TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/02204 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZULC

3 copies

EXPERTISE

Copie nativement numérique délivrée

le 03/11/2025

à M^e Johanne AYMARD-CEZAC

la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

2 copies au service expertise

Rendue le TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Lors des débats publics, le tribunal était composé de Elisabeth FABRY, Premier Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Victorine GODARD, greffière,

RG N° 24/02204

DEMANDERESSE

S.C.I. LES OREADES

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Gilles SAMMARCELLI de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. GROUPE CARLE, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Johanne AYMARD-CEZAC, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de Toulouse

RG N° 24/02404

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GROUPE CARLE , prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Johanne AYMARD-CEZAC, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de Toulouse

DÉFENDERESSE

S.C.I. LES OREADES

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Gilles SAMMARCELLI de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 16 octobre 2024, la SCI LES OREADES a fait assigner la SARL GROUPE CARLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles L.145-9 et suivants du code de commerce, de voir :

— condamner à titre provisionnel la défenderesse au paiement d’une somme de 10 931,94 euros à valoir sur le montant des indemnités d’occupation dues au titre des 1er et 2ème trimestres 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— ordonner la conservation par elle du montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la défenderesse à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours soit la somme trimestrielle de 5 465,97 euros outre les charges à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à vidange effective des lieux ;

— ordonner la justification sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir d’une assurance ininterrompue du local commercial conformément aux obligations du preneur figurant au bail ;

— la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 27 octobre 2010, elle a donné à bail à la défenderesse des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] à [Localité 9] ; qu’un congé a été signifié par acte du 29 mars 2023 à effet du 30 septembre 2023 ; qu’elle a adressé le 26 juillet 2023 à la défenderesse une proposition de résiliation amiable avec indemnité d’éviction qui a été refusée par la défenderesse, qui n’a donné aucune suite à sa nouvelle proposition du 09 octobre 2023 ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 23 mai 2024, elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 11 004,42 euros dont 10 931,94 euros correspondant aux indemnités d’occupation des 1er et 2ème trimestres 2024 ; que bien que le local soit fermé depuis des mois, la défenderesse s’y maintient, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Le dossier a été enrôlé sous le n° RG 24/02204.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2025.

Par acte du 08 novembre 2024, la SARL GROUPE CARLE a fait assigner la SCI LES OREADES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles 145, 269, 835 alinéa 2 du code de procédure civile, L.145-14 et suivants du code de commerce, de voir :

— juger que la SCI LES OREADES a repris possession des locaux le 31 décembre 2023 ;

— condamner à titre provisionnel la défenderesse au paiement d’une somme de 10 056,63 euros en remboursement des indemnités d’occupation indument perçues depuis le 1er janvier 2024, des charges surfacturées et du dépôt de garantie ;

— condamner la défenderesse, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 48 h à compter du prononcé de la décision à intervenir, à lui laisser libre accès aux locaux dont elle a été évincée ;

— dire que ce libre accès se fera par la remise des clés des locaux, qu’elle restituera en présence d’un commissaire de justice après son déménagement effectif, ce aux frais exclusifs de la défenderesse ;

— se réserver la possibilité de liquider l’astreinte ;

— ordonner, aux frais de la défenderesse, une mesure d’expertise confiée à un expert en évaluation immobilière afin de fournir à la juridiction tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant pour elle de la perte du fonds, et tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure elle aurait la possibilité d etransférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et à quel coût ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle expose que les locaux litigieux étaient destinés à exercer en Nouvelle Aquitaine les activités de marchand de biens, promotion immobilière, achat, vente et gestion d’immeubles qu’elle exerce à l’échelle nationale ; que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’au congé avec offre d’indemnité d’éviction délivré le 29 mars 2023 par la demanderesse, lui faisant sommation de quitter les lieux pour le 30 septembre 2023 sans tenir compte de son droit au maintien dans les lieux ; que la demanderesse a formulé diverses propositions qu’elle a refusées en les considérant comme inférieures à ses droits ; que la bailleresse a fini par reprendre de force les lieux dont elle a changé les clés ; qu’elle est fondée à obtenir le remboursement des sommes indûment perçues, à se voir accorder l’accès aux locaux afin d’y récupérer ses meubles meublants, et à solliciter une expertise afin de permettre le chiffrage de l’indemnité statuatire à laquelle elle est en droit de prétendre.

Le dossier a été enrôlé sous le n° RG 24/02404.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 février 2025, à laquelle les deux dossiers ont été joints par mention au dossier sous le n° RG 24/02204.

L’affaire a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SCI LES OREADES, le 25 septembre 2025, par des écritures aux termes desquelles elle maintient toutes ses demandes tout en actualisant à 43 727,76 euros (21 863,88 X 2) le montant des indemnités d’occupation dues au titre des 4 trimestres 2024 et des 4 trimestres 2025 ;

Elle fait valoir que la défenderesse a cessé son activité dans les locaux en raison de ses difficultés financières ; qu’elle ne s’oppose pas à ce qu’elle vienne récupérer l’ensemble de ses meubles dans les locaux ; qu’elle ne s’oppose pas non plus à la mesure d’expertise, sous réserve cependant que ce soit la défenderesse qui en supporte les frais.

— la SARL GROUPE CARLE, le 07 juillet 2025, par des écritures aux termes desquelles elle maintient ses demandes et s’oppose aux demandes de la SCI LES OREADES compte tenu de l’existence de contestations sérieuses.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

sur les demandes de provision au titre des indemnités d’occupation pour les 1er et 2ème trimestres 2024, la conservation du dépôt de garantie et le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à vidange effective des lieux:

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstalaltion, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L.145-28 dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.”

En l’espèce, il résulte des pièces et des débats :

— que la bailleresse a fait signifier le 29 mars 2023 à la locataire un congé avec indemnité d’éviction à effet du 30 septembre 2023 ;

— que les parties ne se sont pas accordées sur le montant de l’indemnité d’éviction ;

— que la société preneuse n’exerce plus d’activité dans les locaux litigieux ;

— qu’aucune des parties n’a engagé de procédure pour voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Les parties s’opposent sur la question de savoir si la locataire dispose encore de la jouissance des lieux, la défenderesse soutenant que la bailleresse les a récupérés dans des conditions irrégulières le 31 décembre 2023, et la demanderesse alléguant au contraire que la défenderesse les occupe toujours. Cette question nécessite une analyse des relations contractuelles qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

En l’état, les demandes indemnitaires et d’indemnité d’occupation de la demanderesse se heurtent donc à des contestations sérieuses qui en commandent le rejet.

Sur la condamnation de la société GROUPE CARLE à justifier sous astreinte de la souscription d’une assurance :

Dès lors qu’il est acquis que la défenderesse n’exerce plus aucune activité dans le local, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles :

sur la condamnation de la SCI LES OREADES à rembourser les indemnités d’occupation indument perçues depuis le 1er janvier 2024, les charges surfacturées et le dépôt de garantie:

Pour les motifs exposés plus haut, cette demande se heurte à des contestations sérieuses qui en commandent le rejet.

sur l’accès aux locaux :

La SCI LES OREADES déclare ne pas s’opposer à ce que la société GROUPE CARLE ait accès aux locaux pour venir récupérer l’ensemble de ses meubles dans les locaux. Il convient de lui en donner acte. Cependant, pour assurer la mise en oeuvre rapide de la libération des lieux, il y a lieu de la condamner à organiser cet accès aux locaux sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

sur la mesure d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

En l’espèce, la société GROUPE CARLE justifie d’un motif légitime pour obtenir qu’une mesure d’instruction soit, dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, ordonnée au contradictoire de la partie défenderesse, sans aucune appréciation des responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés de la société GROUPE CARLE qui en formule la demande.

Sur les autres demandes

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 145, 269, 835 alinéa 2 du code de procédure civile, L.145-14 et suivants du code de commerce

CONDAMNE la SCI LES OREADES à laisser libre accès à la SARL GROUPE CARLE aux locaux situés [Adresse 6], par la remise des clés, afin de lui permettre de récupérer ses meubles et ses effets mobiliers, à charge pour la société GROUPE CARLE de les restituer par commissaire de justice, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la notification de la décision et pendant une duurée de trois mois ;

DIT n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne pour y procéder Mme [J] épouse [C] [V], [Adresse 7]

mail : [Courriel 10]

avec pour mission de :

— convoquer les parties, les entendre, recueillir leurs observations et y répondre – se faire communiquer dans les délais qu’il fixera tous les documents utiles au bon accomplissement de sa mission ;

— se déplacer dans les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 9], les décrire et donner tous éléments utiles quant à leur situation, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avèrerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 242 du code de procédure civile ;

— donner tous éléments factuels de nature à déterminer et évaluer, dans toutes ses composantes, l’indemnité d’éviction due par la SCI LES OREADES à la SARL GROUPE CARLE (indemnité principale et indemnités accessoires) et l’indemnité d’occupation due par la SARL GROUPE CARLE à compter du 30 septembre 2023 ;

— - plus généralement, faire toutes observations utiles à l’accomplissement de sa mission

– établir un pré-rapport et le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, avant la date qu’il estimera nécessaire de fixer, et dans tous les cas dans le délai d’un mois suivant cette communication, toutes les observations utiles, et répondre aux observations qui auraient été formulées dans ce délai ;

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

FIXE à la somme de 2 500 euros la provision que la SARL GROUPE CARLE devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

DIT que l’expert déposera son rapport dans le délai de six mois à compter de la consignation ;

DESIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;

DIT n’y avoir lieu à référé pour le surplus ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

DEBOUTE les parties de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,