N° RG 23/08680 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJGM

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

54G

N° RG 23/08680

N° Portalis DBX6-W-B7H-YJGM

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[B] [W]

C/

[F] [P] [O] [L]

[C] [G] [L]

[Adresse 9]

le :

à

M^e Christophe BAYLE de la SCP BAYLE JOLY

M^e Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM [Localité 7]

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame PINAULT, Juge,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier lors du prononcé,

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Mars 2025

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [B] [W]

né le 23 Mars 1979 à [Localité 10] ([Localité 10])

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [P] [O] [L]

né le 12 Janvier 1940 à [Localité 7] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [C] [G] [L]

né le 07 Août 1937 à [Localité 7] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Christophe BAYLE de la SCP BAYLE JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signatures privées reçu le 23 mars 2021 par Maître [U], notaire, messieurs [F] et [C] [L] ont promis de vendre à monsieur [B] [W], qui s’est engagé à l’acquérir, un terrain sis [Adresse 8], moyennant le prix principal de 350.000 euros.

La vente était subordonnée à différentes conditions suspensives dont notamment l’obtention d’un permis de construire deux maisons d’une surface de plancher inférieure à 250 m² au plus tard le 30 juillet 2021, la réitération devant intervenir au plus tard le 1er octobre 2021.

Monsieur [W] a consigné entre les mains du notaire une somme de 11.000 euros à titre de dépôt de garantie et une clause pénale d’un montant de 10 %, soit 35.000 euros, était instituée à la charge de la partie qui ne respecterait pas ses obligations.

La réitération n’est jamais intervenue.

Par acte du 16 octobre 2023, monsieur [W] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action en restitution du dépôt de garantie dirigée contre messieurs [F] et [C] [L].

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 18 septembre 2024 par monsieur [W],

Vu les conclusions notifiées le 25 juin 2024 par messieurs [F] et [C] [L],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 31 janvier 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 05 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [W] sollicite la restitution à son profit de la somme de 11.000 euros séquestrée entre les mains de Maître [K] [U] avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022, estimant que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire est défaillie.

De leur côté, les consorts [L] prétendent à la réitération forcée dans les termes du compromis de vente, considérant au contraire que l’accomplissement de la condition suspensive n’a été empêché que par le fait de monsieur [W] et demandent, subsidiairement, sa condamnation au paiement de la somme de 35.000 euros au titre de la clause pénale.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

D’autre part, par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation.

Le créancier qui invoque l’application de cette disposition se doit de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition et ce dernier a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales pour parvenir à sa réalisation.

Le compromis de vente du 23 mars 2021 portait sur un “terrain à bâtir en nature de parcelle de bois taillis et pré perdu sur lequel il existe une construction en ruine” d’une superficie totale de 7.800 m².

Il était assorti de différentes conditions suspensives dont une tenant plus particulièrement à l’obtention d’un permis de construire deux maisons d’une surface de plancher inférieure à 250 m², un dossier complet devant être déposé avant le 31 mai 2021, la preuve en étant rapportée par un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Le demandeur admet avoir déposé une demande de permis de construire une maison et une piscine avec vingt quatre heures de retard, soit le 1er juin 2021, ce qui est au demeurant attesté par la mairie de [Localité 11] et il résulte du même courrier du 14 juin 2021, qu’outre l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, une autorisation de défrichement devait également être présentée parallèlement à la DDTM 33 ce qui portait à trois mois au minimum le délai d’instruction de la demande en application des articles R 423-24 et suivants du code de l’urbanisme.

Il était ajouté dans cette lettre que le dossier était incomplet car le plan de masse des constructions à édifier ne mentionnait pas les arbres supprimés et à planter ainsi que les espaces libres, que la notice descriptive comprenait en outre des indications erronées et que la copie de la lettre du préfet attestant du dépôt d’une demande de défrichement complète n’était pas jointe.

Or, ce ne sont ni le caractère incomplet du dossier, ni le projet de construction d’une maison avec piscine au lieu de deux maisons distinctes ou bien le retard d’un jour qui sont à l’origine de l’absence de délivrance du permis de construire au plus tard le 30 juillet 2021 mais l’obligation de défricher et le refus opposé par l’Administration d’y procéder.

Le défrichage était une condition nécessaire à la délivrance du permis de construire tel que contractuellement prévu, comme le soulignait le courrier précité de la mairie de [Localité 11] le 1er juin 2021 et la prorogation de plein droit du délai légal d’instruction avait pour effet d’interdire qu’il soit statué avant le 31 juillet 2021.

Après mandat pour ce faire donné le 7 juillet 2021 par les consorts [L] à la demande expresse de la préfecture de la Gironde, une demande de défrichement de 4500 m² correspondant à la partie à construire du terrain a été déposée le 15 juillet 2021 par monsieur [W] sous la forme d’un dossier complet et l’accusé de réception est du 27 août suivant.

La DDTM 33 unité forêt a notifié, le 15 octobre 2021 seulement, un refus de défrichement de ces 4500 m² au motif que le maintien de la destination forestière des sols était reconnue nécessaire pour la lutte contre l’érosion mais également afin de préserver l’équilibre biologique et de prévenir le risque d’incendie.

Le recours gracieux de monsieur [W] a été rejeté.

C’est dès lors à juste titre qu’il soutient avoir accompli des diligences normales et n’avoir pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire qui s’est heurtée au refus définitif de défrichement opposé par l’Administration et qui a eu pour effet d’interdire la construction projetée, que ce soit celle définie dans le compromis de vente ou bien la maison avec piscine visée par la demande de permis de construire.

L’obligation étant censée n’avoir jamais existé, le dépôt de garantie doit donc être restitué au demandeur, mais sans les intérêts au taux légal qui ne peuvent être appliqués sur un séquestre conventionnel, seuls les intérêts produits dans le cadre de cette convention pouvant être versés.

Le notaire sera ainsi tenu de remettre les fonds à monsieur [W].

Par voie de conséquence, les demandes des consorts [L] aux fins de réitération forcée et de paiement de la clause pénale seront rejetées.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Partie perdante, les consort [L] seront condamnés in solidum aux dépens et à payer à monsieur [W] une indemnité de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal

Constate la caducité du compromis de vente du 23 mars 2021,

Dit que le dépôt de garantie de 11.000 euros, séquestré en l’étude de Maître [U], notaire, revient à monsieur [B] [W],

Rejette la demande de monsieur [W] au titre des intérêts,

Ordonne, sur justification de la signification à parties du présent jugement, la remise à monsieur [B] [W] de la somme de 11.000 euros séquestrée en l’étude de Maître [U],

Déboute messieurs [F] et [C] [L] de leurs demandes reconventionnelles,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne messieurs [F] et [C] [L] à payer in solidum à monsieur [B] [W] une indemnité de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne messieurs [F] et [C] [L] in solidum aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT