N° RG 23/02996 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LYA3

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

minute n°

N° RG 23/02996 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LYA3

Copie exec. aux Avocats :

M^e Sophie COHEN-ELBAZ

M^e Maud NISAND

Le

Le Greffier

M^e Sophie COHEN-ELBAZ

M^e Maud NISAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT du 21 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Juge Unique : Florence VANNIER, Vice-Président

— Greffier : Audrey TESSIER,

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Octobre 2025.

JUGEMENT :

— déposé au greffe le 21 Octobre 2025

— Contradictoire et en premier ressort,

— signé par Florence VANNIER, Président et par Audrey TESSIER, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [O]

né le 07 Avril 1981 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Maud NISAND, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 331

Madame [J] [Y]

née le 12 Septembre 1969 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Maud NISAND, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 331

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [N] [R]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Sophie COHEN-ELBAZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 286

Vu le dossier de la procédure enregistrée sous le N° RG 23/2996 ;

Vu l’assignation délivrée le 9 mars 2023, à [H] [R], à la requête d'[J] [Y] et d'[E] [O] ainsi que leurs dernières écritures datées du 6 novembre 2024 et tendant à ce que le présent Tribunal, se fondant sur les dispositions des art. 1103, 1113, 1217 et 1241 du Code civil :

— déboute [H] [R] de toutes ses prétentions

— à titre principal :

* constate la résolution du contrat de vente « du fait fautif exclusif » du défendeur

* condamne [H] [R] à leur payer, à titre de réparation des conséquences de l’inexécution :

° 10.000 € au titre de la rupture abusive du contrat

° 44.602 € au titre de leur préjudice matériel

° 5.000 € au titre de la perte de chance

° 5.000 € au titre du préjudice moral

* à titre subsidiaire, le condamne, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à leur payer :

° 44.602 € au titre de leur préjudice matériel

° 5.000 € au titre de la perte de chance

° 5.000 € au titre du préjudice moral

* à titre infiniment subsidiaire, le condamne, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, pour rupture abusive de pourparlers, à leur payer :

° 44.602 € au titre de leur préjudice matériel

° 5.000 € au titre de la perte de chance

° 5.000 € au titre du préjudice moral

* condamne [H] [R] aux dépens qui devront comprendre les frais de transcription de son message vocal par commissaire de justice ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5.000 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de [H] [R], datées du 10 février 2025 et tendant à ce que le Tribunal :

— déboute [J] [Y] et [E] [O] de toutes leurs demandes

— les condamne in solidum à lui payer une somme de 2.500 € « à titre de procédure abusive »

— les condamne aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2.500 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 mai 2025 ;

MOTIFS

Attendu qu’il est constant que :

— les demandeurs qui exercent tous deux la profession de médecins spécialisés en neurologie ont, au mois de juin 2022, manifesté leur intérêt pour un local professionnel sis au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7]

— ils sont entrés en pourparlers avec [H] [R]

— faisant valoir qu’ils lui avaient adressé une promesse d’achat ferme qu’il avait acceptée avant de se rétracter, ils concluent, principalement, à la résolution du contrat qui s’était formé aux torts exclusifs de [H] [R] et à l’indemnisation de leurs préjudices, et subsidiairement, à l’engagement de la responsabilité délictuelle du défendeur et à la réparation de leurs préjudices

— de son côté, [H] [R] nie s’être rendu coupable de la moindre faute qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle et estime que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice indemnisable ;

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES EN RESOLUTION DE LA VENTE ET EN DOMMAGES-INTÉRÊTS

Attendu qu’aux termes des art. 1113, 1114, 1118 et 1121 du Code civil :

— le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager

— l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation

— à défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation

— l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre

— le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant ;

Que les art. 1582, 1583 et 1584 du même Code précisent que :

— la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer

— elle est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix

— elle peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive soit résolutoire ;

Qu’enfin, les art. 1103, 1104 et 1217 du Code civil disposent respectivement que :

— les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits

— ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi

— la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution ;

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats qu’au cas d’espèce :

— la SARL ESPACES & DEVELOPPEMENTS, agissant par [D] [Z], a fait paraître une annonce portant sur le bien concerné par le litige

— à partir du 23 juin 2022, [E] [O] et [H] [R] sont entrés en pourparlers, le premier déclarant ne pas pouvoir "aller au delà de 350 k€« et le second se déclarant »ouvert à la discussion dans la mesure du raisonnable« tout en précisant qu’il y avait des »prix plancher auxquels" il pourrait vendre le bien qu’il ne braderait pas

— le 12 juillet 2022, [H] [R] a déclaré que son « associé » avait "eu une offre à 420 k€ en principe" et [E] [O] lui a envoyé un message électronique dans lequel il affirmait que son associée et lui-même étaient très intéressés par ce bien et offraient un prix de 400.000 € pour le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble

— le 26 juillet 2022, [H] [R] répondait à [E] [O] que :

* son offre était « toujours dans les tuyaux »

* « on se » laissait « encore quelques jours avant de » lui « faire un retour définitif »

* à son avis, il y aurait une offre au-dessus de la sienne

— le 19 octobre 2022, [H] [R] a indiqué téléphoniquement à [E] [O] qu’il ne vendrait pas « en dessous de 420 » et qu’il verrait avec son propre « associé », si [E] [O] était « prêt à monter à 420.000 »

— le10 novembre 2022, [E] [O] et [J] [Y] ont signé un document intitulé « promesse d’achat » aux termes duquel ils s’engageaient à acheter, en cas d’acceptation de leur offre, de façon ferme et irrévocable mais sous conditions suspensives , le rez-de-chaussée et les parties annexes en sous-sol du local professionnel sis [Adresse 4] à [Localité 7] au prix de 450.000 €, honoraires d’agence inclus

— il était précisé que cette offre d’achat était faite au "vendeur, M. [H] [R] du bien décrit"

— le 17 novembre 2022, [H] [R] a envoyé à [E] [O], à [F] [G], à Me [W], notaire et à la SARL ESPACES & DEVELOPPEMENTS, un message électronique dans lequel il indiquait que l’offre d'[E] [O] avait été retenue, rappelait le montant de la transaction, à savoir 440 k€, et des honoraires d’agence de 10 k€ revenant à [D] [Z] et précisait joindre le questionnaire d’état civil à remplir par les acquéreurs

— le 18 novembre 2022, le conseiller d'[E] [O] et d'[J] [Y] renvoyait les questionnaires d’état civil complétés et précisait que ses clients souhaitaient réaliser l’achat via une SCI à créer

— le 1er décembre 2022, [H] [R] a adressé au conseiller des consorts [Y]-[O], à [E] [O], à Me [W] et à [F] [G] un e-mail dans lequel il s’exprimait ainsi :

«  C’est avec une certaine gêne que je vous annonce notre intention de nous rétracter de la vente dulocal commercial situé [Adresse 4] pour laquelle des pourparlers avaient été engagés.

… contre toute attente, nous avons reçu une offre d’achat ferme et définitive pour l’ensemble des deux lots à hauteur de 900.000 €.

Tout le monde comprendra …. que nous ne pouvons refuser une telle offre qui dépasse de loin notre prévisionnel sur cette opération.

Je mesure à quel point notre rétractation peut paraître dommageable….

Nous vous laissons évidemment la possibilité de vous aligner même si je sais que ça ne rentre pas dans vos intentions …"

— le 2 décembre 2022, [J] [Y] et [E] [O] ont écrit à [H] [R] pour l’informer qu’ils estimaient la vente parfaite et souhaitaient la poursuivre

— le 7 décembre 2022, ils ont fait savoir à [H] [R] que finalement ils prenaient acte de sa rétractation mais qu’ils solliciteraient une indemnisation « pour cette rupture abusive »

— le même jour, ils ont fait à un tiers une offre d’achat portant sur un bien situé [Adresse 5] à [Localité 8]

— cette vente s’est réalisée ;

Attendu qu’il résulte encore des pièces produites que le 20 octobre 2022, la SAS BLUE ESTATE, représentée par [F] [G], a confié au groupe COLOCATIM dont [H] [R] est associé et gérant, mandat de vendre le "plateau + sous-sol" d’un bien lui appartenant [Adresse 4] à [Localité 7], au prix de "490.000 € FAI" ;

Attendu qu’il ressort de ces éléments que :

— dans le cadre des longues et âpres négociations qui ont précédé l’émission d’une promesse d’achat, [H] [R] a été le seul interlocuteur d'[E] [O]

— compte tenu des termes qu’employait [H] [R] dans ses différents échanges avec [E] [O], celui-ci et partant son associée, ont été conduits à penser qu’il était le propriétaire et donc le vendeur du bien

— c’est d’ailleurs à [H] [R], pris en cette qualité, qu’ils ont adressé leur promesse d’achat que celui-ci a initialement acceptée ;

Attendu que force est de constater qu’aucune vente n’a pu valablement être conclue entre ces acquéreurs et une personne qu’ils pensaient être le propriétaire et donc le vendeur de l’immeuble mais qui n’a jamais eu cette qualité ;

Qu’en conséquence, la demande principale des consorts [Y]-[O] tendant à voir « constater » la résolution du contrat de vente et à obtenir l’indemnisation de leurs préjudices sur un fondement contractuel seront rejetées ;

Attendu qu'[J] [Y] et [E] [O] sont en revanche fondés à invoquer les dispositions de l’art. 1241 du Code civil et à engager la responsabilité délictuelle de [H] [R] ;

Que ce texte dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ;

Qu’au cas d’espèce, par son attitude, [H] [R] a induit les demandeurs en erreur sur sa qualité et sur sa capacité à s’engager avec eux et ses fautes leur ont causé un certain nombre de préjudices ;

Qu’en effet, [J] [Y] et [E] [O] versent aux débats diverses pièces qui démontrent :

* que dans le cadre de leur projet spécifique d’acquisition du bien situé [Adresse 4] à [Localité 7], ils ont été accompagnés et conseillés par [M] [L] qui leur a adressé, le 14 février 2023, une facture d’un montant de 6.000 €

* qu’ils ont également eu recours aux services de [U] [T], architecte, qui les a accompagnés lors d’une visite du bien et leur a prodigué un certain nombre de conseils et leur a envoyé, le 14 février également, une facture d’un montant de 312 €

* qu’ils ont en outre, en amont de la présente procédure, pris conseil auprès de M^e NISAND qui a facturé son intervention à la somme de 1.800 € ;

Attendu que ces frais qui représentent un montant total de 8.112 € et qui ont été exposés par eux, en pure perte, constituent un préjudice matériel que [H] [R] devra réparer ;

Attendu qu'[J] [Y] et [E] [O] qui, sur ce point ne produisent aucune pièce probante mais se contentent d’affirmations, ne justifient en revanche aucunement que le comportement répréhensible adopté par le défendeur leur a fait perdre une chance d’obtenr un prêt immobilier à des conditions plus avantageuses;

Qu’ils ne justifient pas d’avantagea voir subi une « perte de chance réelle et sérieuse d’obtenir un local professionnel conforme à leurs attentes » puisqu’ils ont été a même de formuler, dès le 7 décembre 2022, une offre d’achat portant sur un autre bien situé au centre ville de [Localité 8] qu’ils ont effectivement acquis;

Qu’ils seront en conséquence déboutés des demandes de dommages-intérêts qu’ils forment à ces deux titres;

Attendu que les circonstances dans lesquelles se sont déroulées les négociations conduites par [H] [R] et sa brutale volte-face ont inévitablement causé aux demandeurs un préjudice moral qui sera évalué à la somme de 3.000 € ;

Attendu que l’action des demandeurs, qui obtiennent très largement gain de cause, ne peut être qualifiée d’abusive ;

Qu’en conséquence, [H] [R] sera débouté de la demande de dommages-intérêts qu’il forme à ce titre;

Attendu que partie perdante à titre principal, [H] [R] sera condamné aux entiers dépens qui ne sauraient toutefois comprendre les frais découlant de l’établissement, le 12 avril 2024, par Me [A], commissaire de justice, à la demande d'[E] [O], d’un procès-verbal de constat ;

Attendu que l’équité commande d’allouer à [J] [Y] et à [E] [O] une somme de 3.000€ par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

Qu’enfin, il convient de rappeler que par application de l’art. 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort:

— DEBOUTE [J] [Y] et [E] [O] de leurs demandes tendant à voir constater la résolution du contrat de vente aux torts exclusifs de [H] [R] et à obtenir réparation des conséquences de l’inexécution , par lui, de ses obligations

— DIT que [H] [R] a commis une faute qui engage sa responsabilité délictuelle à l’égard d'[J] [Y] et d'[E] [O] et en conséquence,

— CONDAMNE [H] [R] à payer à [J] [Y] et à [E] [O], à titre de dommages-intérêts :

* une somme de 8.112 € en réparation de leur préjudice matériel

* une somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice moral

— DEBOUTE [J] [Y] et [E] [O] de leurs demandes indemnitaires complémentaires

— DEBOUTE [H] [R] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

— CONDAMNE [H] [R] à payer à [J] [Y] et à [E] [O] une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNE [H] [R] aux dépens qui ne sauraient toutefois comprendre les frais découlant de l’établissement, le 12 avril 2024, par Me [A], commissaire de justice, à la demande d'[E] [O], d’un procès-verbal de constat

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision .

Le Greffier Le Président

Audrey TESSIER Florence VANNIER