TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Février 2026

N° RG 24/01294 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFME

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[V] [Localité 2]” sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[I] [D], [P], [T] [L]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 3]” sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

Société SOCERM-TERCERM

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R110

DEFENDEURS

Madame [I] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

Monsieur [P], [T] [L]

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [D] et M. [P] [L] sont propriétaires indivis d’un lot au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [D] et M. [L], dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Socerm-Tercem, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 2 février 2024, et sollicite, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret d’application du 17 mars 1967, de :

«1. CONDAMNER solidairement Mme [I] [D] et M. [P], [T] [L], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis [Adresse 6] la somme de 10 324,15 euros au titre des charges arriérées dues au 5 janvier 2024,

JUGER que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022, date de la mise en demeure,

ORDONNER que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil,

2. CONDAMNER solidairement Mme [I] [D] et M. [P], [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis [Adresse 6] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts,

3. JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis [Adresse 6] les frais irrépétibles qu’il a dû exposer dans le cadre de la présente instance,

Condamner en conséquence in solidum Mme [I] [D] et M. [P], [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis [Adresse 6] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

4. RAPPELER que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

5. CONDAMNER in solidum Mme [I] [D] et M. [P], [T] [L], aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Martin Lecomte, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Mme [D] et M. [L], assignés par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 octobre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 09 décembre 2025 et mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 10.324,15 euros au titre des charges impayées dues au 5 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022, date de la mise en demeure.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Il ressort du décompte mentionné que la somme de 10.324,15 euros réclamée inclut les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, lesquels s’élèvent à la somme de 82,07 euros.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 10.242,08 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 82,07 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 10.324,15 euros au titre des charges arriérées dues au 5 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, comprenant 82,07 euros à titre de frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de 2 juin 2022, date de la mise en demeure.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [D] et M. [L] sont propriétaires indivis du lot n°307 au sein de l’ensemble immobilier susvisé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— les appels de charges et de travaux du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2024 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

—  03 mars 2020 ayant approuvé divers travaux et son attestation de non-recours,

-18 décembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, actualisé le budget de l’exercice 2020, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2021, et son attestation de non-recours,

-18 octobre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, actualisé le budget de l’exercice 2021, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et son attestation de non-recours,

-16 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, actualisé le budget de l’exercice 2022, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et son attestation de non recours,

-26 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, actualisé le budget de l’exercice 2023, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2024, voté divers travaux et son attestation de non recours.

— la mise en demeure avec son bordereau de dépôt, datant du 22 mars 2021 demandant le paiement de la somme de 17.546,75 euros,

— la mise en demeure par avocat et son accusé de réception datant du 02 juin 2022 demandant le recouvrement de la somme de 22.034,15 euros,

— la mise en demeure par avocat et son accusé de réception datant du 03 février 2023 demandant le règlement de la somme de 9.087,06 euros,

— la lettre des défendeurs proposant les modalités de règlement à l’amiable de la créance en date du 16 juin 2022, avec un échelonnement de la dette par un premier versement de 10.000 euros puis de 1203,40 euros sur 10 mois,

— un décompte des défendeurs figurant dans ses conclusions relevant un solde débiteur de 10.324, 15 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés du 1er trimestre 2021 au 01 trimestre 2024 inclus, dont 82,07 euros correspond à la facture de la prestation du syndic pour la mise en demeure du 22 mars 2021 qui seront étudier au titre des frais nécessaire au recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 10.242,08 (10.324,15 – 82,07) euros pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, appels de provisions du 1er trimestre 2024 inclus, que les défendeurs seront condamnés à lui payer.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la mise en demeure par avocat et son accusé de réception datant du 2 juin 2022 demandant le recouvrement de la somme de 22.034,15 euros,

— la facture de cette prestation de mise en demeure d’un montant de 82,07 euros.

En l’espèce, le contrat de syndic n’est pas apporté aux débats, dès lors, il est impossible de déterminer le montant prévu au contrat pour la prestation de mise en demeure, cette somme ne sera pas retenue.

Il sera donc débouté de sa demande en paiement de cette somme.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022, date de la mise en demeure, produite aux débats.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’occurrence, l’analyse des pièces produites démontre que les défendeurs ont adressé des règlements postérieurement à la délivrance de la mise en demeure d’avocat du 2 juin 2022.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge des défendeurs à compter de l’assignation, soit le 2 février 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur la somme qui lui soit allouée au titre des charges impayées au 5 janvier 2024, 1er trimestre inclus, soit elle-même productives d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme qui lui a été allouée seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que le paiement irrégulier des charges par un copropriétaire a pour conséquence de désorganiser la trésorerie de la copropriété, ce qui lui cause un préjudice, d’autant que de nombreux travaux d’entretien de l’immeuble sont régulièrement effectués. Il rappelle que la carence des défendeurs dans le paiement de leurs charges, ou leurs irrégularités dans leurs versements, l’a contraint à initier une procédure de recouvrement forcé.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [D] et de M. [L] dans le paiement des charges de copropriété a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges, à l’exclusion des dépens et des frais irrépétibles pour lesquels il demande une condamnation in solidum.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur le fondement de la solidarité qu’il invoque, sa demande sera rejetée.

Les défendeurs seront condamnés in solidum.

Sur les mesures accessoires

Mme [D] et M. [L], qui succombent, sont condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par M^e Martin Lecomte, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés in solidum à lui verser.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Mme [I] [D] et M. [P], [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme de 10.242,08 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, appels de provisions du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis [Adresse 6], représenté par son syndic, de sa demande en paiement de la somme de 82,07 euros en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis [Adresse 6], représenté par son syndic, de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [D] et M. [P], [T] [L] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Martin Lecomte, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [D] et M. [P], [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis [Adresse 6], la somme de 1.500 euros selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT