TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05490 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABID

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 mars 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05490 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABID

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 juin 1998, l’office public d’aménagement et de construction (OPAC) de [Localité 1] a consenti un bail d’habitation à M. [A] [S] sur des locaux composés d’un appartement (escalier B, 6ème étage, porte G), d’une cave et d’un emplacement de stationnement n°1 05 19 51 01 6025 situés au [Adresse 3], à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5239,16 francs.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, l’établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) [Localité 1] Habitat – OPH, venant aux droits de l’OPAC de [Localité 1], a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 586,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [S] le 27 janvier 2025.

Par assignation du 19 mai 2025, l’établissement Paris Habitat – OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10 097,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mai 2025, et le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 janvier 2026 l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 décembre 2025, s’élève désormais à 15 407,77 euros. Il accepte cependant le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur et la suspension des effets de la clause résolutoire, en dépit de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il explique que le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) a décidé, le 28 novembre 2025, d’intervenir en faveur de M. [A] [S], dont le logement est devenu trop grand et le loyer trop élevé pour lui. Ainsi, les parties sont convenues du paiement mensuel par le locataire de la somme de 310 euros au titre de sa participation au paiement du loyer, en complément des aides au logement éventuelles, à charge pour le bailleur de le reloger dans un délai de 3 à 6 mois dans un logement plus adapté à ses ressources et à sa situation, et en contrepartie de l’intervention du FSL à hauteur de 11 000 €.

M. [A] [S], représenté par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une partipation au paiement du loyer de 310 euros, en plus des éventuelles aides au logement, dans les conditions prévues par le Fonds de solidarité pour le logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 1] Habitat – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6 586,24 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2025.

Cependant, eu égard à la décision d’intervenir en faveur du locataire prise par le Fonds de solidarité pour le logement le 25 novembre 2025 et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre, sous réserve de la signature d’un nouveau bail. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance caractérisée par la participation du locataire au paiement du loyer à la somme de 310 euros, en complément des aides au logement éventuelles, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2025, M. [A] [S] lui devait la somme de 15 407,77 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [A] [S] ne contestant pas la dette locative, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 6586,24 euros, à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [A] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 378,46 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à L’établissement [Localité 1] Habitat – OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 juin 1998 entre l’OPAC de [Localité 1] d’une part, et M. [A] [S], d’autre part, concernant les locaux composés d’un appartement (escalier B, 6ème étage, porte G), d’une cave et d’un emplacement de stationnement n°1 05 19 51 01 6025 situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 25 mars 2025,

CONDAMNE M. [A] [S] à payer à l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH la somme de 15 407,77 euros (quinze mille quatre cent sept euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 6586,24 euros, à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [A] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois une participation de 310 euros au paiement de son loyer, en complément des aides au logement éventuelles, jusqu’à son relogement par le bailleur devant intervenir dans un délai de 6 mois, ce dernier abandonnant la dette au versement du fonds de solidarité pour le logement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [A] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés et sous réserve de la signature d’un nouveau bail, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une participation au paiement du loyer resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [A] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [A] [S] sera condamné à verser à L’établissement [Localité 1] Habitat – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [A] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 et celui de l’assignation du 19 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge