TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 24/03572 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FJGM

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] C/ [T] [U]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [G] [J] regulièrement muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [T] [U]

née le 04 Octobre 1981 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300-2025-000344 du 19/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représentée par Maître Marion FRANCOIS de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

***

Débats tenus à l’audience du 15 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 03 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE l’AGGLOMERATION DE [Localité 6] a donné à bail à Madame [T] [U] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 433,44 euros hors provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 5 août 2024, notifié à la CCAPEX le 6 août suivant. La CAF a été informée de l’existence d’impayés le 22 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, dénoncé à la Direction Départementale de l’emploi, du travail et des solidarités le 29 novembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE l’AGGLOMERATION DE [Localité 6] a assigné Madame [T] [U] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard, applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet ;

— condamner Madame [T] [U] au paiement d’une somme de 1.353,81 euros au titre des loyers échus au 19 novembre 2024, et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts légaux à compter de la décision à venir ;

— payer les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ;

— condamner Madame [T] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux.

Le bailleur réclame en outre, 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens, comprenant notamment les frais de commandement de payer et qu’il soit rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 avril 2025.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE l’AGGLOMERATION DE [Localité 6], représentée par Madame [R] [M], salariée régulièrement munie d’un pouvoir écrit, maintient ses demandes en actualisant celle faite au titre des loyers et charges impayés à la somme de 1.820,72 euros au 2 avril 2025. Il indique ne pas être opposé à toute demande de délai, que la locataire a repris un temps le paiement des loyers mais que le dernier prélèvement a été rejeté.

Le bailleur précise que la locataire a déposé un dossier de surendettement comprenant les arriérés de loyers et déclaré recevable le 15 janvier 2025 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il indique à l’audience avoir fait une contestation auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la Charente-Maritime, sans en justifier.

Madame [T] [U], représentée par son conseil, demande à titre principal, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans, à compter du 15 janvier 2025, date de la décision de surendettement, et à titre subsidiaire l’octroi d’un délai de paiement sur 36 mois, et en tout état de cause, que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE l’AGGLOMERATION DE [Localité 6] soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 14 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

Par décision du 02 juin 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que les parties produisent tous éléments sur la procédure de surendettement en cours et sur le recours formé par le créancier.

A l’audience du 15 septembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE l’AGGLOMERATION DE [Localité 6] était représenté par Madame [G] [J] régulièrement munie d’un pouvoir écrit et Madame [T] [U] était représentée par son conseil.

Le bailleur indique avoir fait un recours contre le rétablissement personnel décidé par la Commission de la Banque de France et que le paiement des loyers n’avait pas repris. Il maintient ses demandes.

Madame [T] [U] indique reprendre ses demandes et défenses initiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courrier reçu le 19 septembre 2025, le bailleur produit un relevé de compte actualisé au 17 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, «  Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’État dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire enjoint au locataire de régler ses causes dans un délai de 2 mois de sorte que ce délai sera retenu.

Madame [T] [U] s’est vue déclarée recevable à la procédure de surendettement par décision du 15 janvier 2025 tandis que le commandement de payer avait été délivré le 05 août 2024 de sorte que cette décision de recevabilité, emportant interdiction de régler ses dettes, est sans incidence sur le commandement de payer dont les causes sont demeurées impayées dans le délai de deux mois tandis que l’acte rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 05 octobre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 19 septembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [T] [U] à lui payer, en deniers ou quittance, la somme de 2.027 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 19 septembre 2025, déduction faite des frais de poursuite.

La demande visant à voir Madame [T] [U] condamnée à lui verser la somme de 99,70 euros au titre de loyers impayés pour le parking sera rejetée, faute d’élément, le bailleur ne produisant ni le contrat de location, ni de décompte.

Il convient cependant de rappeler que Madame [T] [U] bénéficie de mesures de surendettement et que par conséquent les créanciers ne peuvent mettre à exécution le paiement de leur créance durant la procédure de surendettement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 VIII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 – «- Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet  ».

Il résulte des pièces du dossier que Madame [T] [U] a déposé un dossier de surendettement le 16 décembre 2024 déclaré recevable le 15 janvier 2025 et qu’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été décidée le 12 mars 2025. Le bailleur justifie avoir formé recours contre cette décision.

Par ailleurs, il résulte du décompte produit que la locataire a effectué un versement d’un montant de 173,52 euros, montant de l’échéance due, le 12 août 2025, soit avant l’audience de sorte qu’il y a lieu de considérer que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, il y a lieu conformément aux dispositions sus visées de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation et de préciser que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Les dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoient les règles applicables après la décision du Juge chargé du Surendettement.

Ainsi, si le Juge du Surendettement ordonne un renvoi de l’examen du dossier à la Commission de Surendettement des Particuliers, il convient d’appliquer les dispositions prévues au 1° de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 VI, à savoir que « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Dans ce cas, Madame [T] [U] bénéficiera de délais de paiement dans l’attente de la nouvelle décision de la Commission de Surendettement.

La mensualité de remboursement sera fixée à la somme mensuelle de 50 euros jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articlesL. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Il sera rappelé que les mesures de traitement prévues au articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précitées se substitueront aux délais accordés par la présente décision.

Il sera dit qu’après règlement de l’intégralité de la dette, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés et celles imposées le cas échéant ensuite par la Commission ou le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

En revanche, en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer et à l’expiration d’un délai de 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 05 octobre 2024.

Dans ce dernier cas, il sera ordonné à Madame [T] [U] de quitter le logement et à défaut, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution et une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera fixée et Madame [T] [U] condamnée à verser la dite indemnité au bailleur, en deniers ou quittance, à compter du 05 octobre 2024, date à laquelle étaient réunies les conditions de la clause résolutoire et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Si le Juge du Surendettement ordonne le rétablissement personnel de Madame [T] [U], il contient d’appliquer les dispositions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 VIII aux termes desquelles, « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Dans ce dernier cas, si Madame [T] [U] s’est acquittée du loyer et des charges durant deux ans, la clause résolutoire sera suspendue pendant ce délai et réputée ne pas avoir joué.

En revanche, en cas de non-paiement d’un terme du loyer et à l’expiration d’un délai de 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 05 octobre 2024 et l’expulsion de Madame [T] [U] sera ordonnée et le bailleur autorisé à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera fixée et Madame [T] [U] condamnée à verser la dite indemnité au bailleur, en deniers ou quittance, à compter du 05 octobre 2024, date à laquelle étaient réunies les conditions de la clause résolutoire et jusqu’à son départ effectif des lieux.

La demande d’astreinte sera, dans tous les cas, en revanche rejetée, le concours éventuel de la force publique étant autorisé. De même, la demande au titre des frais de déménagement et de garde-meubles sera rejetée, le tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [T] [U], succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 28 septembre 2022 conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE l’AGGLOMERATION DE [Localité 6] et Madame [T] [U] portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 8], à la date du 05 octobre 2024 ;

— CONDAMNE Madame [T] [U] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE l’AGGLOMERATION DE [Localité 6], en deniers ou quittance, la somme de 2 027 euros (DEUX MILLE VINGT SEPT EUROS) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— RAPPELLE que Madame [T] [U] bénéficie de la procédure de surendettement ;

— CONSTATE que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE l’AGGLOMERATION DE [Localité 6] a formé un recours contre la décision de la Commission de surendettement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

— SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du Juge du Surendettement statuant sur le recours ;

— DIT que si le Juge du surendettement ordonne un renvoi de l’examen du dossier à la Commission de surendettement, Madame [T] [U] sera autorisée à se libérer de sa dette par mensualités de 50 euros jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code ou toute décision de clôture de la procédure de surendettement ;

— RAPPELLE que les mesures de traitement prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précités se substitueront aux délais accordés par la présente décision ;

— DIT qu’après règlement de l’intégralité de la dette, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés et celles imposées le cas échéant ensuite par la Commission ou le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

— DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 5 octobre 2024 ;

— ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [T] [U] ainsi que tout occupant de son chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 8] avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [U] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [T] [U] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], en deniers ou quittance, ladite indemnité mensuelle à compter du 06 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— DIT que si le Juge du Surendettement ordonne un rétablissement personnel, la clause résolutoire sera automatiquement suspendue pendant 24 mois et sera réputée ne pas avoir joué si Madame [T] [U] s’est acquitté pendant les deux années du loyer et des charges courantes ;

— DIT qu’en cas de non-paiement d’un terme de loyer courant, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 05 octobre 2024 ;

— ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [T] [U] ainsi que tout occupant de son chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [U] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [T] [U] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], en deniers ou quittance, ladite indemnité mensuelle à compter du 06 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— DEBOUTE, dans tous les cas, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] de ses demandes au titre de l’astreinte et de garde-meubles ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [T] [U] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL