N° RG 22/07554 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XCF5

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

35Z

N° RG 22/07554 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XCF5

Minute

AFFAIRE :

[M] [P], [E] [P] épouse [Z], [N] [P]

C/

S.C.I. [Adresse 17]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats :

M^e Jean-françois MORLON

la SELARL RAMURE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

M. Olivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [P]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Alexandre BIENVENU de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Maître Dominique TOUSSAINT de la SELARL DOMINIQUE TOUSSAINT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Madame [E] [P] épouse [Z]

née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]

N° RG 22/07554 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XCF5

représentée par Maître Alexandre BIENVENU de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Maître Dominique TOUSSAINT de la SELARL DOMINIQUE TOUSSAINT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Madame [N] [P]

née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 20]

[Localité 2] (AUTRICHE)

représentée par Maître Alexandre BIENVENU de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Maître Dominique TOUSSAINT de la SELARL DOMINIQUE TOUSSAINT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 17]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-françois MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [Y] [P] et son épouse, Madame [F] [R] ont, aux termes d’un acte reçu par Maître [D] [S], notaire à BORDEAUX le 30 juillet 1994 , constitué une société civile dénommée « SCI [Adresse 17] », dont le siège est fixé aux termes de ses statuts à [Adresse 14], ils ont opéré l’apport chacun d’une somme de 14.000 F et des 2/10èmes pour Monsieur [P], des 8/10èmes pour Madame [P] – d’une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 15]), avec cour, jardin, terres et prairies, dépendances, fontaine avec lavoir, pour une contenance de 6ha 82a 25ca ; ainsi qu’une parcelle en nature de taillis, pour une contenance de 8ha 44a 79ca, l’ensemble étant évalué à 2.450.000 €, l’usufruit réservé étant de 980.000 F, les apports respectifs en nue propriété étaient de 1.176.000 francs et de 294.000 francs.

Aux termes d’un acte reçu également le 30 juillet 1994 par Maître [D] [S], notaire à BORDEAUX, les époux [P] ont fait donation entre vifs à titre de partage anticipé, conformément aux dispositions de l’article 1175 du Code Civil, de 210 parts de la SCI à chacun de leurs sept enfants.

Il en a résulté que :

— Monsieur [M] [P] a reçu 210 parts numérotées de 15 à 224,

— Madame [X] [P] a reçu 210 parts numérotées de 225 à 434,

— Madame [E] [P] a reçu 210 parts numérotées de 435 à 644,

— Madame [N] [P] a reçu 210 parts numérotées de 645 à 854,

— Madame [G] [P] a reçu 210 parts numérotées de 855 à 1064,

— Madame [W] [P] a reçu 210 parts numérotées de 1065 à 1274,

— Monsieur [L] [P] a reçu 210 parts numérotées de 1275 à 1484.

Monsieur [Y] [P] restait propriétaire des parts numérotées de 1 à 14 et Madame [F] [P] restait quant à elle propriétaire des parts numérotées de 1485 à 1498.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [S], notaire à BORDEAUX, le 10 février 2005, Monsieur et Madame [Y] [P] ont apporté à la SCI [Adresse 17] l’usufruit de deux parcelles de terrain à bâtir sises à [Adresse 16], pour une contenance de 44a 41ca, ledit immeuble étant évalué en pleine propriété à 90.000 € après prise en compte de l’usufruit de Monsieur et Madame [P], l’apport total est valorisé à 27.000 €.

En raison de cet apport, il a été attribué à Monsieur [Y] [P] 25 parts d’intérêts nouvelles de la SCI [Adresse 17], de 152,44 € chacune, entièrement libérées, numérotées de 1499 à 1523, et à Madame [F] [P] 100 parts d’intérêts nouvelles de la SCI de 152,44 € chacune, entièrement libérées, numérotées de 1524 à 1623.

Les associés ont décidé d’augmenter le capital social d’un montant global de 19.055,00 € et de le porter ainsi de 228.368,63 € à 247.423,63 €, par la création de 125 parts nouvelles de 152,44 € chacune, numérotées de 1498 à 1623.

Monsieur [Y] [P] est décédé à [Localité 12] le [Date décès 9] 2015.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [S], notaire à [Localité 11], le 23 juillet 2015, Madame [F] [P] a déclaré accepter le bénéfice de la donation de l’universalité de la pleine propriété des biens meubles et immeubles dépendants de la succession, en exécution de la donation entre époux reçue par Maître [D] [S], notaire à [Localité 11] le 12 mai 1972.

Le capital social divisé en 1623 parts sociales d’une valeur nominale de 152,44 € chacune, entièrement libérées, numérotées de 1 à 1623, s’est trouvé réparti dans les proportions suivantes :

— Madame [F] [P] : 114 parts sociales numérotées de 1484 à 1498 inclus et 1524 à 1623 inclus,

— Monsieur [M] [P] : 210 parts numérotées de 15 à 224 inclus,

— Madame [X] [P] : 210 parts numérotées de 225 à 434 inclus,

— Madame [E] [P] : 210 parts numérotées de 435 à 644 inclus,

— Madame [N] [P] : 210 parts numérotées de 645 à 854 inclus,

— Madame [G] [P] : 210 parts numérotées de 855 à 1064 inclus,

— Madame [W] [P] : 210 parts numérotées de 1065 à 1274 inclus,

— Monsieur [L] [P] : 210 parts numérotées de 1275 à 1484 inclus.

— Monsieur [M] [P], Mesdames [X], [E], [N], [G], [W] [P] et Monsieur [L] [P], ont la propriété indivise de la nue-propriété des 39

parts de leur père numérotées de 1 à 14 inclus et de 1499 à 1523 inclus, sous l’usufruit de leur mère.

Madame [F] dite [J] [P] était seule gérante de 2015 à 2023.

Monsieur [L] [T], a été nommé co-gérant de la SCI lors de l’Assemblée Générale du 9 février 2023

Madame [F] [P] a été placée sous une mesure de curatelle renforcée aux biens et à la personne par Jugement du Juge des Tutelles de BORDEAUX du 8 février 2024 et a été libérée de sa charge de cogérante de la SCI par décision de l’Assemblée Générale de la SCI du 15 janvier 2024.

Madame [X] [O] a été nommée co-gérante par l’assemblée du 15 janvier 2024.

Des désaccords sont intervenus entre les associés à partir de juin 2022.

Une médiation a été prescrite par le Juge de la mise en état le 8 décembre 2022.

Aucun accord n’a pu intervenir.

***

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 9 janvier 2025 Monsieur [M] [P],

Madame [E] [P] épouse de Monsieur [X] [Z], et Madame [N] [P] sollicitent de voir :

➢ Autoriser pour juste motif le retrait de :

— Monsieur [M] [P],

— Madame [E] [P] épouse de Monsieur [X] [Z],

— Madame [N] [P],

De la SCI [Adresse 17].

En conséquence,

➢ Juger que la SCI est tenue au rachat des parts des associés retrayants.

➢ Condamner la SCI à verser à chacun des retrayants la somme de

▪ 173 725 € à valoir sur le prix de rachat à déterminer amiablement ou, à défaut, à dire d’expert.

➢ Condamner la SCI à rembourser à chacun des concluants

▪ la somme de 16 275 €, montant de leur compte courant

➢ Condamner la SCI à verser à Monsieur [M] [P], Madame [E] [P],

Madame [N] [P] la somme de 2500 € à chacun par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

➢ Condamner la SCI [Adresse 17] aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande Monsieur [M] [P], Madame [E] [P] épouse de Monsieur [X] [Z], et Madame [N] [P] exposent que les statuts prévoient qu’un retrait conventionnel soit autorisé à l’unanimité des associés, unanimité qui ne peut être obtenue de sorte qu’ils invoquent en application de l’article 1869 du Code civil une autorisation judiciaire pour justes motifs.

A ce titre ils invoquent le fonctionnement anormal de la SCI, aucune assemblée ne s’est tenue avant 2022, les comptes n’ont pas été transmis depuis 2020, des travaux importants ont été engagés malgré leur opposition, une mésentente est caractérisée, la gérante exerce ses fonctions de manière autocratique, signant par exemple seule un bail rural. L’un des associés [L] [T], deuxième gérant a constaté que Monsieur [L] [P] avait annexé une pièce qui ne faisait pas partie de son logement et en avait fait supporter les travaux à la société. Ils imputent à Monsieur [L] [P] d’avoir profité de la dégradation de l’état de santé de Madame [J] [P] dont il est établi par certificat médical du 8 octobre 2023 qu’elle est atteinte de la maladie d’Alzheimer et pour laquelle il a été mis en place une curatelle renforcée de régler leurs charges personnelles, électricité, eau, taxe d’enlèvement de leurs ordures ménagères le 8 février 2024. Ils soulignent que la curatrice a relevé que e [K] et [H] [P] refusaient de régler leurs charges personnelles, électricité, eau, taxe d’enlèvement de leurs ordures ménagères, ne réalisaient pas les tâches qui leur incombent en vertu des baux en cours (tonte, ramassage et coupe du bois) ; les associés se s’opposent sur la question de savoir si la conclusion de baux relève de l’usufruitière ou d’un vote par assemblée générale.

Ils précisent que la valeur des propriétés de la SCI a été estimée en décembre 2020 par Madame [U] [I], expert près de la Cour d’appel, qui évalue d’une part la propriété principale à 1.300.000 € soit 1.040.000 € pour la nue-propriété et d’autre part, deux maisons louées et construites en 2005 par le CMI MAISONS DE l’ENTRE-DEUX-MERS, appartenant également à la SCI pour 620.000 €.

Ils sollicitent, au vu de ce rapport à titre de provision 173 725 € chacun à valoir sur le prix de leur part qui devra être déterminé soit à l’amiable soit par désignation ultérieure d’un expert conformément aux dispositions de l’article 1 843-4 du Code Civil.

***

La SCI « [Adresse 17] », société civile immobilière, SIREN n° 398 885 541, ayant son siège social établi [Adresse 4] à [Adresse 13] (33750), représentée par sa gérante demeurant en cette qualité audit siège, par ses dernières conclusions déposées le 26 mars 2025 sollicite de voir :

• RECEVOIR la SCI [Adresse 17] en ses demandes, et y faisant droit :

Sur les demandes des consorts [P] :

— DEBOUTER Monsieur [M] [P], Madame [E] [P] et Madame [N] [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [P], Madame [E] [P] et Madame [N] [P] aux dépens ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [P], Madame [E] [P] et Madame [N] [P] à payer à la SCI [Adresse 17] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés ;

— DEBOUTER Monsieur [M] [P], Madame [E] [P] et Madame [N] [P] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraire.

Elle expose que constituée dans la perspective de gérer et transmettre un patrimoine immobilier familial, elle a été administrée sans formalisme dans un climat de confiance pendant 30 ans, les époux [P] se réservant la gestion et l’exploitation du patrimoine familial qu’ils avaient constitué et dont Madame [F] [P] est actuellement usufruitière.

La comptabilité a été faite par un expert comptable, les comptes sont à la disposition des associés, sont présentés annuellement au cours des assemblées annuelles, les époux [P] assurant de tout temps les travaux sur leurs fonds propres.

Ainsi le périmètre d’activité de la SCI est très limité puisque les actes essentielles de gestion reviennent à l’usufruitière qui paye les charges, veille à la conservation de l’immeuble, consent les baux, décide de travaux d’amélioration.

Les désaccords ne relevaient pas d’un conflit au sein de la SCI mais d’un désaccord entre la SCI, nue propriétaire, et l’usufruitière de l’immeuble.

Désormais ces désaccords sont dépassés puisqu’il a été procédé à la désignation le 9 février 2023 d’un co-gérant en la personne de Monsieur [T], Madame [J] [P] a démissionné de ses fonctions de gérante le 15 janvier 2024 et Madame [P], usufruitière a été placée sous le régime de la curatelle renforcée, Madame [V] étant désignée en qualité de curateur aux biens selon ordonnance du 8 février 2024.

Les demandeurs ne formulent plus de griefs à l’encontre de l’actuelle gérance ou ne critiquent les décisions collectives prises le 26 juin 2023 et le 15 janvier 2024, les difficultés anciennes sont résolues et il n’existe plus de juste motif permettant d’agréer un retrait.

Les demandeurs invoquent encore dans leurs dernières écritures l’existence de différends résiduels avec certains petits enfants de la fratrie, aucun de ceux-ci n’est membre de la SCI, cela ne caractérise pas une mésentente entre associés.

Elle observe enfin que l’expertise invoquée fixe la valeur des immeubles détenus par la SCI ce qui ne permet de définir la valeur des parts puisque cette évaluation ne tient pas compte des importantes décotes qu’imposent l’appartenance de l’immeuble à une structure sociétale et surtout le caractère familial de la société. En outre une partie des parts sociales détenues ne le sont qu’en nue-propriété, en l’absence d’expertise effectuée en application de l’article 1843-4 du Code civil aucune provision ne peut être chiffrée.

DISCUSSION

Selon l’article 1869 du Code civil, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice.

En l’espèce, les statuts en leur article 12 prévoient une décision unanime des associés.

Les demandeurs ont fait connaître par courrier recommandé du 21 avril 2022 de leur souhait de quitter la SCI (pièce 7).

En l’absence de réponse, ils ont pris l’initiative de convoquer une assemblée générale (pièce 10) pour le 22 juin 2022, assemblée qui s’est tenue et a décidé de ne pas réaliser de travaux de réhabilitation de la maison dite annexe et de la maison dite de la piscine (résolution 2), rappelé que les travaux de grosse réparation relevaient des nus-propriétaires, décidaient des modalités à suivre pour la réalisation de travaux de gros oeuvre, décidait de maintenir la gérance à Madame [F] [P] jusqu’au 30 septembre 2022 et d’envisager une co-gérance (pièce 13)

Cette assemblée n’a pas statué sur la demande de retrait laquelle n’a pas été soumise au vote.

Des travaux refusés par l’assemblée du 22 juin 2022 étaient engagés.

Madame [F] [P] a fait savoir qu’elle tenait les résolutions prises par l’assemblée nulles et irrecevables (pièce 16 demandeurs).

Les demandeurs considérant que la gérante – au regard de son âge et de son état de santé – n’était peut-être pas la véritable autrice de ce courrier et que le blocage complet du fonctionnement de la société justifiait qu’ils sollicitent leur retrait ont assigner la société à cette fin le 11 octobre 2022.

Finalement, par assemblée générale du 9 février 2023, Monsieur [L] [T] a été nommé en qualité de co-gérant, pour une durée indéterminée.

Une assemblée générale s’est ensuite tenue le 26 juin 2023 au cours de laquelle les comptes ont été examinés et approuvés ainsi que le rapport de la gérance, diverses résolutions ont été discutées et soumises au vote, des travaux de mise en sécurité du pigeonnier, de reprise des travaux de couverture ont été votés, l’assemblée a reporté la réalisation de travaux de réparation d’un mur de clôture, de la mise aux normes de l’assainissement, prévu la surveillance du toit de la bergerie et d’attendre pour l’achat de matériel d’entretien des espaces verts (pièce 26) ;

Les demandeurs n’invoquent désormais qu’une mésentente comme juste motif de retrait.

Ils invoquent, outre les faits antérieurs à l’assignation (absence d’assemblée générale, aucun compte, gouvernement autocratique de la gérante), le fait que Monsieur et Madame [K] [P] se soient accaparés d’une pièce (chambre du milieu) qui ne faisait pas partie de leur location, en faisant signer un devis de travaux à Madame [F] [P], occupant ensuite cette pièce dont l’accès antérieur est condamné, depuis septembre 2023. (Pièce 26).

Madame [F] [P] a considéré que la modification du bail et l’adjonction de la pièce dite “chambre du milieu” relevait de son seul droit d’usage et non de l’assemblée générale, d’une manière plus générale elle a considéré qu’il lui appartenait de supporter toutes les charges d’entretien, ne laissant que les charges “extraordinaires” et grosses réparations à la charge des nus-propriétaires (pièce 29)

Les demandeurs doutent que la position ainsi exprimée ait été rédigée par Madame [F] [P], laquelle affectée de la maladie d’Alzheimer faisait l’objet depuis le 8 octobre 2023 d’un certificat médical en vue de la mise en place d’une mesure de protection puis d’un placement sous curatelle renforcée le 8 février 2024.

L’assemblée générale du 15 janvier 2024 a déchargé Madame [F] [P] de ses fonctions de gérante et nommé Madame [X] [P] en qualité de co-gérante au coté de Monsieur [L] [T], cette délibération est définitive car elle n’a pas fait l’objet de contestations dans les délais légaux.

Les demandeurs considèrent qu’il n’est pas possible de rester dans une société dans laquelle la gérance ne respecte pas les délibérations des associés et que certains associés poursuivent un dessein qui leur est propre pour s’approprier le moment venu la propriété.

A ce jour il n’existe toutefois plus de motif de retrait au titre des critiques de l’ancienne gérance laquelle n’exerce plus cette mission.

Il subsiste un conflit du fait que [K] et [H] [P], fils de [L] [P] bénéficient de baux, ne payent pas les charges liées à leurs logement et ne s’acquittent pas de leurs obligations d’entretien.

Les nouveaux gérants ont échangé avec les locataires et avec leur père, [L] [P], associé pour parvenir a trouver une solution au différend.

Ces difficultés qui concernent des locataires non associés à la SCI ne peuvent être considérés comme révélant un conflit entre associés.

La demande de retrait ne peut désormais être considérée comme reposant sur de justes motifs, la tenue des assemblées, la désignation de co-gérants et la prise de décision des organes de la société permettent de considérer que la société fonctionne normalement.

Il ne peut, en conséquence, être fait droit à la demande de retrait.

La demande de provision à valoir sur le prix de rachat des parts sociales est donc sans objet.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉBOUTE Monsieur [M] [P], Madame [E] [P] et Madame [N] [P] de l’ensemble de leurs demandes.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [M] [P], Madame [E] [P] et Madame [N] [P] aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT