Du 28 février 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01782 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTL7

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[E] [N]

— Expéditions délivrées à

la SELARL HARNO & ASSOCIES

M^e Damien MERCERON

— FE délivrée à M^e Damien MERCERON

Le 28/02/2025

Avocats : la SELARL HARNO & ASSOCIES

M^e Damien MERCERON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 février 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Damien MERCERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [N]

né le 23 Février 2004 à

[Adresse 3] [Adresse 1] [Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Maître Morgane DUPRE-BIRKHAHN de la SELARL HARNO & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 22 septembre 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à M. [E] [N] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 9] avec un loyer mensuel de 302,26 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à M. [E] [N] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 1.710,32 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 24 mai 2024.

Par assignation en date du 3 septembre 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 4 septembre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [E] [N].

A l’audience du 7 février 2025, la SA 1001 VIES HABITAT demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [E] [N] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner M. [E] [N] à lui payer la somme de 3.896,54 € au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 ;condamner M. [E] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner M. [E] [N] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, la SA 1001 VIES HABITAT fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [E] [N] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 29 mai 2024.

La SA 1001 VIES HABITAT ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de M. [E] [N] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion.

M. [E] [N], représenté par son conseil, soutient, à titre principal, que la demande d’expulsion n’est pas recevable, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire, il ne conteste pas la créance alléguée par la demanderesse. Il sollicite des délais de paiement, par le biais de 36 versements mensuels, en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux, outre le rejet de la demande formée par la SA 1001 VIES HABITAT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA 1001 VIES HABITAT conteste la demande de délais, en plaidant que la dette locative est trop importante, et que la situation financière de M. [E] [N] est incompatible avec une telle demande.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 302,26 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [E] [N] reste redevable, à la date du 1er décembre 2024, de la somme de 3.896,54 € ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [E] [N] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 3.896,54 € au titre des arriérés dus au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de la date du décompte ;

II – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que M. [E] [N] s’est engagé à régler sa dette par le biais de 36 versements mensuels en sus du loyer courant, avec paiement du solde à l’issue ;

Attendu que la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir effectué un versement de 400 € le 31 janvier 2025, et avoir ainsi repris le paiement du loyer courant ;

Attendu qu’il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ;

Qu’il y a lieu de laisser la possibilité à M. [E] [N] de sauvegarder son logement en lui permettant d’apurer sa dette selon les modalités indiquées au dispositif de la présente ordonnance ;

Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues ;

III – Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 22 septembre 2023 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la SA 1001 VIES HABITAT a, par communication électronique en date du 4 septembre 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion, de sorte que sa demande est recevable ;

Attendu que la SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier, le 29 mai 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [E] [N] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

Que si M. [E] [N] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;

Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [E] [N] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

IV – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de la SA 1001 VIES HABITAT, il convient de condamner M. [E] [N] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le bail liant la SA 1001 VIES HABITAT d’une part, et M. [E] [N] d’autre part, a été résilié à la date du 10 juillet 2024 ;

DECLARONS recevable la demande en expulsion formée par la SA 1001 VIES HABITAT à l’encontre de M. [E] [N] ;

CONDAMNONS M. [E] [N] à payer en deniers et quittances à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 3.896,54 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 1er décembre 2024 ;

AUTORISONS M. [E] [N] à se libérer de cette condamnation par le biais de 35 versements mensuels de 108 € au plus tard le 5 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un 36ème versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ;

DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [E] [N] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

— le solde dû sera immédiatement exigible

— la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

DANS CE CAS :

ORDONNONS à M. [E] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [E] [N] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS M. [E] [N] à payer en deniers et quittances à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNONS M. [E] [N] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS M. [E] [N] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT