Min N° 26/00311

N° RG 25/02511 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7V5

Mme [V] [L]

C/

S.C.I. [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 mars 2026

DEMANDERESSE :

Madame [V] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Isabelle POIRIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Isabelle POIRIER + M^e Fabrice NORET

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01 avril 2007, Madame [V] [L] et Monsieur [S] [C] ont pris en location un appartement sis [Adresse 3] auprès de la Société civile immobilière (la SCI) [U].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la SCI [U] a donné congé à Madame [V] [L] et Monsieur [S] [C] pour motifs légitimes et sérieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, Madame [V] [L] a fait assigner la SCI [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins notamment de déclarer non fondé la délivrance du congé pour motifs légitimes et sérieux en date du 30 septembre 2024.

À l’audience du 21 janvier 2026, Madame [V] [L], se réfère à ses écritures et demande au tribunal de :

Déclarer non fondé la délivrance du congé pour motifs légitimes et sérieux en date du 30 septembre 2024,Condamner la SCI [U] à rembourser à Madame [V] [L] la facture de remplacement de la chasse d’eau et du robinet WC en date du 19 novembre 2022 et les 149,58 réglés au plombier, en raison de leur vétusté respective,

Subsidiairement,

Accorder à Madame [V] [L] un délai d’un an pour quitter le logement,Dire et juger que chaque partie conserve la charge de ses propres frais de procédure et de dépens, Madame [V] [L] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale,Débouter la SCI [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

En réponse au moyen soulevé par la défenderesse d’irrecevabilité de la saisine du tribunal, elle explique que le commissaire de justice qui a été désigné dans le cadre de l’aide juridictionnelle est le même qui a fait délivrer le congé, et que le changement de commissaire de justice a retardé la saisine du tribunal qui est intervenue au-delà du délai de six mois pour contester le congé. Elle considère que la saisine du tribunal hors délai résulte d’un cas de force majeure.

Elle souligne que le congé a également été délivré à son compagnon Monsieur [S] [C] par procès-verbal de recherches infructueuses, et que la défenderesse ne produit pas la lettre recommandée prévue par l’article 659 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les motifs du congé portent sur le non-paiement des loyers et charges, lesquels ont finalement été réglés, et la défenderesse ne produit pas de décompte locatif, que le motif du défaut d’entretien de la chaudière n’est pas justifié, car la locataire a répondu à cette obligation avant qu’il lui soit fait sommation. Elle conteste le motif de non-accès au logement pour la réalisation de travaux, et démontre avoir répondu à cette obligation car le plombier mandaté par la bailleresse a pu finalement avoir accès au logement. Elle conteste les faits qui lui sont reprochés quant à son comportement, qu’elle considère non avérés, et souligne s’être également plainte de troubles du voisinage.

Elle demande de ne pas prendre en compte les pièces produites par la défenderesse qui ne mentionnent ni date, ni lieu, ni identification de la personne qui témoigne.

Elle sollicite qu’il soit fait injonction à la bailleresse de justifier de la régularisation des charges sur les trois dernières années.

La SCI [U] représentée, demande au tribunal, conformément à ses conclusions déposées, de :

Dire irrecevable comme tardive la contestation par Madame [V] [L] du congé pour motifs légitimes et sérieux qui lui a été notifié le 30 septembre 2024,

A titre subsidiaire,

Dire que Madame [V] [L] est mal fondée et la débouter de sa contestation du congé pour motifs légitimes et sérieux qui lui a été notifié le 30 septembre 2024,

En tout état de cause, vu l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989,

Dire valable en la forme comme au fond le congé pour motif légitime et sérieux notifié le 30 septembre 2024 pour le 31 mars 2025 aux fins de reprise du logement,En conséquence, dire Madame [V] [L] occupante sans droit ni titre à compter du 01 avril 2025 des lieux dont elle était précédemment locataire à La Ferté sous Jouarre (77260), [Adresse 4],Ordonner que dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, Madame [V] [L] devra quitter et vider les lieux dont s’agit et les remettre à la libre disposition de la demanderesse en satisfaisant aux mêmes obligations que celle d’un locataire sortant,A défaut de le faire dans ledit délai, autoriser la demanderesse à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef après accomplissement des formalités voulues par la loi et même avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, si besoin est,Autoriser en ce cas la demanderesse à faire entreposer en tel garde meuble de son choix les meubles pouvant alors se trouver dans les lieux et ce, aux frais, risques et périls de Madame [V] [L],Fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter du 01 avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,Condamner Madame [V] [L] à payer à la SCI [U] les sommes suivantes :73 euros au titre de la liquidation des charges 2023-2024-2025,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens y compris le coût de la sommation du 31 octobre 2023, du commandement de payer du 19 juillet 2024 et du congé du 30 septembre 2024,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes en défense, la SCI [U] soulève in limine litis l’irrecevabilité de la saisine du tribunal par Madame [V] [L] qui était déchue de son titre locatif à l’expiration du délai de préavis, soit le 31 mars 2025. Elle ajoute qu’au moment de la saisine du Bureau d’aide juridictionnelle le 01 avril 2025, le bail avait expiré le 31 mars 2025.

Elle fait valoir que le congé a été donné pour des motifs légitimes, notamment le retard permanent du paiement des loyers au moment de la délivrance du congé, mais qui a été depuis régularisé. Elle ajoute avoir justifié auprès de tous les locataires du bâtiment de la régularisation des charges. Elle évoque le défaut d’entretien de la chaudière par la locataire, laquelle n’a pas produit d’attestation depuis le mois de janvier 2024, et l’ouvrier mandaté n’a pas pu avoir accès au logement loué. Elle affirme qu’un empilement de cartons a été constaté devant le logement, et qu’un ouvrier a attesté que l’appartement était encombré ne permettant pas d’y accéder pour réaliser les travaux. Elle évoque comme dernier motifs le comportement associable de Madame [V] [L], qui fait du tapage jour et nuit et insulte les autres locataires de l’immeuble, ce qui nuit au caractère paisible du logement et justifie le congé délivré.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 janvier 2026, la SCI [U] produit la lettre recommandée à la suite de la signification au colocataire Monsieur [S] [C] du congé par procès-verbal de recherches infructueuses.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, la SCI [U] assignée à domicile, était représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande en contestation du congé

Conformément aux dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la Loi du 06 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit à connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la SCI [U] a donné congé à Madame [V] [L] du logement donné en location sis [Adresse 3], par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024.

L’expiration du délai de préavis de six mois de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 entraîne pour le locataire, en cas de reconnaissance de la validité du congé, la déchéance de son droit d’occupation des locaux loués, mais n’a aucune incidence sur le délai d’action en contestation de la validité du congé.

L’assignation ayant été signifiée par Madame [V] [L] à la SCI [U] le 26 mai 2025, l’action de la demanderesse est donc recevable.

Sur la validité du congé :

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise… Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, la SCI [U] a donné congé à Madame [V] [L] du logement sis [Adresse 3], par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, mentionnant comme motifs légitimes et sérieux :

le retard systématique du paiement des loyers et des charges, la non fourniture de l’attestation d’entretien de la chaudière et difficultés d’accès au logement,le défaut de jouissance paisible des lieux.

Pour en justifier, la SCI [U] produit aux débats différents éléments pour justifier des motifs légitimes et sérieux du congé, et notamment ceux référencés dans le congé délivré par commissaire de justice le 30 septembre 2024 :

des courriers en date des 08 avril 2018, 24 et 27 novembre 2019, 05 décembre 2019, 24 juin 2021, et 07 février 2024, par lesquels la bailleresse met en demeure Madame [V] [L] d’avoir à payer les loyers en retard et la régularisation des charges sur la période de septembre à novembre 2019, pour le mois de juin 2021, et pour la période de novembre 2023 à février 2024 ; d’avoir à donner l’accès au logement pour y effectuer le nettoyage de la VMC, constater l’absence de cafards dans le logement à la suite du passage de professionnels dans l’immeuble, et procéder à l’entretien de la chaudière,un courrier de l’artisan plombier en date du 18 décembre 2019 adressé à Madame [V] [L] dans lequel celui-ci déplore qu’elle ne lui donne pas accès au logement loué afin d’effectuer l’entretien de la chaudière, outre une attestation du même en date du 17 juillet 2025, faisant état d’un logement encombré par des cartons, dont le sol est tapissé de journaux et de revues, et d’une circulation très difficile entre les pièces du logement,des reproductions de messages téléphoniques en date des 27 novembre 2023, 17 avril et 22 mai 2024, rappelant à la locataire son obligation de payer les loyers, et de donner accès au logement au plombier pour effectuer l’entretien de la chaudière ; outre une sommation de permettre l’accès aux lieux loués et de fournir le justificatif d’entretien de la chaudière par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, ainsi qu’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré par commissaire de justice le 19 juillet 2024,Différents échanges de courriers entre compagnies d’assurance afin d’avoir accès au logement loué par Madame [V] [L] pour effectuer une recherche de fuite, à la suite d’un dégât des eaux survenu dans le logement du dessous,Des attestations d’artisans ouvriers ou de voisins résidant ou ayant résidé dans l’immeuble, témoignant notamment d’un logement occupé par Madame [V] [L] encombré par « des cartons empilés du sol au plafond », inaccessible pour effectuer les travaux, d’un encombrement du hall du rez-de-chaussée par des cartons, d’un dégât des eaux et un refus par la locataire de rechercher l’origine de la fuite, de nuisances sonores car elle « tapait dans les murs et sur le sol », et d’un comportement discourtois.

S’il n’est pas contesté que Madame [V] [L] a procédé au paiement des loyers en retard, et ce notamment avant l’échéance qui avait été fixé dans le commandement de payer du 19 juillet 2024, cependant il est démontré qu’elle ne respecte pas les obligations qui lui incombent en qualité de locataire, et notamment celles de payer aux termes convenus le loyer et les charges récupérables, d’effectuer l’entretien courant du logement, de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux, et d’user paisiblement des locaux loués.

En conséquence, le congé délivré à Madame [V] [L], qui mentionne le non-respect de ses obligations par la locataire, est justifié par des motifs légitimes et sérieux, et remplit les conditions de validité.

Il y a donc lieu de le déclarer valable, et de constater que Madame [V] [L], est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3], depuis le 01 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [V] [L] produit une attestation de France Travail justifiant avoir perçu l’allocation d’aide au retour à l’emploi au mois d’octobre 2024, mais n’apporte aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle et financière actuelle. En outre, elle ne démontre pas s’être mobilisée pour trouver une solution de relogement depuis la délivrance du congé par le commissaire de justice le 30 septembre 2024, effectif depuis le 01 avril 2025.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter Madame [V] [L] de sa demande de délais d’expulsion.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [L] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 01 avril 2025, Madame [V] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [V] [L] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de remboursement de la facture du plombier

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1er du Décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme des travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce Madame [V] [L] produit aux débats une facture établie par l’artisan plombier en date du 21 novembre 2022 pour le remplacement du mécanisme de WC et la fourniture d’un robinet de WC.

Au regard des prescriptions du Décret du 26 août 1987 et de son annexe listant les réparations à caractère locatif, il apparaît que le remplacement du mécanisme de WC constitue une réparation à la charge du locataire, mais que le remplacement du robinet de WC doit rester à la charge du propriétaire.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Madame [V] [L] de remboursement de la facture du plombier du 21 novembre 2022, à hauteur de 6,03 euros, représentant le montant toutes taxes comprises du robinet de WC.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de débouter la SCI [U] de sa demande sur ce chef.

Sur la demande de liquidation des charges

L’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée….Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

En l’espèce la SCI [U] produit à l’appui de sa demande, le détail des charges facturées à la locataire Madame [V] [L], pour les années 2023, 2024 et 2025, accompagné des justificatifs fiscaux du montant des ordures ménagères, et des factures d’électricité et d’entretien des parties communes de l’immeuble.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la SCI [U] de condamnation de Madame [V] [L] au paiement de la somme de 73 euros au titre de la liquidation des charges pour les années 2023, 2024 et 2025.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [V] [L] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Madame [V] [L] à payer à Madame [V] [L] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Madame [V] [L] aux fins de contestation de la validité du congé délivré par la Société civile immobilière [U] ;

DECLARE valide le congé pour motifs légitimes et sérieux du 30 septembre 2024, délivré par la bailleresse la Société civile immobilière [U] à la locataire Madame [V] [L] ;

CONSTATE que Madame [V] [L] est occupante sans droit ni titre du logement, sis [Adresse 5], depuis le 01 avril 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la Société civile immobilière [U] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [V] [L] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [V] [L] à compter du 01 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la Société civile immobilière [U] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 avril 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE la Société civile immobilière [U] à payer à Madame [V] [L] la somme de 6,03 euros, en remboursement du prix du robinet de WC, facturé par le plombier ;

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la Société civile immobilière [U] la somme de 73 euros au titre de la liquidation des charges pour les années 2023, 2024 et 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la Société civile immobilière [U] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [V] [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE