TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 2]

Minute n° 267

Références : RG n° N° RG 25/00002 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-ITWV

SOCIETE ICF HABITAT

SUD EST MEDITERRANEE

C/

M. [R] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 7] représentéée par Maître EL MAHI, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 26 Décembre 2024

DEFENDEUR :

M. [R] [E], demeurant [Adresse 3] (21) représenté par M^e ESPERANDIEU, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 14 mars 2025

DECISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2023 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE a donné en location à Monsieur [R] [E] un appartement type 3 porte n° 0201 au 2é étage – situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer et des charges provisionnelles mensuels de 489,29 € ;

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 20 septembre 2024 , la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [R] [E] un commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 1 585,11 €, ledit commandement faisant également sommation de justifier de l’occupation du logement et ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 septembre 2024

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude le 26 décembre 2024 la société d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE, a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— Constater la résiliation du bail sur le logement par application de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, le condamner à lui régler à titre provisionnel la somme de 2 409,65 € correspondant aux loyers et charges dus , le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle couvrant le loyer et les charges dus pour le logement et l’emplacement de stationnement jusqu’à la libération effective des lieux, le condamner à la somme de 500 € en application de l’article 700 du CPC , ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de l’assignation, du commandement de payer.

Le 27 décembre 2024, copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

Par conclusions déposées à l’audience, Maître Mathile ESPERANDIEU, représentant Monsieur [E] sollicite à titre principal des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, un délai d’un an pour se reloger et des délais pour apurer sa dette.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025

A l’audience la société ,d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE , représentée par son conseil , a réitéré et soutenu oralement ses demandes telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance, sauf à produire un décompte actualisé présentant une dette locative de 2 085,95 € mois de février 2025 inclus et préciser qu’il n’était pas opposé à la demande de délais du locataire avec effet suspensif de la clause résolutoire ;

Maître ESPERANDIEU, représentant Monsieur [E] réitère ses prétentions telles qu’exposées dans ses écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

Elle peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE sera déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

Que depuis le 12 décembre 2023 Monsieur [R] [E] est locataire auprès de la société d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE d’un appartement type 3 porte n° 0201 au 2é étage – situé [Adresse 4] à [Localité 5]

Que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative.

Que le locataire a failli à son obligation contractuelle principale de payer les loyers et charges récupérables au terme convenu , et n’a pas régularisé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 20 septembre 2024

Qu’en conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 21 novembre 2024

Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que le locataire reste devoir à d’ [Adresse 6] , au titre de l’arriéré locatif, la somme de 2 085,95 € mois de février 2025 inclus

Monsieur [R] [E] ne conteste pas la dette. Il sera donc condamné à payer à la requérante la somme provisionnelle de 2 085,95 € ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Par l’intermédiaire de son conseil, Monsieur [R] [E] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Il propose de régler 100 € en sus du loyer et des charges courants. IL justifie qu’il est bénéficiaire d’une ARE de 743,12 €, d’un revenu de solidarité active de 170,42 € et d’allocations logement

Maître EL MAHI, conseil de la bailleresse ne s’oppose pas à cette demande ;

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [R] [E] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Dès lors qu’un accord est intervenu sur des délais de paiement sur 36 mois avec effet suspensif de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires formulées par le conseil de Maître ESPERANDIEU

Il importe de rappeler que, même si le respect de ces modalités neutralise les effets de la clause résolutoire et, partant, la résiliation, leur non-respect entraîne la résiliation du bail et fait encourir l’expulsion. Le cas échéant, faute de libération spontanée des lieux par Mmonsieur [R] [E] il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois du délai de deux mois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il convient de prévoir que le défaut de paiement des loyers et charges courants, comme l’absence de respect des délais de paiement, justifiera la condamnation de Monsieur [R] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [E] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de laisser à la charge de la société ICF SUD EST MEDITERRANEE ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail du logement conclu le 12 décembre 2023 entre La société ICF SUD EST MEDITERRANEE et Monsieur [R] [E] est acquise à compter du 21 novembre 2024 , pour le logement porte n° 0201 au 2é étage – situé [Adresse 4] à [Localité 5]

CONDAMNONS Monsieur [R] PLUMELà payer à la société ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme provisionnelle de 2 085,95 € ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

AUTORISONS Monsieur [R] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 100 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, étant précisé que la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonné à l’accord des parties ;

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la date de signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire ;

RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures ;

PRECISONS que le non-respect de ces modalités justifiera que :

— la clause résolutoire retrouve son plein effet

— le solde de la dette devienne immédiatement exigible

— à défaut pour Monsieur [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ICF SUD EST MEDITERRANEE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— que Monsieur [R] [E] soit condamné à verser à la société ICF SUD EST MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail , avec indexation contractuelle le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNONS dans ce cas l’expulsion de Monsieur [R] [E] qui devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi IL pourra y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS en tant que de besoin Monsieur [R] [E] à payer à la société ICF SUD EST MEDITERRANEE une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants, sur le logement à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux avec restitution des clés ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur les demandes subsidiaires du défendeur compte tenu de l’accord intervenu sur la mise en place d’un apurement de la dette sur 36 mois avec effet suspensif de la clause résolutoire.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé , et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,