Du 10 septembre 2025

70C

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00992 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2Q6G

Etablissement public FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE

C/

[E] [J], [W] [M], [U] [S]

— Expéditions délivrées à

M^e Ali DERROUICHE

— FE délivrée à

M^e Ali DERROUICHE

Le 10/09/2025

Avocats : M^e Ali DERROUICHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Etablissement public FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE RCS n°510 194 186 pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e CHAPENOIRE, avocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Ali DERROUICHE (Avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS)

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [J]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Absent

Madame [W] [M]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Absente

Monsieur [U] [S]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux en date du 13 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

L’Etablissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (EPFNA) est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation R+1 nécessitant d’importants travaux, à [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 7].

Ledit ensemble immobilier s’inscrit dans le périmètre d’un projet de création, notamment, de logements sociaux.

Plusieurs personnes se sont introduites dans l’enceinte du bâtiment et s’y sont installées.

Par procès-verbal de Commissaire de justice régularisé le 20 février 2025, par Maître [Z] [O], à la requête du propriétaire, il a pu être établi l’identité des occupants : Monsieur [E] [J], Madame [W] [B] [C], et Madame [U] [S].

Par acte du 13 mai 2025, L’Etablissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 juillet 2025, Monsieur [E] [J], Madame [W] [B] [C], et Madame [U] [S], aux fins :

De constater que les défendeurs occupent de manière illicite, sans droit ni titre, la propriété sise à [Adresse 8], cadastré section IK n°[Cadastre 3], et qu’ils ont pénétré dans ladite propriété par voie de fait,

Ordonner aux défendeurs de libérer les lieux sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Ordonner leur expulsion sans délais et celle de tous occupants de leur chef, de ladite propriété avec au besoin le concours de la force publique,

Ordonner l’absence de délai à exécution de l’expulsion, en raison de la voie de fait commise, en particulier, dire que l’expulsion pourra être réalisée avant l’expiration du délai de deux mois, prévu par le premier alinéa de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et dire que l’occupant ne pourra pas bénéficier du sursis prévu au premier alinéa de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement les défendeurs à régler une indemnité d’occupation mensuelle de 2683,80 euros à compter du 20 février 2025 jusqu’à la libération des lieux,

Condamner les défendeurs à régler une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Lors de l’audience du 11 juillet 2025, l’Etablissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes en expliquant que les défendeurs sont entrés dans les lieux par voie de fait, qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite qui le fonde à saisir le juge du contentieux de la proximité.

En défense, Monsieur [E] [J], Madame [W] [B] [C], et Madame [U] [S], n’ont pas comparu.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ont été régulièrement assignés et ont disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Le bâtiment occupé est un immeuble qui relève du droit privé, il n’est en outre pas ouvert au public ou affecté à l’exercice d’un service public. Le juge judiciaire est donc compétent pour statuer sur tout litige relatif à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre, conformément à l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire.

Sur son intérêt et sa qualité à agir, l’EPFNA produit aux débats son titre de propriété et expose que le bien a été acquis pour libérer du foncier en vue d’un projet d’intérêt général, notamment la création de logements sociaux.

Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la célérité avec laquelle est organisé un projet de réhabilitation ou de construction, les lieux étant vacants depuis l’acquisition. Il est incontestable que tout projet urbain comporte une phase de relogements, d’autorisations administratives, de préparations de plans, et de soumissions à des marchés, qui induisent nécessairement de longs délais, lesquels ne peuvent être reprochés au propriétaire du bien.

Sur l’expulsion

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire lorsqu’il statue en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article R.L213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le contentieux de la protection près le tribunal judiciaire connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

L’EPFNA produit aux débats un procès-verbal de constat, réalisé par Maître [O], Commissaire de justice, qui constate que l’immeuble est notamment occupé par Monsieur [E] [J], Madame [W] [B] [C], et Madame [U] [S], ces derniers ne justifiant d’aucun titre les autorisant à occuper ledit immeuble.

Or, l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des référés l’expulsion des occupants.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre alors que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809, alinéa 1 du code de procédure civile. Par conséquent, la mesure d’expulsion apparaît proportionnée (l’occupation étant récente) par rapport à l’atteinte portée au droit de propriété.

Par suite, l’EPFNA est fondé à demander la libération des lieux et à faire ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef.

Sur la demande de suppression des délais :

Aucun élément ne corrobore une entrée dans les lieux par voie de fait, les occupants ayant par ailleurs affirmé au Commissaire de justice instrumentaire que certains d’entre eux connaissaient les anciens propriétaires.

L’effraction pour l’entrée dans les lieux, et partant, la commission d’une voie de fait, n’est pas démontrée. Cependant, il y a lieu d’écarter l’application du délai de 2 mois prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans la mesure où la mauvaise foi des occupants est manifeste. En effet, l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution prévoit, dans sa version issue de la réforme du 27 juillet 2023 (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023), que « le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée «.

Or, les occupants ont confirmé sans ambiguïté à Maitre [O], qu’ils étaient conscients qu’ils occupaient indument la maison.

La mauvaise foi des défendeurs étant caractérisée, il convient par conséquent de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, il n’y a pas lieu d’écarter le sursis à expulsion dit de la trêve hivernale, prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, en l’absence de démonstration de toute manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un logement par des tiers dépourvus de titre d’occupation expose le propriétaire à des charges liées à cette occupation, le prive de la jouissance des lieux, et de la possibilité d’en tirer un revenu, ce qui justifie la fixation à la charge de l’occupant d’une indemnité d’occupation.

Dans ces conditions, il est justifié d’allouer à l’EPFNA à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 600 euros par mois pour l’ensemble du bien à compter du 13 mai 2025, date de la délivrance de l’assignation et jusqu’à la libération complète des lieux.

Il est demandé que cette condamnation soit prononcée solidairement entre les défendeurs sans qu’aucun moyen ne soit développé à l’appui de cette prétention.

Il convient de rappeler que selon l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, aucune pièce n’est produite permettant de corroborer l’existence d’une solidarité entre les défendeurs. Ainsi, en l’état de ces constatations et considérations, la demande de condamnation solidaire se heurte à une contestation sérieuse et doit être rejetée.

Sur l’astreinte :

L’expulsion des occupants ayant été autorisée, et le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu, en référé, d’assortir l’exécution de la décision d’une astreinte.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparait équitable d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité d’un montant de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, les défendeurs seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Monsieur [E] [J], Madame [W] [B] [C], et Madame [U] [S] et tous les occupants de leur chef, de l’immeuble sis à [Adresse 8], cadastré section IK n°[Cadastre 3], sont occupants sans droit ni titre de cet immeuble,

ORDONNONS à Monsieur [E] [J], Madame [W] [B] [C], et Madame [U] [S], de libérer lesdits lieux,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [J], Madame [W] [B] [C], et Madame [U] [S] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

DISONS que la présente mesure d’expulsion est immédiate et ne fait pas l’objet des délais prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’il n’y a pas lieu d’écarter les délais prévus par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [E] [J], Madame [W] [B] [C], et Madame [U] [S], à régler, ensemble, à l’Etablissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros à compter du 13 mai 2025, jusqu’à la libération des lieux,

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution,

REJETONS pour le surplus,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DU CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION