N° RG : N° RG 22/02343 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WO6K

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/02343 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WO6K

AFFAIRE :

Société LE VILLAGE

C/

S.C.I. NOVA

S.E.L.A.R.L. PHILAE

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELAS CABINET LEXIA

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Monsieur Lionel GARNIER ,Greffier, lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ. Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2025, Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

Société LE VILLAGE

3, rue Hipparque

33700 MERIGNAC

représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 22/02343 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WO6K

DEFENDERESSE :

S.C.I. NOVA

13 ROUTE DE CAUBET

33450 SAINT SULPICE ET CAMEYRAC

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. PHILAE es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS LE VILLAGE

123 Avenue Thiers

33100 B0RDEAUX

représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 18 juillet 2014, la SCI NOVA a donné à bail commercial à la SAS LE VILLAGE, exerçant sous l’enseigne L’ESCALE DES PIRATES, un local commercial situé 3 rue Hipparque à MERIGNAC (33700) pour l’exploitation d’un fonds de restauration.

Dans le cadre de la crise sanitaire COVID-19, le restaurant a subi par application de décisions administratives :

une fermeture totale du 16 mars au 02 juin 2020,une ouverture partielle du 02 juin au 28 octobre 2020,une fermeture totale du 28 octobre 2020 au 19 mai 2021, une ouverture partielle du 19 mai au 30 juin 2021.

Exposant avoir vainement sollicité, en application de l’article 9 du bail une diminution du montant du loyer durant ces périodes, la SAS LE VILLAGE, par acte délivré le 30 mars 2022, a fait assigner la SCI NOVA devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de condamnation au remboursement de la somme de 36.113,03euros au titre des loyers trop versés après application d’une exonération du paiement des loyers durant les périodes de fermeture totale des lieux loués et de réduction de 50% sur les périodes de fermeture partielle.

Par jugement du 05 juillet 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la résolution du plan de redressement dont bénéficiait la SAS LE VILLAGE suite à un jugement du 03 juillet 2019 (procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du 27 septembre 2017) et ouvert une procédure de liquidation judiciaire à son encontre.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2023, la SELARL PHILAE est intervenue volontairement à l’instance en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS LE VILLAGE.

La clôture est intervenue le 24 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

A l’audience du 16 octobre 2025, la SCI NOVA a été autorisée à produire une note en délibéré afin de répondre à la SELARL PHILAE ayant soutenu, au cours de sa plaidoirie, l’application d’une jurisprudence de la Cour de cassation du 18 septembre 2025.

La SCI NOVA a déposé, par voie électronique, sa note en délibéré le 17 octobre 2025.

Le 22 octobre 2025, le conseil de la société LE VILLAGE a adressé une note en délibéré pour voir rejeter la note en délibéré de son adversaire au motif qu’elle ne répond pas à la demande de commentaire de la jurisprudence produite.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 août 2024, la SELARL PHILAE, en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS LE VILLAGE, et la SAS LE VILLAGE sollicitent du tribunal de condamner la SCI NOVA :

à payer au mandataire judiciaire la somme de 18.563,63 euros correspondant aux loyers trop versés, au paiement des dépens et à lui payer la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande la société PHILAE fait valoir au visa de l’article 1134 ancien du code civil, prenant acte de la jurisprudence postérieure à l’assignation ayant refusé l’application de l’article 1722 du code civil au titre de la perte de la chose, que les mesures prises pour interdire ou limiter l’accès à certains lieux recevant du public afin de lutter contre l’épidémie de COVID, constituent des décisions administratives restreignant l’usage des locaux loués justifiant une diminution contractuelle du loyer au sens de l’article 9 du bail. Elle indique à ce titre que le bailleur a proposé une convention prévoyant la suspension, le report ou la réduction sous conditions du montant des loyers au cours de l’année 2020. Selon elle, la jurisprudence de la Cour de cassation ayant écarté l’application, pendant les périodes de fermeture en raison du COVID, des clauses des baux prévoyant la suspension des loyers, n’est pas applicable à sa situation dès lors que ni l’indisponibilité du bien par le fait ou la faute du bailleur, ni la survenance d’une circonstance exceptionnelle affectant le bien loué ne sont exigées par la clause dont elle réclame l’application. Elle ajoute, sur ces jurisprudences, que la couverture des loyers par les assureurs n’est pas une condition d’application de la clause. Elle en conclut qu’aucune de ces restrictions ou conditions énoncées pour l’application de la suspension de paiement des loyers n’étant prévue pour l’application de la clause figurant à l’article 9 du bail, elle est bien fondée à en revendiquer le bénéfice.

Elle précise, en réponse au bailleur, que la clause dont le bénéfice est revendiqué n’a pas seulement vocation à s’appliquer en cas d’interdiction totale d’utilisation du bien loué, mais également en cas de restriction apportée à l’usage, ce qui est caractérisé par les mesures d’interdiction et de limitation de l’accès au public au bien loué. Elle fait valoir que c’est de manière erronée que la SCI NOVA soutient que la décharge de paiement des loyers ne peut résulter que d’une cause propre à l’immeuble et non d’une circonstance extérieure à celui-ci, la clause litigieuse ne limitant en aucun cas l’application de la décharge du paiement des loyers aux seules circonstances affectant le bien donné à bail. Elle expose que la clause est claire et précise, non susceptible d’interprétation, et qu’elle s’applique à toutes les décisions administratives restreignant l’usage des locaux. Elle prétend qu’une interprétation qui conduirait à en restreindre le champ d’application par référence aux autres clauses du bail, comme l’envisage le bailleur, constituerait une dénaturation violant les dispositions de l’article 1192 du code civil.

Sur la méthode de calcul de la réduction, la société PHILAE fait valoir que la réduction doit être appliquée sur chaque échéance trimestrielle de loyer au prorata du temps pendant lequel les locaux ont fait l’objet d’une fermeture totale, devant conduire à une déduction de l’intégralité du montant des échéances, ou partielle, à hauteur de 50% du montant du loyer nominal au vu de la perte de chiffre d’affaires de 40% et de la perte de couverts de 60% en comparant les périodes de juillet à novembre 2019 et 2020.

En réponse au bailleur sur cette modalité de calcul, la société PHILAE expose que la réduction de 50% apparait cohérente dès lors que si la baisse du chiffre d’affaires s’établit à 40%, les restrictions imposées ont également limité sa progression en empêchant aux mesures prises, notamment l’augmentation du prix des couverts de produire leur entier effet. De même, elle conteste que les aides octroyées par l’Etat doivent être prises en compte, dès lors que cette déduction n’est pas prévue par la clause dont il est sollicité l’application et que cette prise en compte aurait pour effet de rendre le bailleur seul bénéficiaire desdites aides, ce qui n’était pas l’intention ni des parties au bail ni de l’Etat pourvoyeur des dispositifs destinés à aider les commerçants.

Sur le compte entre les parties, la société PHILAE expose que, sur la période du premier trimestre 2020 au deuxième trimestre 2021 inclus, le montant total des loyers et charges s’établit à la somme de 377.509,25 euros, tandis que les réductions calculées selon les modalités susvisées s’établissent à la somme totale de 249.523,98 euros, le solde dû par le preneur était donc de 127.958,27 euros. Indiquant que la SAS LE VILLAGE s’est acquittée du paiement de la somme de 146.548,90 euros durant cette période, elle en déduit qu’elle est donc créancière, après compensation sur le fondement de l’article 1289 ancien du code civil, de la somme de 18.563,63 euros.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2024, la SCI NOVA demande au tribunal de débouter la SELARL PHILAE de l’ensemble de ses demandes et de la condamner au paiement des dépens avec droit de recouvrement direct au profit de l’AARPI GRAVELLIER-LIEF-DE LAGAUSIE-RODRIGUES ainsi qu’à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI NOVA fait valoir en premier lieu que la demande formée sur le fondement de l’article 1722 du code civil devra être rejetée dès lors que la fermeture des commerces ne peut être assimilée à une perte de la chose louée.

En deuxième lieu, elle soutient que le preneur confère à la clause de l’article 9 du bail une portée qu’elle n’a pas en assimilant une interdiction d’ouvrir au public telle que prononcée pendant la crise sanitaire à une interdiction de l’usage des locaux. Elle expose que cette clause est incluse dans un article 9 intitulé « destination et délivrance des locaux loués » qui traite donc de l’obligation de délivrance du bailleur au regard de la destination du bail, alors qu’il a été jugé que les mesures générales administrative portant interdiction de recevoir du public ne sont pas constitutives d’une inexécution de l’obligation de délivrance. Elle ajoute que l’impossibilité d’exploiter subie par la société LE VILLAGE ne résulte pas d’un obstacle pré-existant au bail ou lié à l’état du local ou à ses inadaptations, mais d’une décision d’ordre général et sans lien direct avec la destination contractuelle affectant tous les commerces non essentiels. Elle soutient que la décharge de paiement des loyers, au sens de cette clause, ne peut donc résulter que d’une cause propre à l’immeuble et non d’une circonstance extérieure à celui-ci. Elle indique que cette clause ne constitue pas un motif indépendant de l’article 1722 du code civil dès lors qu’elle s’y réfère expressément.

Subsidiairement, la SCI NOVA prétend que la réduction de loyer sur la période de juillet à novembre 2020 doit s’établir non pas à 50% mais à 40% au vu de la baisse de chiffre d’affaires justifiée durant cette période. Elle ajoute qu’il doit être également tenu compte des aides octroyées par l’Etat au titre des mesures de soutien aux commerces affectés par les mesures d’interdiction d’accueil du public, dont l’objet était d’aider les locataires commerciaux à faire face à leurs frais fixes. Elle en déduit que la demanderesse devra soit produire ses comptes de résultat détaillés des exercices 2020 et 2021 afin de déterminer le montant des aides octroyées à déduire de la réduction de loyer revendiquée, soit être déboutée de ses demandes faute de produire, en contrariété avec les articles 6 et 9 du code de procédure civile, les éléments nécessaires à l’évaluation de son préjudice.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de relever que les notes en délibéré produites n’apportent pas d’élément supplémentaire, et qu’il n’en sera dès lors tiré aucune conséquence dans le cadre des développements suivants.

Sur la demande de remboursement des loyers

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au présent litige compte tenu de la date de conclusion du contrat de bail, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. /Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. / Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, l’alinéa 5 de l’article 9 du bail conclu le 18 juillet 2014 stipule que : « Si par suite de décisions administratives l’usage des locaux loués venait à être interdit au preneur, le bail se trouverait résilié de plein droit sans indemnité conformément à l’article 1722 du code civil. Si l’usage en était seulement restreint, le preneur pourrait user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer ».

La question soumise à la présente juridiction est de déterminer si cette stipulation contractuelle, prévoyant que l’interdiction ou la restriction d’accès suite à la décision administrative permet au preneur de bénéficier d’une diminution de loyers, est susceptible de s’appliquer de manière générale dès lors qu’il existe une décision administrative interdisant ou restreignant l’accès ou si elle a uniquement pour objet de sanctionner un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.

Or, cette problématique est sans lien avec la jurisprudence alléguée par le preneur dans le cadre de l’audience de plaidoirie. En effet cette jurisprudence avait comme objet la contestation du contenu de la notion et condition de garantie « d’interdiction d’accès » dans le cadre d’un litige opposant des preneurs à leurs assureurs. Le présent litige a donc un objet distinct dès lors d’une part qu’il oppose un preneur à son bailleur et d’autre part que la notion ou condition d’interdiction d’accès n’y est pas contestée.

De même, le fait que des échanges aient pu avoir lieu entre les parties et qu’un protocole ait pu être proposé par le bailleur, visant au surplus uniquement à un report des sommes dues, ne suffit pas à démontrer que la clause peut être appliquée.

S’agissant des conditions d’application de cet alinéa 5 de la clause 9, il sera relevé que la clause 9 litigieuse est intitulée « destination et délivrance des lieux ». Cet article précise notamment la destination des lieux qui est celle de restauration sous franchise « Rocher des pirates » et l’obligation de délivrance du bailleur au regard de cette destination spécifique. Dès lors, et sans qu’il ne s’agisse d’une dénaturation de cet alinéa 5 de la clause, son inscription dans un titre spécifique étant claire et précise, il doit être retenu qu’il vise à sanctionner un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et non à prévoir de manière générale, dans toute situation de fermeture ou de restriction d’accès au local suite à une décision administrative, un droit à diminution du loyer au bénéfice du preneur.

Or, il est admis par les deux parties que la fermeture des commerces par décision administrative du fait des mesures prises dans le cadre de la lutte contre l’épidémie de COVID 19 ne peut ni être assimilée à une perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil, ni conduire à reprocher au bailleur un manquement à son obligation de délivrance. En effet, cette interdiction d’ouverture des locaux est sans lien avec la destination contractuelle du local loué. Le preneur voit donc maintenue son obligation de s’acquitter du paiement de son loyer.

Par ailleurs, s’il est possible pour les parties de prévoir des clauses permettant une suspension des loyers en cas de décision administrative, il appartient dans ce cas à la juridiction, en cas de litige entre les parties, d’en apprécier le contenu et de déterminer si les conditions d’application de ladite clause sont réunies, ainsi que cela résulte des jurisprudences sur lesquelles se fonde le preneur. Celui-ci ne peut toutefois pas tirer du refus jurisprudentiel de mise en œuvre de ces clauses au regard de leurs conditions restrictives, la conséquence qu’en l’absence de telles conditions restrictives (faute du bailleur, nature des désordres, circonstances exceptionnelles…) dans la clause qu’il invoque, celle-ci aurait a contrario vocation à s’appliquer à sa situation afin de lui permettre de bénéficier d’une réduction de loyer. En effet, comme retenu précédemment, même si l’alinéa de la clause objet du présent litige présente une formulation large en lui-même, il s’insère toutefois dans le cadre d’une clause globale portant sur la détermination de la destination du bail et de l’obligation de délivrance en résultant pour le bailleur. Cet alinéa ne peut donc avoir pour objet de permettre une indemnisation dans une situation dans laquelle il est constant qu’aucun manquement à cette obligation de délivrance ne peut être retenu.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, la clause invoquée n’ayant pas vocation à s’appliquer, il convient de débouter la SELARL PHILAE, en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS LE VILLAGE, de sa demande en remboursement du montant du loyer acquitté.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SELARL PHILAE en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS LE VILLAGE perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, s’agissant d’une créance née postérieurement au jugement d’ouverture pour les besoins de la procédure collective qui a entendu maintenir la présente action, conformément à l’article L622-17 du code de commerce, avec droit de recouvrement direct au profit de l’AARPI GRAVELLIER-LIEF-DE LAGAUSIE-RODRIGUES.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SELARL PHILAE en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS LE VILLAGE, tenue au paiement des dépens, sera condamnée dans les mêmes conditions au regard de l’article L622-17 du code de commerce, à payer à la SCI NOVA la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle supporte, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute la SELARL PHILAE en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS LE VILLAGE de sa demande de remboursement des loyers acquittés ;

Condamne la SELARL PHILAE en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS LE VILLAGE au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de l’AARPI GRAVELLIER-LIEF-DE LAGAUSIE-RODRIGUES. ;

Condamne la SELARL PHILAE en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS LE VILLAGE à payer à la SCI NOVA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SELARL PHILAE en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS LE VILLAGE de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT