Du 04 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00381 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DX5

Société ERILIA

C/

[S] [E], [B] [L]

— Expéditions délivrées à

l’AARPI [Localité 12] – DE KERLAND

[B] [L]

— FE délivrée à

l’AARPI [Localité 12] – DE KERLAND

Le 04/07/2025

Avocats : l’AARPI [Localité 12] – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : Madame Elisabeth VERCRUYSSE, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ERILIA

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par Maître [Localité 11] LHUISSIER de l’AARPI [Localité 12] – DE KERLAND

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [E]

né le 26 Septembre 1985 à [Localité 9]

[Adresse 4] [Adresse 10]

[Adresse 3] [Adresse 5]

[Localité 6]

Absent

Madame [B] [L]

née le 08 Décembre 1984 à

[Adresse 4] [Adresse 10]

[Adresse 3] [Adresse 5]

[Localité 6]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Avril 2025

Délibéré du 27 juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2018, la société Erilia, représentée par son directeur en exercice, a donné à bail à Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel en principal de 387,90 euros et des provisions sur charges de 154,91 euros.

Le contrat de location prévoit également l’attribution d’une place de stationnement, moyennant un loyer de 47,65 euros en principal et 5,05 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2024, la société Erilia a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 380,17 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, la société ERILIA a fait assigner Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] devant le Juge des contentieux de la proximité du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, statuant en matière de référés, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, d’ordonner l’expulsion et d’obtenir la condamnation au paiement des loyers impayés.

Aux termes de son assignation, la société ERILIA sollicite du juge qu’il :

— Constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

— Ordonne l’expulsion des lieux loués, sans délai, de Monsieur [S] [E] et de Madame [B] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamne solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] au paiement de la somme de 2 060,15 euros, à titre provisionnel, ainsi qu’à des indemnités d’occupation équivalentes au montant des loyers et charges, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

— Dise que l’indemnité d’occupation sera revalorisée telle une redevance et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette période,

— Condamne solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été appelée et débattue à l’audience du 25 avril 2025.

Lors de l’audience du 25 avril 2025, la société Erilia, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2 480,30 euros au 31 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus), plusieurs versements ayant eu lieu, et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement et maintient une demande de condamnation solidaire des locataires, le départ de Monsieur [S] [E] ne lui ayant pas été notifié.

Elle soutient ainsi que le contrat prévoit expressément une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, en application de laquelle, la dette n’ayant pas été soldée dans le délai imparti à la suite du commandement de payer, la résiliation du bail est acquise de plein droit.

Madame [B] [L], présente en personne à l’audience, indique que Monsieur [S] [E] a quitté le domicile. Elle sollicite des délais de paiement pendant 36 mois au titre de la dette locative, outre le paiement du loyer courant, en précisant qu’elle a repris le paiement des loyers. Elle sollicite également la suspension de la clause résolutoire. Elle précise avoir initié des démarches auprès de la Caisse d’allocations familiales et du Fond de solidarité logement pour bénéficier des aides au paiement des loyers.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [S] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [S] [E], non comparant, ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 19 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 25 avril 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 novembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il convient de préciser que l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que cette loi est applicable également aux garages, aires et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 est ainsi également applicable au garage visé par le contrat de bail et loué par la société ERILIA à Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L].

Le bail en date du 17 septembre 2018, prévu pour une durée d’un an est antérieur à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et a été tacitement reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. Le bail contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. C’est donc le délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire qui sera retenu.

La société ERILIA a fait signifier à Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] un commandement de payer la somme de 1.380,17 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 06 novembre 2024. Le commandement reproduit les mentions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 prescrites à peine de nullité, et prévoit un délai de deux mois avant l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’est pas contesté que dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] ne se sont pas acquittés de leur dette locative réclamée à hauteur de 1 380,17 euros en principal. Il résulte en outre du relevé de compte édité le 24 avril 2025, à jour au 31 mars 2025 que seuls deux versements de 336 euros et 335,56 euros ont été réalisés le 26 décembre 2024 et le 30 janvier 2025 au titre des loyers en cours depuis le commandement de payer. La dette locative n’a donc pas été payée dans le temps du commandement de payer.

Ce défaut de régularisation fonde la société Erilia à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 janvier 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, que :

— Madame [B] [L] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, aucune pièce ne démontrant le règlement du loyer du mois de mars 2025 ;

— la locataire ne produit aucune pièce attestant de sa situation personnelle, de ses ressources et charges, et des démarches qu’elle affirme avoir réalisées auprès de la CAF et du FSL.

Elle ne démontre ainsi aucunement être en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, le relevé de compte produit montrant au contraire que depuis la conclusion du bail en septembre 2018 le loyer n’a jamais été réglé régulièrement.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Dès lors, Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 7 janvier 2025, ce qui constitue pour la société Erilia un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société Erilia produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2 480,30 euros à la date du 31 mars 2025.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance des frais de procédure qui relèvent des dépens pour 343,46 euros au total (88,78 euros, 102,90 euros et 151,78 euros), portant la créance à 2 136,84 euros au 31 mars 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2 136,84 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 31 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (340,86 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 7 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte en son article 7.4 une clause de solidarité prévoyant que « Conformément à l’article 1310 du code civil, les colocataires s’engagent de manière indivisible et solidairement entre eux pour l’exécution de l’intégralité des clauses du bail et pendant toute sa durée. En cas de congé donné par l’un des colocataires, il restera tenu solidairement pendant une durée de 6 mois à compter de la date d’effet de son congé, de toutes les sommes dues à raison de l’exécution et des conséquences de la résiliation du présent bail. ».

Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail .

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] à verser à la société Erilia la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 7 janvier 2025 ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [B] [L] ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 8];

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (340,86 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges (et taxes récupérables) dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] à payer à la société Erilia la somme de 2 136,84 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] à payer à la société Erilia, à compter du 7 janvier 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [B] [L] à payer à la société Erilia une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION