N° RG 25/05078 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2QJ3

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 25/05078 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2QJ3

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. Résidence [9] sise [Adresse 2]

C/

[P] [S]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL JURICAB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble GALERIES BORDELAISES sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 7] prise en son établissement de [Localité 8] – [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [P] [S]

née le 13 Septembre 1988 à [Localité 11] – TCHAD -

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillant

N° RG 25/05078 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2QJ3

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [S] est propriétaire du lot n°59 au sein de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence [9] sis [Adresse 1] à [Localité 8] (33).

Aux motifs du défaut réitéré de paiement par Mme [P] [S] des charges de copropriétés afférentes à son lot malgré une mise en demeure de payer du 23 août 2024 réitérée les 6 février et 7 mars 2025 [Localité 10] DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé GALERIES BORDELAISES représenté par son syndic, la SAS LAMY a, par acte en date du 13 juin 2025, valant conclusions et auquel il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, fait assigner devant la présente juridiction Mme [P] [S].

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35,36,55 et 61-1 du décret du 17 mars 1967, 1343-2, 1342-10 et 1270 du code civil ainsi que 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile il demande au tribunal de :

— condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

-8.864,90 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 août 2024,

— la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens.

Mme [P] [S] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 30 juillet 2025.

MOTIVATION

1- sur l’impayé de charges et frais

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble GALERIES BORDELAISES produit à l’appui de sa demande :

— la matrice cadastrale,

— le contrat de syndic,

— la requête du 8 juin 2021 et ordonnance d’injonction de payer du 24 juin 2021, concernant les impayés de charge set frais antérieurs à la requête du 8 juin 2021,

— le décompte du commissaire de justice au titre du 22 janvier 2024 concernant les sommes restant dues en vertu de l’ordonnance d’injonction de payer du 24 juin 2021 et frais de son exécution,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 30 mars 2023, 14 septembre 2023, 14 février 2024 et 25 septembre 2024,

— les appels de provisions sur charges et fonds de travaux du 20/10/2022 au 17/04/2024

— les appels de fonds travaux du 29/06/2023 au 17/04/2024

— les factures du syndic concernant les frais de recouvrement de la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

— le relevé de compte du 5 juin 2025

— les mises en demeure de payer avec accusé de réception en date des 23 août 2024, 6 février 2025, 7 mars 2025.

Le tribunal observe que le décompte de la créance arrêté au 5 juin 2025 et produit par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES inclut l’arriéré de charges et frais de copropriété objet de l’ordonnance d’injonction de payer du 24 juin 2021, pour lequel le requérant dispose déjà d’un titre exécutoire, et prend en compte les acomptes versés par Mme [S] entre les mains du commissaire de justice, Maître [G] en exécution de ladite ordonnance d’injonction de payer.

Au vu des pièces communiquées et analyse du décompte il apparaît, en l’état, qu’au titre des charges de copropriété postérieures à l’ordonnance d’injonction de payer du 24 juin 2021 et non prises en compte par celle-ci, et en prenant en considération les acomptes affectés aux sommes dues par la défenderesse en vertu de ladite ordonnance, Mme [P] [S] est redevable envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble GALERIES BORDELAISES de la somme de 5984,55 euros et au titre des frais de recouvrement de la somme de 686,10 euros selon décompte arrêté au 5 juin 2025.

Ne peuvent en effet être imputés à la défenderesse les frais de suivi contentieux (132, 60 euros x 2 et 138 euros x 8) qui ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

De même ne peuvent pas plus être pris en compte les frais d’huissiers (commissaire de justice) à hauteur de 468,73 euros qui correspondent aux frais engagés au titre de l’ordonnance d’injonction de payer du 24 juin 2021 et qui ont déjà été acquittés entre les mains du commissaire de justice ainsi qu’il résulte du relevé de compte établi par Maître [G] le 22 janvier 2024.

Mme [P] [S] sera en conséquence condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé GALERIES BORDELAISES la somme de 6670,65 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, des frais de relance et de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024, date de la mise en demeure et ainsi que demandé.

2- sur la demande de dommages et intérêts

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de LA GALERIES BORDELAISES fait valoir que le non-paiement par Mme [P] [S] des charges de copropriété afférentes aux lots dont elle est propriétaire, est fautif et particulièrement préjudiciable. Il sollicite donc sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil la condamnation de Mme [P] [S] à indemniser le préjudice subi à hauteur de 2000 euros.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 euros.

3-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par la Mme [P] [S], partie perdante.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1000 euros.

Aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE Mme [P] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé GALERIES BORDELAISES représenté par son syndic la SAS LAMY les sommes de :

-6670,65 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais de relance et de recouvrement postérieurs à l’ordonnance d’injonction de payer du 25 juin 2021 et de ses frais d’exécution, et selon décompte arrêté au 5 juin 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024,

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Mme [P] [S] aux dépens de l’instance,

— REJETTE toutes demandes plus ample et/ou contraire.

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT