6EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

6EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 Mai 2025

58E

RG n° N° RG 19/09264 – N° Portalis DBX6-W-B7D-TYHU

Minute n°

AFFAIRE :

S.C.I. COTE DE GARONNE

C/

S.A.S. L’HERMITAGE, S.E.L.A.R.L. EKIP, S.A. GENERALI IARD

Grosse Délivrée

le :

à Avocats : M^e Jean-jacques BERTIN

la SELAS DEFIS AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en juge rapporteur :

Madame Louise LAGOUTTE, vice-président,

Madame Fanny CALES, juge,

Lors du délibéré et de la mise à disposition :

Madame Louise LAGOUTTE, vice-président,

Madame Fanny CALES, juge,

Madame Marie-Sylvie LHOMER, magistrat à titre temporaire,,

greffier présente lors des débats et de la mise à disposition : Madame Elisabeth LAPORTE,

DEBATS:

A l’audience publique du 05 Mars 2025,

JUGEMENT:

Réputé contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. COTE DE GARONNE prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

[Adresse 9]”

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES

S.A.S. L’HERMITAGE prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

[Adresse 10]

[Localité 4]

défaillante

S.E.L.A.R.L. EKIP es qualité de mandataire judiciaire de la SAS L’HERMITAGE

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillante

S.A. GENERALI IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 13 février 2014, la SCI COTE DE GARONNE a consenti un bail commercial à la SAS L’HERMITAGE et à M. [O] [J] sur un local d’une superficie de 200 m2 situé lieudit “[Adresse 7]” à Lormont. Les biens ont été loués à usage de restauration en ce qui concernait la SAS L’HERMITAGE et à usage de vente à distance sur catalogue en ce qui concernait M. [J]. La SAS L’HERMITAGE est assurée auprès de la SA GENERALI IARD.

Le 20 janvier 2016, un incendie a endommagé les lieux. Une première expertise réalisée par la société TEXA mandatée par la SA GENERALI a conclu que la zone de départ de feu pouvait être localisée dans l’environnement du tableau électrique de la SAS L’HERMITAGE.

Le 23 février 2016, la SAS L’HERMITAGE et la SA GENERALI ont fait assigner la SCI COTE DE GARONNE et M. [X] [D] exerçant sous l’enseigne SAM’ELEC devant le juge des référés pour obtenir la désignation d’un expert. Par ordonnance en date du 21 mars 2016, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [S] avec mission limitée à la recherche des responsabilités encourues.

L’expert a déposé son rapport le 23 janvier 2018 et a conclu que la cause de l’incendie résultant d’un défaut de connexion sur un bornier d’une protection était probable. Il n’a toutefois pas écarté “un défaut interne d’un appareillage électrique acheté et fourni par la SAS L’HERMITAGE se trouvant dans le tableau électrique”. Il a privilégié l’hypothèse d’un dysfonctionnement électrique comme cause hautement probable d’éclosion de l’incendie.

La SCI COTE DE GARONNE s’est rapprochée de son assureur, la SA GAN ASSURANCES, afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Par lettre d’accord en date du 19 septembre 2018, la SCI COTE DE GARONNE a accepté une indemnité d’assurance d’un montant de 44.725,28 € en paiement immédiat et 14.187,98 € en paiement différé “sous reconnaissance que les aménagements intérieurs soient devenus propriété du locataire et avec conservation de l’intégralité du recours de ce chef contre le locataire et son assureur”.

Estimant que son préjudice s’élevait en réalité à la somme de 189.565,60 € HT, la SCI COTE DE GARONNE a, par acte d’huissier délivré les 18 avril et 7 mai 2018, fait assigner la SAS L’HERMITAGE et la SA GENERALI IARD devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux pour obtenir le paiement d’une provision et à titre subsidiaire une nouvelle expertise.

Par ordonnance de référé en date du 29 juillet 2019, le juge des référés l’a déboutée de ses demandes.

Par actes d’huissier délivrés les 23 et 24 septembre 2019, la SCI COTE DE GARONNE a fait assigner la SAS L’HERMITAGE et la SA GENERALI IARD devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour voir liquider son préjudice.

Par acte délivré le 28 janvier 2020, la SCI COTE DE GARONNE a appelé à la cause la SELARL EKIP, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS L’HERMITAGE indiquant que cette société avait été placée en redressement judiciaire par jugement du 8 janvier 2020. Les deux procédure ont été jointes par mention au dossier.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er septembre 2020, la nouvelle demande d’expertise portant notamment sur le coût de remplacement des aménagements intérieurs formée par la SCI COTE DE GARONNE a été rejetée.

Par jugement du 12 janvier 2022, le présent tribunal a :

— déclaré recevables les demandes formées par la SCI COTE DE GARONNE ;

— ordonné une expertise avec mission d’évaluer le coût des travaux nécessaires pour que le local dont est propriétaire le bailleur puisse être remis dans un état comparable à celui donné à bail le 13 février 2014, sans déduction de vétusté, étant précisé que le local était ainsi décrit : “un lot composé d’un hall d’accueil, quatre bureaux et un local réserve et d’une pièce cuisine d’une surface totale d’environ 200 m² et des places de parking autour du bâtiment”.

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes en attente du dépôt du rapport d’expertise

L’expert désigné, M. [B] [G], a remis son rapport d’expertise définitif le 10/02/2023.

La SAS L’HERMITAGE et la SARL EKIP n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29/10/2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 5/03/2025 au cours de laquelle elle a été retenue puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date de ce jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de ses conclusions responsives et récapitulatives notifiées par voie électronique le 12/06/2024, la SCI COTE DE GARONNE demande au tribunal sur le fondement des dispositions des articles 1733, 2332 du code civil et L121-13 du code des assurances de :

A titre principal,

Fixer la créance de la société COTE DE GARONNE au passif de la SAS L’HERMITAGE à la somme de 323 218.00 € HT.

Condamner la SA GENERALI IARD à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 279496.97 € HT, à parfaire des intérêts à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2018.

A titre subsidiaire,

Homologuer le rapport d’expertise judiciaire,

Fixer la créance de la société COTE DE GARONE au passif de la SAS L’HERMITAGE à la somme de 288 058.16 € HT.

Condamner la SA GENERALI IARD à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 213701.68 € HT à parfaire des intérêts à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2018.

En tout état de cause,

Débouter la SA GENERALI IARD, la SAS L’HERMITAGE et la SELARL EKIP', ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS L’HERMITAGE, de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la SA GENERALI IARD à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, dans ses conclusions responsives notifiées par voie électronique le 26/02/2024, la SA GENERALI IARD demande au tribunal de :

Vu les articles 1722 et 1733 du Code civil,

— Limiter à 74.708,72 € HT le reliquat d’indemnité d’assurance due par la compagnie GENERALI à la SCI COTE DE GARONNE,

— Débouter la SCI COTE DE GARONNE du surplus de ses demandes indemnitaires, en l’absence de chiffrage contradictoire des travaux de remise en état complémentaires,

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la responsabilité de la SAS L’HERMITAGE

La SCI COTE DE GARONNE forme ses demandes sur les dispositions de l’article 1733 du Code civil aux termes desquelles dans un contrat de bail, le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve:

— que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

— ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

La SA GENERALI IARD, qui produit le contrat d’assurance couvrant la SAS L’HERMITAGE et reconnaît devoir sa garantie, ne conteste pas les conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [S] selon lesquelles l’incendie a une origine électrique et a pris naissance au niveau du tableau électrique du local rénové par la SAS L’HERMITAGE. Dès lors qu’il n’est pas établi que l’incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure ou par vice de construction, il convient de retenir, conformément aux principes édictés par les dispositions de l’article 1733 du Code civil, que le locataire des lieux où l’incendie a pris, à savoir la SAS L’HERMITAGE, doit répondre des conséquences de l’incendie.

La SA GENERALI IARD ne conteste pas être tenue de garantir la SAS L’HERMITAGE des conséquences de l’incendie dans le cadre d’une action directe du bailleur à son encontre.

En application des dispositions de l’article 1733 du Code civil, le locataire doit réparer le préjudice subi par le bailleur suite à un incendie, et remettre le propriétaire dans la situation où il se serait trouvé si l’incendie ne s’était pas produit.

La SCI COTE DE GARONNE produit le bail d’habitation le liant à la SAS L’HERMITAGE, lequel prévoyait bien, comme le soutient le bailleur, que « tous travaux, aménagements ou embellissements qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de celui-ci sans que le preneur ne puisse prétendre à aucune indemnité, à l’exception des travaux qui auraient été autorisés sans réserve. »

La SCI COTE DE GARONNE sollicite en conséquence la condamnation de la SA GENERALI IARD à une indemnité correspondant à la remise en état de l’immeuble suite à l’incendie et, en exécution du contrat de bail, à l’encontre de la liquidation judiciaire de la SAS L’HERMITAGE, une indemnité correspondant d’une part à la remise en état des lieux tels que décrits dans le bail et, d’autre part, à la remise en état des lieux au vu des travaux d’aménagement intérieurs engagés par la SAS L’HERMITAGE et chiffrés par l’expert judiciaire.

Il convient donc d’examiner distinctement les demandes formées contre la SA GENERALI IARD et contre la SAS L’HERMITAGE.

Sur les demandes formées contre la SA GENERALI IARD

La SCI COTE DE GARONNE sollicite, au titre du préjudice matériel, une somme correspondant au coût de reconstruction de l’immeuble non pas tel qu’évalué par l’expert mais tel que ressortant des devis de la société CULTURE PATRIMOINE se portant à un total de 279 496,97 € et non de 135 467,95 € TTC comme retenu par l’expert.

En réponse aux dires de l’avocat de la SCI COTE DE GARONNE, l’expert a expliqué en quoi le chiffrage du devis STRUCTURE PATRIMOINE était surestimé ou inadapté au regard de la surface au sol du batiment à retenir de 162 m².

Dès lors, il convient de retenir le chiffrage de l’expert judiciaire qui n’est pas sérieusement contesté par la SCI COTE DE GARONNE, et de fixer le préjudice matériel lié à la reconstruction du bâtiment, conformément au chiffrage de l’expert et à la demande subsidiaire de la SCI COTE DE GARONNE, à la somme totale de 112 889.96 € HT correspondant à :

—  101 246,60 € HT au titre des frais de reconstruction même

—  11 643,36 € HT au titre des frais de maîtrise d’œuvre, de contrôle technique et de mission sécurité.

Concernant la taxe foncière, il ressort de l’article 13 du contrat de bail que le preneur, la SAS L’HERMITAGE, était tenu de rembourser au propriétaire la taxe foncière. Dès lors, le paiement de la taxe foncière par la SCI COTE DE GARONNE au titre des années 2017 2018 et 2019 constitue bien une préjudice pour la SCI COTE DE GARONNE, qui ne s’est vue offrir en réparation de l’incendie qu’une indemnité immédiate de 44 725 € par son propre assureur, la compagnie GAN. L’impossibilité de reconstruire l’immeuble rapidement et le paiement inutile des taxes foncières pendant 3 années après l’incendie est donc bien une préjudice additionnel pour la SCI COTE DE GARONNE.

Les dispositions de l’article 1722 du Code civil relatives à la fin du bail en cas d’incendie invoquées par la SA GENERALI IARD ne font pas obstacle à l’indemnisation par la SA GENERALI IARD des conséquences du caractère tardif de l’indemnisation due par elle.

Dès lors, il convient de condamner la SA GENERALI IARD à payer à la SCI COTE DE GARONNE une somme additionnelle de :

—  6 421 € au titre du remboursement des taxes foncières 2017, 2018 et 2019.

Enfin, s’agissant de la perte locative, il est constant que le bail prévoyait une loyer de 16 800 € hors-taxes par an soit 1400 € par mois. La SCI COTE DE GARONNE sollicite au titre des 99 mois écoulés entre janvier 2016 et avril 2024 une somme de 138 600 € hors-taxes.

La SA GENERALI IARD conteste cette demande et soutient que le retard dans la reconstruction résulte de la faute de la SCI COTE DE GARONNE qui bénéficiait dès le mois de septembre 2019 d’une offre d’indemnisation de son assureur, la compagnie GAN, à hauteur de 58 913 €.

Néanmoins, il est constant que le le coût total de reconstruction de l’immeuble, hors vétusté, représente selon le calcul de l’expert une somme de 135 467 € TTC. Dès lors, l’impossible reconstruction de l’immeuble et relocation est bien la conséquence de l’incendie et de l’absence d’offre à hauteur du préjudice formée par l’assureur de la SAS L’HERMITAGE, au moins en complément de l’offre formée par l’assureur de la SCI COTE DE GARONNE.

Dès lors, il convient d’accueillir la demande additionnelle de la SCI COTE DE GARONNE et de condamner la SA GENERALI IARD à lui payer une somme additionnelle de :

—  138 600 € hors-taxes au titre de la perte de loyer entre le mois de janvier 2016 et le mois d’avril 2024.

Le total de l’indemnité due par la SA GENERALI IARD est donc de 257 910,96 € soit, après déduction des sommes totales réglées par la compagnie GAN pour une total de 51 270,28 € comme justifié par la SA GENERALI IARD, somme qui couvre le chiffrage des dommages vétusté déduite, des frais de démolition et déblai et une somme au titre des pertes de loyer, un solde de 206 640,68 €.

Sur les intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil, les indemnités allouées à la victime porteront au taux légal à compter du prononcé du présent jugement. Les conditions de l’article 1231-6 du Code civil relatives aux intérêts à compter de la mise en demeure ne sont en effet pas remplies dès lors que la somme réclamée dans la mise en demeure du 3 juillet 2018 portait sur une total de 236 704 € et retenait une préjudice purement matériel de 216 104 € , soit une somme très supérieure à celle retenue par l’expert dans le cadre de la mesure d’expertise judiciaire.

Sur la demande de fixation au passif de la SCI COTE DE GARONNE

Conformément à la demande subsidiaire formée par la SCI COTE DE GARONNE, il convient de fixer au passif de la SAS L’HERMITAGE les sommes dues au titre des conséquences de l’incendie retenues ci-avant, soit:

—  112 889.96 € HT au titre des frais de reconstruction de l’immeuble sinistré

—  6 421 € au titre du remboursement des taxes foncières 2017, 2018 et 2019

—  138 600 € hors-taxes au titre de la perte de loyer entre le mois de janvier 2016 et le mois d’avril 2024

total : 257 910,96 €.

Soit, après déduction des sommes totales réglées par la compagnie GAN pour une total de 51 270,28 € comme justifié par la SA GENERALI IARD, un solde de 206 640,68 €.

S’agissant des aménagements intérieurs du local loué, il ressort effectivement des clauses du bail que « tous travaux, aménagements ou embellissements qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de celui-ci sans que le preneur ne puisse prétendre à aucune indemnité, à l’exception des travaux qui auraient été autorisés sans réserve. » L’expert a évalué au contradictoire de la compagnie d’assurance du preneur le coût de refection de l’ensemble des aménagements intérieurs réalisés par la SAS l’HERMITAGE.

Dès lors, il convient d’accueillir les demandes additionnelles formées à ce titre par la SCI COTE DE GARONNE à l’encontre de la liquidation judiciaire à hauteur de 74 346,48 € HT tel que retenu par l’expert, correspondant à :

—  66 678,46 € au titre du coût des travaux eux-mêmes

—  7 668,02 € hors-taxes au titre des frais de maîtrise d’œuvre, frais de contrôle technique et frais de coordination sécurité.

Sur les autres dispositions du jugement

Succombant à la procédure, la SA GENERALI IARD sera condamnée aux dépens.

D’autre part, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI COTE DE GARONNE les frais non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner la SA GENERALI IARD à payer à la SCI COTE DE GARONNE la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’ancienneté des faits justifie que l’exécution provisoire soit ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré, statuant par décision mise à disposition au Greffe

Déclare SAS L’HERMITAGE responsable des conséquences de l’incendie du 20 janvier 2016

Condamne la SA GENERALI IARD à payer à la SCI COTE DE GARONNE au titre du coût de reconstruction, des pertes de loyer consécutives à l’incendie et du remboursement de taxes foncières la somme totale de 206 640,68 € après déduction des sommes versées par la compagnie GAN pour une total de 51 270,28 € ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SAS L’HERMITAGE la créance de la SCI COTE DE GARONNE aux somme de :

—  206 640,68 € au titre du coût de reconstruction de l’immeuble, de la perte de loyer et du remboursement de la taxe foncière

—  74 346,48 € HT au titre des aménagements de l’immeuble prévus en exécution du bail ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne la SA GENERALI IARD à payer à la SCI COTE DE GARONNE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA GENERALI IARD aux dépens, qui comprendront ceux de l’instance ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 21 mars 2016 ayant ordonnée l’expertise confiée à M. [S] et ses frais d’exécution ainsi que le coût des 2 expertises judiciaires de M. [S] et M. [G] ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Rejette les autres demandes des parties.

Le jugement a été signé par Louise LAGOUTTE, président et Elisabeth LAPORTE, greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT