N° RG : N° RG 22/07208 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XALZ

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/07208 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XALZ

AFFAIRE :

S.C.I. ARG

C/

S.A.S. TRESSES ELEC

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL BARDET & ASSOCIES

M^e Caroline HAAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I. ARG

86 Avenue de l’Aquitaine

33560 Sainte Eulalie

représentée par M^e Caroline HAAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG : N° RG 22/07208 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XALZ

DEFENDERESSE :

S.A.S. TRESSES ELEC

17 rue Mercier

33450 Montussan

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

La société civile immobilière AGR (la SCI), propriétaire de deux locaux à usage commercial, situés aux 71 et 86, avenue d’Aquitaine à Sainte Eulalie, a consenti un bail, par acte sous-seing privé du 1er octobre 2015, à la société Tresses Elec pour l’exercice de toute activité commerciale, industrielle et artisanale, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2015 moyennant un loyer mensuel initial de 2350€ HT pour le premier local et de 2150 € HT pour le second, avec une clause de révision du loyer, tous les neuf ans à compter de la date précitée dans la limite de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Par acte du 3 novembre 2020, la SCI a fait délivrer pour chacun des deux locaux une sommation de payer des loyers et charges dus, respectivement pour les sommes de 19 740 € et 18 900 €, soit une somme totale de 33 120 €.

Le 23 mars 2021, la société Tresses Elec a notifié par acte extrajudiciaire un congé à compter du 1er octobre 2021 et, le le 14 mai 2021, la SCI a saisi le juge des référés de ce tribunal aux fins de constater la résiliation du bail du fait du congé donné par le preneur le 23 mars précédent, avec condamnation à payer, à titre de provision, une somme de 33 120 € au titre des loyers et charges impayées.

Par ordonnance du 3 janvier 2022, ce magistrat a débouté la SCI de l’ensemble de ces chefs de demande, avec injonction aux parties de rencontrer un médiateur lequel a signé un procès-verbal d’échec le 3 août 2022.

Par ordonnance sur requête du 7 mars 2022, à la suite d’une requête en omission de statuer formée par la société Tresses Elec, ce même magistrat a rejeté la demande tendant au renvoi de l’affaire devant le juge du fond de ce tribunal en application de la technique dite de la passerelle de l’article 837 du code de procédure civile, outre le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie.

Le 1er août 2021, la société Tresses Elec a quitté les lieux avec la rédaction d’un procès-verbal.

Par acte du 21 septembre 2022, la SCI, représentée par Monsieur [M] [X], a fait assigner devant le juge du fond la société Tresses Elec, représentée par Monsieur [P] [X], en paiement d’une somme principale de 33 210 € TTC au titre d’un arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter des deux sommations du 3 novembre 2020.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 février 2025, la SCI maintient sa demande de condamnation à payer la somme principale de 33 110 € TTC et, à titre subsidiaire, la somme de 30 620 € TTC après compensation de sa créance avec la créance de la société défenderesse à hauteur de 2500 €, outre condamnation à payer une somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens et les frais de sommation.

En réponse, par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, la société Tresses Elec conclut au débouté de la demande et, à titre reconventionnel, à la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 4892 € en restitution du dépôt de garantie, sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter de la notification de la décision ainsi qu’une somme de 3000 au titre de l’article 700 précité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

Motifs de la décision:

Le litige dont est saisi le tribunal a pour objet la demande de paiement d’une SCI anciennement bailleresse d’une somme au titre de loyers et charges dus sur une période d’avril à octobre 2020, en période sanitaire consécutive à la Covid, réclamée à une société anciennement locataire, dans un contexte de séparation de deux frères [Y] et [P] [X] de leur position respective dans les sociétés d’un groupe familial, et l’existence, contestée par la société demanderesse, représentée par Monsieur [Y] [X] d’un accord invoqué par la société défenderesse, représentée par Monsieur [P] [X], concernant le non-paiement de loyers durant la période précitée, outre la demande à titre reconventionnel de la société anciennement locataire de récupérer son dépôt de garantie, dont le montant est contesté à titre subsidiaire par la société demanderesse.

La SCI, au soutien de sa demande, outre les deux baux pour les locaux précités et les deux sommations de payer les loyers, ainsi que le courrier du 23 mars 2021 adressé par la société défenderesse pour l’informer qu’elle dénonce le bail à compter du 1er octobre 2021 en application de l’article trois de chacun des contrats, produit en pièce n° 8 un document intitulée protocole d’accord, concernant huits sociétés dans le cadre d’une holding familiale, dont en page 6 il résulte que Monsieur [P] [W] démissionne de ses fonctions de cogérant de la société ARG, après mention en page 4, que pour des raisons diverses qui ne seront pas exposées dans le protocole, Monsieur [Y] [W] et Monsieur [P] [W], associés directement ou indirectement dans toutes les sociétés du groupe susvisées, ont décidé de se séparer avec l’exposé des modalités dans les pages suivantes.

Le protocole produit aux débats ne porte aucune date de signature, ni aucune date n’est mentionnée dans les images protocole de nature à vérifier l’affirmation de la société demanderesse qui prétend dans ses écritures qu’il a été signé par les parties en mars 2020, et que c’est à compter du 31 août 2020 que Monsieur [P] [W] a démissionné de ses fonctions notamment de cogérant de la SCI.

Cette allégation n’est pas compatible avec la thèse de la société défenderesse qui ne mentionne dans ses écritures aucune date de signature du protocole ni point de départ de la démission de Monsieur [P] [W] en qualité de cogérant de la SCI, et qui produit en pièce n° 6 douze factures de location établie à la tête de la SCI ARC et concernant la société Tresses Elec, six pour l’adresse au 71 et six pour l’adresse au 86, correspondant aux locaux loués, concernant la période d’avril à septembre 2020, ne portant chacune aucune somme au titre du montant hors taxes du loyer et de la TVA 20 % ni du Total TTC, factures signées par Monsieur [P] [W].

La société défenderesse soutient que durant cette période candide la société locataire avait été dispensée de loyers dès lors que la SCI avaient reportés des échéances de ses emprunts bancaires sur cette même période en raison de la crise Covid qui a bouleversé le paysage socio-économique français et particulièrement dans le cadre des relations bailleur-preneur, faisant valoir que le bailleur était une SCI familiale à but patrimonial qui ne générait des revenus locatifs que pour les besoins du remboursement de l’emprunt bancaire, de sorte que l’emprunt suspendu le loyer perdait son objet.

Elle produit également une série de factures de même nature portant mention du loyer de 2250€ pour le local 86 et de 2350,71 € pour le local 71 sur des périodes antérieures.

La somme réclamée par la SCI au titre des loyers et charges dus correspond à la période d’avril à octobre 2020, soit sept mois, est une somme de 38620 €, à raison de 5520€ pour les deux baux (2820 € pour le local 71 et 2700 € pour le local 86), total correspondant aux deux sommes réclamées dans les deux sommations précitées après déduction du coût les actes, alors que dans l’assignation introductive et ses dernières écritures la SCI réclame une somme de 33 220 € correspondant seulement six mois de loyers et charges.

De l’examen de l’ensemble des pièces produites et décrites ci-dessus, il ressort que si le protocole, signé par les parties dont Monsieur [P] [W], ne porte aucune mention de date d’effet, il reste que ce dernier en sa qualité de représentant légal de la société Tresses Elec ne conteste pas les dates précitées de mars 2020 pour la signature du protocole et du 31 août 2020 pour la fin des fonctions de Monsieur [P] [W] en qualité de cogérant notamment de la SCI ARG, de sorte que le tribunal retient cette date pour en tirer les conséquences.

Il s’ensuit que pour la période d’avril à août 2020, Monsieur [P] [W] en sa qualité de cogérant de la SCI bailleresse avait les pouvoirs de dispenser la société locataire dont il est également le représentant légal, de loyers dus en période de crise sanitaire en application des articles 1848 et 1849 du Code civil relatifs à la gérance des sociétés civiles, de sorte que la société demanderesse sera déboutée de sa demande concernant cette période.

En revanche, s’agissant du mois de septembre 2020, dès lors qu’il ne peut être tenu compte du mois d’octobre compte tenu de la somme réclamée correspondant seulement à six mois de loyer, il sera fait droit à la demande à hauteur de 5520 €, dès lors que selon la jurisprudence de trois arrêts de principe de la Cour de cassation du 30 juin 2022, durant la période Covid le preneur ne peut s’exonérer des loyers en invoquant une exception d’inexécution.

La société défenderesse réclame à titre reconventionnel le montant de la restitution du dépôt de garantie de l’article qui prévoit un montant de garantie de 2000 € révisées dans les mêmes conditions que le loyer et restitué après l’établissement de l’état des lieux de sortie dans un délai d’un mois, état des lieux effectué le 1er octobre 2021 ainsi qu’il ressort de la lettre de convocation de l’huissier instrumentaire à défaut de production par les parties.

Cette société produit un extrait de son bilan sur l’exercice 2021 qui mentionne le dépôt de garantie respectivement de 2500 € et de 2392 €, de sorte qu’elle réclame une somme de 4892€

La SCI prétend que la société défenderesse n’apporte pas la preuve du versement effectif de ce dépôt de garantie, mais qu’en aucun cas, à titre subsidiaire, il ne peut être réclamé une somme de 4000 € dès lors que selon un extrait de bilan de la SCI sur les exercices 2020 et 2019, la caution versée par la société défenderesse s’élève la somme de 2500 €, époque durant laquelle Monsieur [P] [W] était cogérant de la SCI représentant légal de la société défenderesse.

L’examen de la pièce n° 23 de la SCI permet de constater une mention sur le bilan détaillé au titre de la caution Tresses Elec de deux sommes de 2500 €, de sorte qu’il sera fait droit à la condamnation de la société demanderesse à reverser à la société défenderesse la somme de 4892€ sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte par jour de retard à compter de la notification de la décision.

Il sera ordonné la compensation entre les créances réciproques par l’application de l’article 1347 du Code civil.

Les circonstances du litige justifient de partager dépens et de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagés non compris dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal,

Condamne la société Tresses Elec à payer à la SCI ARG une somme de 5520 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Condamne la SCI ARG à payer à la société Tresses Elec une somme de 4892 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonne la compensation entre les deux obligations réciproques précitées, de sorte que la société Tresses Elec est condamnés à payer à la SCI ARG une somme de 628 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Déboute les parties du surplus des chhefs de leur demande,

Ordonne le partage des dépens entiers et dits que chaque partie conservera à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT