TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/02561 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2LX

3 copies

GROSSE délivrée

le 15/09/2025

à la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

la SELARL CAPLAW

Rendue le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Société DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 02 décembre 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 145-41 du code de commerce et 1728 du code civil, afin de :

— constater la jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, pour défaut de paiement des loyers à la suite du commandement du 27 septembre 2024 ;

— constater, en conséquence, la résiliation du bail aux torts du locatire à compter du 27 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de ses biens, ainsi que de toutes personnes se trouvant dans les lieux de son chef avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

—  2 689,56 euros au titre des loyers impayés à la date du commandement ;

— une somme mensuelle égale au montant des loyers à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er novembre jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

— la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, ainsi que de délivrance et d’état d’inscription.

La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 29 mai 2007, elle a donné à bail à la SARL VANILLE PISTACHE des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée d’un immeuble [Adresse 4] ; que le fonds de commerce a fait l’objet de ventes successives dont la dernière l’a été à la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN suivant acte du 24 septembre 2013 ; que la locataire a cessé de régler les loyers à compter du mois de juillet 2022 ; que par acte du 25 août 2023, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ; qu’une ordonnance de désistement a été rendue le 04 mars 2024 ; qu’un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 27 septembre 2024, en vain.

Appelée à l’audience du 10 mars 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 07 juillet 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SA DOMOFRANCE, dans son acte introductif d’instance,

— la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN, le 03 juillet 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative ;

— juger n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 27 septembre 2024 pour un montant de 2 835,95 euros dont 2 689,46 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 septembre 2024 et 146,49 euros au titre du coût de l’acte ;

— que la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN ne s’est pas acquittée de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte arrêté au 07 mars 2025, la dette locative s’élève à 3 912,87 euros (5 671,03 – 1 500 – 201,06 – 57,10 euros de frais irrépétibles) ;

— que la résiliation du bail commercial est intervenue le 27 octobre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN, qui ne conteste pas sa dette locative, sollicite des délais de paiement en faisant valoir qu’elle n’a pas échappé aux difficultés économiques qui ont frappé ce secteur d’activité en raison de la hausse massive du coût des matières premières et de l’électricité ; qu’elle en justifie par son bilan et son compte de résultat au 31 mai 2024 ; que son gérant déploie toute son énergie pour parvenir à la cession du fonds de commerce dans l’objectif d’apurer l’intégralité de l’arriéré locatif ; qu’un premier règlement de 1 000 euros est intervenu ; qu’elle justifie avoir reçu le 1er juillet 2025 une offre d’acquisition du fonds sous conditions suspensives.

Compte tenu des efforts sérieux de la défenderesse pour se libérer des sommes dues, et de sa situation économique, il convient de lui accorder un délai de paiement pour régler sa dette locative, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l’une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d’exécution de la mesure d’expulsion.

Il conviendra, dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles, soit 594,68 euros par mois.

La SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, ainsi que de délivrance et d’état d’inscription.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

FIXE la créance de la SA DOMOFRANCE sur la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 07 mars 2025 à la somme de 3 912,87 euros ;

ACCORDE à la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette en 24 mensualités égales d’un montant de 163,04 euros, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN respecte son obligation de paiement ;

DIT que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SA DOMOFRANCE qui pourra alors poursuivre l’expulsion de la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble [Adresse 4], et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’en ce cas, la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 594,68 euros jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SARL BOULANGERIE PATISSERIE BECHEMIN aux dépens, en ce compris notamment les frais de commandement, ainsi que de délivrance et d’état d’inscription, et la condamne à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,