TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 8]

[Localité 3]

MINUTE :

N° RG 25/00020 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7KU

S.C.I. MARGAUX-LAETI

C/

Syndic. de copro. [Adresse 11]

le

Expéditions délivrées à

— M^e Marie-josé CAUBIT

— l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

JUGEMENT

EN DATE DU 26 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.C.I. MARGAUX-LAETI

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie-josé CAUBIT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

EXPOSE DU LITIGE

La SNC [Adresse 13] a entrepris la construction sur la commune d'[Localité 5] d’un ensemble immobilier complexe dénommé [Adresse 13] ayant fait l’objet d’un état descriptif de division en volumes établi le 06 décembre 2007. Le volume n°45 correspondait à l’emplacement d’un immeuble à usage de commerce et le volume n° 46, en surplomb, à celui d’un immeuble collectif à usage d’habitation.

Le 13 juin 2008, ont été établis l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du volume 46 dénommé « [Adresse 11] ». Les 15 lots étaient répartis sur les étages 1 à 4 ; Le rez-de-chaussée et le niveau R-1 de l’immeuble étant exclus de la copropriété.

Suivant acte reçu le 22 mai 2013 par devant Maître [U] [P], notaire à Arcachon, la SCI MARGAUX-LAETI a acquis de la SNC [Adresse 13] le volume n°70, issu du volume n° 45, situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier « [Adresse 11] », comprenant « une partie en sous-sol pour une superficie de 15,45 m² et une partie en rez-de-chaussée pour une superficie balayable de 138,85 m² ».

Se plaignant d’infiltrations en toiture provenant des étages de la copropriété [Adresse 11] et d’un phénomène d’inondation de sa cave, la SCI MARGAUX-LAETI a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux qui, le 26 septembre 2022, a ordonné une mesure d’expertise au contradictoire de la SNC [Adresse 12] [Adresse 6] VILLE D’ETE et du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11].

L’expert [M] [W] a établi son rapport le 10 novembre 2023.

Par acte en date du 08 janvier 2025, la SCI MARGAUX-LAETI a fait citer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] MARTHE, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA BORDEAUX, devant le tribunal de proximité d’Arcachon.

A l’audience du 26 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI MARGAUX-LAETI, représentée par son Conseil, demande au tribunal de rejeter l’exception d’incompétence soulevée en défense et sur le fond, de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à :

Modifier le tracé de l’écoulement de eaux pluviales de son immeuble ;Entretenir annuellement la toiture du volume 70 ;Lui rembourser la somme de 788,05€ représentant le coût de l’entretien et du remplacement de deux pompes de relevage ; Procéder à l’entretien annuel de ces deux pompes de relevage et les raccorder à l’armoire électrique de la copropriété sous astreinte de 1000€ par jour de retard ;Lui verser une somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens ;Le tout avec un maintien de l’exécution provisoire de droit.

La SCI MARGAUX-LAETI soutient que le tribunal de proximité d’Arcachon est compétent, d’une part en application du 18° du tableau IV-II visé à l’article D212-19-1 du code de l’organisation judiciaire visant les contestations relatives aux servitudes instituées par les articles 640 et 641 du code civil et d’autre part, en application du 1° de ce même tableau dès lors que les demande en paiement sont inférieures à 10.000€.

Sur le fond, la SCI fait valoir en premier lieu qu’elle n’a pas à subir l’écoulement des eaux pluviales des étages de la copropriété qui ne bénéficie d’aucune servitude de déversement des eaux sur son fonds ; laquelle ne peut s’acquérir que par titre ou par prescription trentenaire selon les dispositions de l’article 690 du code civil.

Dans l’hypothèse où l’existence d’une servitude serait reconnue, elle prétend que l’entretien de la toiture incombe au propriétaire du fonds dominant. Or, l’expert a relevé la présence sur le toit de détritus provenant des occupants de la résidence et une absence d’entretien des chéneaux encombrés par la végétation.

La SCI dément avoir été informée du tracé des écoulements des eaux lors de l’achat du bien ; la mention de la page 67 des annexes de son acte d’acquisition dont se prévaut la défenderesse étant afférente aux eaux usées du magasin et non aux eaux pluviales.

En second lieu, la SCI considère qu’elle n’a à supporter ni l’entretien ni l’alimentation électrique des deux pompes de relevage situées au sous-sol et qui profitent à la copropriété.

Le [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA BORDEAUX et représenté par son Conseil, soulève l’incompétence du tribunal de proximité d’Arcachon au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux et sur le fond, conclut au rejet de l’ensemble des demandes de la SCI et à sa condamnation au paiement d’une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat soutient l’incompétence du tribunal de proximité aux motifs que la copropriété bénéficie d’une servitude conventionnelle dont l’action négatoire dépend du seul tribunal judiciaire.

Il relève par ailleurs le caractère indéterminé des demandes relatives à la modification du tracé de ces écoulements, à l’entretien du toit ou encore à celui des pompes de relevage qui est perpétuel.

Sur le fond, le syndicat prétend qu’aux termes de son règlement de copropriété, celle-ci bénéficie d’une servitude d’écoulement des eaux pluviales sur le toit terrasse du lot de la SCI MARGAUX-LAETI. Il relève par ailleurs que, selon l’expert judiciaire, le constructeur de l’immeuble n’avait d’autres choix techniques que de diriger les eaux pluviales de la copropriété sur la toiture du lot de la SCI qui connaissait au demeurant cette configuration des lieux lorsqu’elle a acquis son lot puisque les plans lui ont été remis et que l’acte de livraison annexé à son acte de vente lui donnait la possibilité de faire modifier les descentes d’eaux pluviales dans un délai de 3 mois.

Il considère par ailleurs que les dispositions de l’article 681 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer dans le cadre d’une division verticale dans laquelle les volumes se surplombent les uns les autres.

Enfin, le syndicat rappelle que le toit de la SCI ne reçoit pas seulement les eaux pluviales de la copropriété mais aussi celles d’un certain nombre d’autres toitures alentours dont les propriétaires ne sont pas attraits dans la présente procédure.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le syndicat considère qu’il n’a pas à modifier le tracé des écoulements des eaux pluviales.

S’agissant du nettoyage du toit et de l’entretien des cheneaux, le syndicat fait valoir que ces demandes ne reposent sur aucun fondement légal ; étant rappelé que le toit appartient au lot 70 et que le chéneau est situé entre ce toit et le mur de la copropriété.

S’agissant des pompes de relevage, le syndicat indique qu’elles ne se situent pas dans le volume de la copropriété et qu’au demeurant, elles bénéficient exclusivement à la SCI MARGAUX-LAETI puisqu’elles permettent une meilleure évacuation des eaux pluviales s’écoulant dans la cour qui dessert notamment sa cave et sur laquelle elle s’est fait consentir une servitude d’écoulement de ses eaux pluviales.

SUR CE

Aux termes de l’article D 212-19-1 du code de l’organisation judiciaire, les compétences matérielles des chambres de proximité sont fixées conformément aux tableaux IV-II et IV-III annexés au présent code.

Il résulte du tableau IV-II n° 18 que les chambres de proximité connaissent des contestations relatives à l’établissement et à l’exercice des servitudes instituées par les articles (…) 640 et 641 du code civil ainsi qu’aux indemnités dues à raison de ces servitudes.

Les articles 640 et 641 du code civil régissent les servitudes qui dérivent de la situation des lieux et s’agissant plus spécifiquement de l’écoulement des eaux, de celles qui « découlent naturellement » des fonds supérieurs « sans que la main de l’homme y ait contribué ».

Cette servitude imposée par la configuration des lieux ne concerne donc pas les eaux artificiellement dirigées vers le fonds inférieur.

En l’espèce, il est constant que le déversement des eaux de la copropriété sur le volume n°70 appartenant à la SCI n’est pas la conséquence d’une pente naturelle des lieux mais a été créé par l’homme dans le cadre des opérations de construction de l’immeuble divisé en volumes. Si servitude il y a, il ne peut s’agir que d’une servitude de déversement venant faire obstacle aux dispositions de l’article 681 du code civil et ne pouvant s’acquérir que par titre, destination du bon père de famille ou pas prescription dont le contentieux relève de la compétence du tribunal judiciaire faute d’être visé dans le tableau IV-II susvisé.

Ce même tableau réserve dans son 1° la compétence des chambres de proximité aux « actions personnelles ou mobilières jusqu’à la valeur de 10.000€ et demandes indéterminées qui ont pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10.000€

Contrairement à ce que soutient la SCI, le tribunal ne peut se cantonner aux demandes chiffrées pour vérifier sa compétence. Les demandes d’entretien sont des demandes indéterminées qui ont pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant est également indéterminé.

Aussi, en l’état de ces éléments, convient-il de nous déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort mis à disposition au greffe ;

DIT que le volume n° 46 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 4] ne bénéficie pas d’une servitude d’écoulement des eaux au sens des articles 640 et 641 du code civil ;

En conséquence, se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

Dit qu’à défaut d’appel dans les délais impartis, le greffe de la présente juridiction transmettra le dossier de l’affaire à la juridiction désignée avec une copie de la présente décision ;

Réserve les dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE