TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08571 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTZJ

JUGEMENT

DU : 17 Février 2025

[N] [C]

C/

[O] [Y]

[V] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [N] [C], demeurant [Adresse 5]

représenté par Représentant : M^e Jean Sebastien DEVEYER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [Y], demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Marine GOBILLOT, avocat au barreau de LILLE

Mme [V] [G], demeurant [Adresse 4], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/8571 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2021 prenant effet le 1er décembre 2021, M. [N] [C], représenté par son mandataire la SARL Cabinet GLV Immobilier, a consenti à M. [O] [Y] et Mme [V] [G] un contrat de colocation portant sur une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 1 272 €, une provision sur charges de 28 € et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Le 1er décembre 2021, un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été dressé entre les parties.

Les colocataires ne se sont pas acquittés régulièrement du montant des loyers ce qui a contraint M. [N] [C] à leur délivrer le 12 janvier 2023 un commandement de payer, rappelant la clause résolutoire contenue au bail, pour un montant principal de 6 944,78 € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 mai 2023, M. [N] [C] a fait assigner M. [O] [Y] et Mme [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ le constat de la résiliation du bail d’habitation ;

▸l’expulsion immédiate des locataires et de tout autre occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

▸la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

9 283,66 € au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023,une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, égale au montant des loyers indexés et des charges et ce jusqu’au départ effectif des lieux des locataires, soit la somme de 1 344,44 € par mois,1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Enregistrée sous le numéro RG 23/04882, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2023, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, à l’exception de Mme [V] [G], non comparante, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 4 mars 2024.

Le 22 novembre 2023, un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de commissaire de justice.

A l’audience du 4 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’une radiation.

Réinscrite à la demande du requérant sous le numéro RG 24/08571, l’affaire a été à nouveau appelée à l’audience du 2 septembre 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, à l’exception de Mme [V] [G], non comparante, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 9 décembre 2024.

A cette dernière audience, les parties ont comparu représentées par leur conseil et ont soutenu oralement leurs dernières écritures déposées et visées par le greffe.

M. [N] [C] ne réitère pas ses demandes initiales en résiliation du bail, expulsion des défendeurs et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation en raison de leur départ du logement. Il maintient en revanche sa demande de condamnation solidaire au paiement des loyers et charges impayés actualisée à la somme de 20 039,18 euros au titre des loyers et charges impayés, et d’une indemnité de procédure de 1 000 euros, ainsi qu’au dépens comprenant les frais de commandement de payer. Il sollicite également la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 844,39 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Il conclut enfin au rejet des prétentions adverses

Sur la nullité du commandement de payer soulevée en défense, il considère que ce moyen est sans objet dès lors que, d’une part, il ne maintient plus sa demande de constat de la résiliation du bail par l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, et que, d’autre part, la nullité du commandement de payer n’entraîne pas la nullité de l’assignation en justice qui porte également sur une demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

Sur le montant des loyers et charges impayés, il fait valoir que le mail adressé par M. [Y] à la SARL Cabinet GLV Immobilier le 2 décembre 2022 ne peut valoir congé en application des dispositions d’ordre public de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que ce dernier lui a régulièrement donné congé par lettre recommandée avec avis de réception du 11 juillet 2023 ; que suivant la clause de solidarité contenue au bail, le colocataire donnant congé reste solidairement tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date de prise d’effet du congé, soit en l’occurrence jusqu’au 11 mars 2024 ; que Mme [G] ayant régulièrement donné congé le 31 octobre 2023, le bail a pris fin le 30 novembre 2023 après un préavis d’un mois, de sorte que les défendeurs sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à cette date.

S’agissant de la demande au titre des dégradations locatives, il soutient que des travaux de remise en état du logement ont dû être réalisés suite au départ des locataires et que ces frais sont imputables aux locataires sortants.

M. [O] [Y] sollicite du juge de :

In limine litis,

juger que les dispositions des articles 654 et suivants du code de procédure civile, prescrites à peine de nullité, n’ont pas été respectées par le commissaire de justice en charge de la signification du commandement de payer,juger que le non-respect de ces dispositions a causé un grief à Monsieur [O] [Y],en conséquence, déclarer le commandement de payer en date du 12 janvier 2023 nul pour vice de forme ainsi que tous les actes de procédure subséquents, en l’occurrence l’assignation en date du 11 mai 2023,condamner M. [N] [C] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance,

Au fond, subsidiairement,

juger que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet,juger que les demandes de paiement des intérêts au taux légal sont infondéesen conséquence, les rejeter,

juger que M. [O] [Y] a valablement donné son congé le 31 décembre 2021 et ainsi mis un terme à la solidarité du bail un mois après la prise d’effet du congé, soit le 30 juin 2022,juger qu’à cette date, aucune dette locative n’existait,en conséquence, rejeter la demande en paiement de loyers

A titre plus subsidiaire, si le tribunal estimait que le commandement de payer est valable,

— enjoindre à M. [N] [C] de justifier de la date à laquelle Mme [V] [G] a quitté le domicile objet du bail litigieux,

— juger que la résiliation du bail a pris effet 6 semaines après le commandement de payer, soit le 23 février 2023,

— juger que les demandes au titre d’une quelconque indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail sont infondées

En conséquence,

— juger que les demandes de M. [C] au titre des dettes locatives ne sauraient aller au-delà du 23 février 2023,

En tout état de cause,

— condamner M. [C] à la restitution du dépôt de garantie de 1.272 €,

— constater que Mme [V] [P] était toujours domiciliée au [Adresse 7] à [Localité 11] à la date du commandement de payer et de l’assignation délivrée soit au 11 mai 2023,

Par conséquent,

— la condamner à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de M. [N] [C]

— condamner M. [N] [C] et / ou tout succombant, in solidum, au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance,

RG : 24/8571 PAGE

— juger que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire

— écarter l’exécution provisoire.

M. [O] [Y] expose que les dispositions des articles 654 et suivants du code de procédure civile relatives à la signification des actes, prescrites à peine de nullité, n’ont pas été respectées par le commissaire de justice en charge de la signification du commandement de payer litigieux. Il précise qu’il n’a pas été procédé aux vérifications nécessaires en ce qu’un avis de passage a été laissé au logement litigieux alors qu’il n’y réside plus depuis presque deux ans alors que l’acte aurait dû lui être signifié sur son lieu de travail qui était connu. Il considère que le non-respect de ces prescriptions lui a causé un grief en ce qu’il n’a pas a été mis en demeure de régler les loyers impayés préalablement à l’assignation et n’a par conséquent pas été mis en mesure d’éviter une assignation et de s’exposer à des frais plus importants ; que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont pour objectif de laisser un délai de deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette avant l’assignation. Au visa des articles 112 et suivants du code de procédure civile et de l’article 693 du même code, il en déduit la nullité du commandement de payer pour vice de forme et celle des actes de procédure subséquents dont l’assignation.

Au fond, il considère que les demandes d’expulsion et de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet puisqu’il a quitté le logement depuis le 31 décembre 2021. Sur la demande en paiement des loyers impayés, il fait valoir qu’il a valablement donné congé le 31 décembre 2021 avec un préavis d’un mois, raison pour laquelle il a payé le loyer du mois de janvier 2022 ; que même si le congé a été donné par mail, le Cabinet GLV Immobilier a acté son départ des lieux et n’a émis aucune contestation ; qu’il n’est pas démontré qu’il n’a pas été remplacé par un nouveau colocataire mettant fin immédiatement à la solidarité ; que la solidarité du bail prend fin, en tout état de cause, six mois après son congé, soit fin juin 2022, date à laquelle il n’existait pas d’impayés de loyers. Il ajoute que, pour le cas où le tribunal jugerait le commandement de payer les loyers régulier, le bail se trouverait résilié depuis le 23 février 2023, de sorte qu’à compter de cette date seule une indemnité d’occupation serait due par Mme [G] qui s’est maintenue seule dans le logement.

Sur les dégradations locatives, il considère que le bailleur se contente de verser aux débats les états des lieux d’entrée et de sortie sans préciser la réelle tenue des dégradations reprochées ; qu’en tout état de cause, il n’était plus présent dans le logement depuis la fin de l’année 2021 et n’y a résidé qu’un mois ; que dès lors, à titre reconventionnel, il sollicite la restitution du dépôt de garantie qu’il a intégralement payé à l’entrée dans les lieux.

En cas de condamnation prononcée à son encontre, il soutient qu’il doit être intégralement garanti du paiement de ces sommes par Mme [V] [G] qui occupait seule les lieux.

M. [Y] justifie avoir fait signifier ses dernières écritures et pièces à Mme [G] par acte d’huissier de justice délivré à l’étude le 20 février 2024.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à domicile et avisée des dates de renvoi, Mme [V] [G] n’a pas comparu à l’audience ni ne s’est faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « constater, déclarer et juger » ne sont pas en l’espèce des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais le rappel des moyens des parties.

Sur la nullité du commandement de payer du 12 janvier 2023 et de l’assignation du 11 mai 2023

En vertu des dispositions des articles 654 et 655 du code de procédure civile, la signification par acte d’huissier doit être faite à personne, l’acte pouvant cependant, lorsqu’une telle signification s’avère impossible, être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire. Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la délivrance à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

Selon l’article 656 du même code, si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile.

Il sera rappelé que les mentions de l’acte délivré par un huissier de justice font foi jusqu’à inscription de faux.

En application de l’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile, la nullité d’un acte de procédure 'ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public'.

En la cause, il est constant que par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023 délivré à l’étude, M. [N] [C] a fait signifier à M. [O] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue dans le bail. Il ressort de l’acte litigieux que l’huissier chargé de signifier au locataire le commandement litigieux s’est rendu à l’adresse située [Adresse 8] à [Localité 10] et que l’intéressé était absent.

Le défendeur conteste la régularité de l’acte de signification dudit commandement, au motif qu’il ne lui a pas été signifié à personne, qu’il ne demeurait plus à l’adresse indiquée et que les diligences réalisées par l’huissier de justice pour vérifier l’adresse sont inexistantes.

Sur ce point, il résulte des échanges de mail produits par M. [Y] que celui-ci a signalé à la SARL Cabinet GLV Immobilier en charge de la location de l’immeuble le 2 décembre 2022 qu’il n’habitait plus dans le logement situé [Adresse 8] à [Localité 10] depuis le 31 décembre 2021 et qu’il a communiqué à l’agence son adresse et ses coordonnées professionnelles.

S’agissant des vérifications de l’adresse, l’huissier mentionne que le nom du destinataire est confirmé par « refus par la personne présente ». Or, cette seule mention ne constitue nullement une diligence ni une vérification permettant de satisfaire aux prescriptions de l’article 656 du code de procédure civile.

Le commissaire de justice pouvait remettre le commandement litigieux à la personne de M. [Y] sur son lieu de travail, comme cela a été le cas pour l’assignation en justice du 11 mai 2023, dès lors que le mandataire du bailleur disposait de l’adresse professionnelle du locataire.

Toutefois, il convient de rappeler qu’il appartient au défendeur de démontrer que l’irrégularité entachant l’acte d’huissier du 12 janvier 2023 lui cause grief.

Sur ce point, M. [Y] soutient que le commandement de payer ne lui ayant été pas valablement délivré, il n’a pas pu prendre connaissance de l’acte et de l’existence d’une dette locative en temps utile, qu’il n’a pas été mis en mesure de régulariser les impayés de loyers avant l’assignation en justice et donc d’éviter des frais plus importants.

Or, la demande de nullité du commandement de payer ayant pour objet de faire écarter les prétentions adverses de constatation de la résiliation du bail et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et compte tenu du grief invoqué par M. [Y], à savoir l’impossibilité d’apurer l’arriéré locatif dans le délai de deux mois, il convient de considérer que cette demande de nullité est sans objet, dès lors que M. [C] ne sollicite plus le constat de la résiliation de plein droit du bail mais seulement la condamnation solidaire des locataires sortants au paiement de l’arriéré locatif.

En outre, c’est à tort que M. [Y] soutient que la nullité du commandement de payer les loyers entraîne la nullité de l’assignation en justice du 11 mai 2023, la nullité éventuelle de cet acte n’ayant aucune incidence sur l’action en paiement engagée par M. [C] au titre des loyers et charges dus.

La demande de nullité de l’assignation du 11 mai 2023 doit donc être rejetée.

Sur la créance locative de M. [C] :

1. Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le bailleur sollicite dans le cadre de ses dernières écritures la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 20 039,18 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2023, se prévalant d’un préavis d’un mois après le congé donné par Mme [G] le 31 octobre 2023 et de la solidarité entre les colocataires prévue tant par le bail que par la loi.

M. [Y] s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’il a valablement donné congé à son bailleur le 31 décembre 2021, de sorte que la solidarité entre les preneurs a pris fin le 30 juin 2022.

Il soutient qu’il a informé la SARL Cabinet GLV Immobilier de son départ du logement et de sa demande de désolidarisation du bail à la fin du mois de décembre 2021, que le mandataire du bailleur était informé de cette situation et l’avait acceptée puisqu’il n’a plus reçu d’avis d’échéance de loyer de fin janvier 2022 à décembre 2022, que par mails du 2 décembre 2022 puis du 6 mars 2023, il a confirmé auprès de la société GLV Immobilier avoir quitté les lieux et qu’il n’a plus eu de nouvelles de cette dernière ni du bailleur jusqu’à l’assignation en justice.

Sur ce, en application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Ces dispositions sont reprises par les conditions générales du bail en page 10 qui prévoient que ‘(…) si un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu au paiement des loyers et accessoires et, plus généralement, de toutes les obligations du bail en cours au moment de la délivrance du congé, et de ses suites et notamment des indemnités d’occupation et de toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état, au même titre que le(s) colocataire(s) demeuré(s) dans les lieux pendant une durée de six mois à compter de la date d’effet du congé. Toutefois, cette solidarité prendra fin, avant l’expiration de ce délai, si un nouveau colocataire, accepté par le bailleur, figure au présent contrat. (…)'.

L’article 12 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues à l’article 15 [de ce même texte de loi] », cet article 15 disposant par ailleurs notamment que le délai de préavis applicable au locataire est de trois mois sauf prise en compte d’un certain nombre de motifs particuliers pour lesquels ce motif est ramené à un mois. Ce même texte de loi ajoute que « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. ».

La limitation dans le temps de la solidarité suppose donc un congé régulier.

Or, en l’occurrence, M. [Y] affirme, sans le justifier, avoir informé la SARL Cabinet GLV Immobilier de son départ du logement le 30 décembre 2021. Le seul ait que ladite société ne lui ait plus adressé d’avis d’échéance de loyer de février 2022 à novembre 2022 et ne se soit plus manifestée auprès de lui n’est pas suffisamment probant.

Le défendeur n’établit donc pas par les pièces versées aux débats qu’il a donné congé oralement à la société GLV Immobilier à la fin du mois de décembre 2021 ni que celle-ci l’a accepté.

Le mail envoyé par M. [Y] au mandataire du bailleur le 2 décembre 2022 aux termes duquel il indique ne plus habiter dans les lieux loués depuis le 31 décembre 2021 et être désolidarisé du bail depuis cette date ne peut valoir congé au sens de l’article 15 de la loi susvisée, dès lors qu’il ne respecte pas les formes légales.

L’absence de réponse de la société GLV Immobilier ne peut davantage démontrer son acceptation par le bailleur.

Le congé n’a été régularisé par le locataire conformément aux exigences légales que par courrier recommandé réceptionné par M. [C] et par la société GLV Immobilier respectivement les 15 et 17 juillet 2023.

Il s’ensuit qu’à défaut de congé régulièrement délivré par M. [Y] avant le 15 juillet 2023, la solidarité entre les colocataires n’a pas pris fin et ce dernier restait tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à la fin du bail ou jusqu’à la relocation du logement.

Le défendeur ne prouve pas que le logement aurait été reloué après son départ. En revanche, il ressort des pièces du dossier que le bailleur a pris l’initiative de la résiliation du bail en délivrant aux colocataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire puis en introduisant une action tendant au constat de la résiliation du bail. Si, à l’audience, M. [B] ne sollicite plus le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, ce n’est qu’en raison du départ de Mme [G] du logement en cours d’instance.

Dès lors, il convient de considérer que le bail s’est trouvé résilié de plein droit dès le 13 mars 2023, à l’expiration du délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, conformément à la clause résolutoire stipulée dans le bail, et non par l’effet des congés donné par M. [Y] et Mme [G] respectivement le 15 juillet 2023 et le 31 octobre 2023 selon les déclarations du bailleur.

M. [Y] et Mme [G] ayant régulièrement donné congé postérieurement à la résiliation du bail, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux congés et aux délais de préavis ni des dispositions de l’article 8-1 de cette loi.

Postérieurement à la résiliation du bail intervenue le 13 mars 2023, le locataire qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre n’est plus redevable de loyers mais d’indemnités d’occupation, lesquelles ne sont dues qu’en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient indûment dans les lieux et ne résultent pas de l’exécution des obligations du bail.

Il convient donc de requalifier la demande en paiement en ce sens pour la période postérieure à la résiliation du bail.

En la cause, M. [Y] soutient qu’il n’occupe plus le logement depuis le 30 décembre 2021 et verse au soutien de ses allégations une attestation de son fils, [M] [Y], non datée aux termes de laquelle il certifie que M. [O] [Y] a quitté le domicile litigieux à la date du 30 décembre 2021 et que depuis cette date il n’habite plus avec Mme [G] à cette adresse.

Toutefois, cette seule attestation non circonstanciée et imprécise quant aux éléments ayant permis à M. [M] [Y] de constater que son père ne demeurait plus dans le logement situé [Adresse 7] à [Localité 10] depuis le 30 décembre 2021, n’est pas suffisamment probante, étant en outre relevé que l’attestation produite n’est accompagnée d’aucune pièce d’identité de son auteur. Il en est de même des mails adressés à la société GLV Immobilier en décembre 2022 et mars 2023, lesquels ne prouvent pas la réalité des déclarations de M. [Y] quant à son départ du logement dès le 30 décembre 2021. Celui-ci ne démontre donc pas qu’il n’occupait plus le logement au moment de la résiliation du bail.

Il résulte en revanche de l’assignation en justice délivrée à M. [Y] le 11 mai 2023 qu’à cette date celui-ci résidait au [Adresse 3] et non plus au [Adresse 8] à [Localité 10].

Dès lors, M. [O] [Y] sera condamné solidairement avec Mme [G] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’au 11 mai 2023, soit la somme de 9 833,16 euros après déduction du dépôt de garantie (11 105,16 € – 1 272 €) selon le décompte tenu par le bailleur.

La défenderesse sera seule condamnée au paiement des indemnités d’occupation échues depuis le 12 mai 2023 jusqu’au 31 octobre 2023, date de remise des clés du logement au bailleur, soit la somme de 7 589,58 euros, étant rappelé que Mme [G], ayant quitté les lieux après notification d’un commandement visant la clause résolutoire et délivrance d’une assignation en résiliation du bail et expulsion, n’était pas tenue de respecter un préavis d’un mois.

2. Sur les réparations et dégradations locatives :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

M. [C] verse aux débats un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 1er décembre 2021 qui fait apparaître un logement en bon état général, sauf les éléments suivants en état d’usage :

— la porte et le radiateur dans l’entrée,

— les revêtements muraux et les radiateurs dans le salon / séjour, la cuisine et la chambre 2,

— dans la salle de bains : les revêtements muraux, les plinthes, la fenêtre, le radiateur, le lavabo et le meuble vasque, la baignoire et la robinetterie,

— la fenêtre et le radiateur dans la chambre 1,

— les radiateurs dans les chambres 3 et 4.

M. [C] produit un état des lieux de sortie effectué par Maître [I] [J], commissaire de justice, le 22 novembre 2023 ainsi qu’un devis de réparation de la SARL Biomultinet en date du 11 décembre 2023 d’un montant de 2 116,39 euros TTC portant sur les travaux suivants :

705,60 € T.T.C : nettoyage (toutes vitreries du logement, meubles de cuisine (portes, plan de travail, tiroirs intérieurs et dessus meubles), plinthes, sols, la salle de bain, les radiateurs et les portes PVC du rez-de-chaussée ;1 306,49 € T.T.C : réfection des peintures du plafond et des plinthes dans le hall d’entrée, du mur de la cuisine, d’un mur et de l’appui fenêtre dans la chambre 1, du mur du fond, de la porte et du châssis de la salle de bain, d’un mur dans la chambre 2 et au niveau de la sous toiture.53,90 € T.T.C : réfection du joint de la douche ;50,40 € T.T.C au titre de frais de déplacement.

Il résulte du constat de sortie que Mme [G] a restitué les clefs du logement par courrier du 31 octobre 2023, qu’elle n’a pas communiqué sa nouvelle adresse et qu’elle a indiqué qu’elle ne serait pas présente à l’état des lieux de sortie, n’habitant plus la région.

Maître [J] a dressé un constat de l’état du logement près de trois semaines après la sortie de la locataire, hors la présence de cette dernière mais également en l’absence de M. [Y], pour lequel il n’est pas démontré qu’il a été convoqué alors que le bailleur connaissait son adresse.

Néanmoins, la force probante du constat d’huissier résulte uniquement des constatations unilatérales de l’officier ministériel et n’est nullement subordonnée au caractère contradictoire desdites constatations.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi de manière non contradictoire demeure donc opposable aux locataires sortants.

M. [B] soutient qu’il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que les défendeurs n’ont pas pris en charge l’entretien courant du logement et de ses équipements de sorte qu’il a été contraint de réaliser des travaux de remise en état et d’entretien du logement loué dont il sollicite le remboursement à hauteur de 2 116,39 euros correspondant au montant du devis de la SARL Biomultinet.

L’indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n’est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l’exécution des travaux dont il demande réparation.

L’état des lieux de sortie décrit un logement rendu sale dans son ensemble et relève notamment une porte d’entrée en PVC poussiéreuse et sale à l’intérieur avec des petites projections, des vitrages non nettoyés à l’intérieur et à l’extérieur dans le hall d’entrée, le séjour, la cuisine et plusieurs des chambres, un sol sale voire encrassé dans l’ensemble des pièces du logement et poussiéreux par endroits, des plinthes poussiéreuses comportant des salissures dans plusieurs pièces de la maison, des radiateurs présentant des traces, poussiéreux et sales, des toilettes fortement entartrés, un joint jaunissant au niveau du pare douche, des traces de calcaire ou de savon sur les carrelages muraux autour de la baignoire et sur le pare douche, une cuisine qui n’a pas été nettoyée (plan de travail, four et hotte encrassés ; calcaire présent dans l’évier ; plaques de cuisines, façades de porte, fonds de tiroir et meubles non nettoyés).

Il en résulte un défaut manifeste de nettoyage du logement par les locataires justifiant l’allocation d’une somme de 705,60 € conformément au devis produit. En revanche, la réfection du joint de la douche sans autre précision à hauteur de 53,90 € n’est pas justifiée par le constat de sortie qui ne comporte aucune mention, seul l’état du joint jaunissant du pare douche étant relevé. Cet état relève de l’usure normale des lieux après deux années d’occupation.

S’agissant de la réfection des peintures telle que prévue dans le devis du 11 décembre 2023, ces travaux doivent rester à la charge du bailleur, les seules traces et salissures relevées sont insuffisantes à justifier la reprise des peintures des murs de la cuisine, des chambres 1 et 2, de la salle de bain et de la sous toiture, des plinthes et du plafond du hall d’entrée, de la porte de la salle de bain ainsi que des menuiseries de la salle de bain et de la chambre 1, s’agissant de traces d’usage.

En outre, il est relevé que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà la présence de traces sur les murs de la cuisine, de la salle de bain et de la seconde chambre, ainsi que l’état d’usage de la fenêtre de la salle de bain (traces de moisissures sur le joint de la fenêtre et peinture écaillée sur l’appui de fenêtre). Par ailleurs, il n’est pas démontré que la présence d’eau stagnante au niveau de l’appui de la fenêtre donnant sur la toiture située dans la première chambre est imputable à une occupation anormale des lieux par les locataires alors même que le constat de sortie a été réalisé trois semaines après la remise des clés. La frais de remise en peinture de cet appui de fenêtre doivent donc être supportés par M. [C].

M. [Y] et Mme [G] seront donc condamnés in solidum au paiement des frais de nettoyage du logement à hauteur de 705,60 euros.

Sur l’appel en garantie de M. [Y] à l’encontre de Mme [G] :

M. [Y] est fondé à appeler en garantie Mme [G] pour la condamnation au titre des réparations locatives à hauteur de 705,60 euros dès lors qu’il est établi qu’il ne vivait plus dans le logement depuis le 11 mai 2023 et que le défaut de nettoyage est dès lors imputable à Mme [G] qui a occupé les lieux loués jusqu’au 31 octobre 2023.

En conséquence, il convient de condamner Mme [V] [G] à garantir M. [O] [Y] de la condamnation prononcée à son encontre au titre des réparations locatives à hauteur de 705,60 euros.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Il ressort des développements précédents que le bailleur était fondé à retenir le montant du dépôt de garantie versé lors de la prise à bail en raison de l’arriéré locatif dû par les locataires sortants et que ce montant a d’ores et déjà été déduit de la dette locative.

Dès lors, la demande de restitution doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [O] [Y] et Mme [V] [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer à M. [N] [C] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. [O] [Y] à l’encontre de tout succombant sera rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article et 514-1 du même code, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de nullité du commandement de payer en date du 12 janvier 2023 est sans objet ;

REJETTE la demande de nullité de l’assignation en justice en date du 11 mai 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [Y] et Mme [V] [G] à payer à M. [N] [C] la somme de 9 833,16 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupations arrêtés au 11 mai 2023, après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à M. [N] [C] la somme de 7 589,58 euros au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 12 mai 2023 jusqu’au 31 octobre 2023, date de remise des clés du logement au bailleur ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [V] [G] à payer à M. [N] [C] la somme de 705,60 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Mme [V] [G] à garantir M. [O] [Y] de la condamnation prononcée à son encontre au titre des réparations locatives à hauteur de 705,60 euros ;

DEBOUTE M. [O] [Y] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [V] [G] à verser à M. [N] [C] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [V] [G] aux dépens de l’instance et DEBOUTE M. [O] [Y] de sa demande d’indemnité de procédure ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 17 février 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN