COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

N°

N° RG 22/00295 – N° Portalis DBWP-W-B7G-CRDZ

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropiétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14]

sis [Adresse 15] prise en la personne de son syndic en exercice la SARL [Adresse 4] dont le siège social est sis [Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Maître Barbara LEVAYER, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, et pour avocat plaidant Maître Laura LOUSSARARIAN, de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

SCI SERRE-CHEVALIER-VILLENEUVE-LA-SALLE

prise en la personne de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 18]

ayant pour avocat postulant Maître Valérie AMBLARD, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Nicolas BOIS de la SELARL RACINE LYON, avocat au barreau de Lyon

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Mireille CAURIER-LEHOT, Vice-Président du Tribunal

JUGES : Denis WEISBUCH, Président

Julien WEBER, Juge

GREFFIER, présent lors des débats et du prononcé : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS :

A l’audience publique du vingt-trois juin deux mil vingt-cinq, Mireille CAURIER-LEHOT, Juge rapporteur, a entendu seule les plaidoiries conformément à l’article 805 du code de Procédure Civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et a fait rapport au Tribunal dans son délibéré, les parties ayant été préalablement avisées que le jugement serait prononcé le vingt-neuf septembre deux-mil vingt-cinq, prorogé au dix novembre deux mil vingt-cinq, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière, ci-après Sci, Serre Chevalier Villeneuve La Salle est propriétaire de plusieurs parcelles situées sur la commune de La Salle Les Alpes (Hautes-Alpes).

La résidence [Adresse 14] est édifiée sur la commune de [Localité 13], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] n° [Cadastre 2].

La parcelle attenante, cadastrée section [Cadastre 5] n°[Cadastre 3], appartient à la Sci Serre [Adresse 10] Villeneuve La Salle.

Suivant acte d’huissier signifié le 3 août 2022, le [Adresse 16] [Adresse 14] a fait assigner la Sci Serre [Adresse 10] Villeneuve La Salle devant le tribunal judiciaire de Gap afin que soit reconnue sa propriété sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] n°[Cadastre 3] par prescription acquisitive.

Le [Adresse 17] [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence du Parc, demande au tribunal, conformément à ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, de :

— juger qu’il est propriétaire de la partie de la parcelle AM n°[Cadastre 3] qu’il occupe, conforme au plan établi par Mme [P],

— ordonner, à sa diligence et à ses frais, la publication de la présente décision auprès du service de la publicité foncière et de l’enregistrement compétent,

— rejeter toute demande de la Sci Serre Chevalier,

— condamner la Sci Serre Chevalier au paiement de la somme de 21 000 euros en application de l’article 700 du code procédure civile,

— condamner la Sci Serre Chevalier aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Barbara Levayer, avocat au barreau des Hautes-Alpes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Sci Serre Chevalier, demande au tribunal, conformément à ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, de :

— rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 14] concernant l’acquisition de la propriété de la parcelle AM n°[Cadastre 3],

— ordonner l’expulsion des copropriétaires qui occupent la parcelle AM n°[Cadastre 3] sans droit ni titre,

— le condamner à lui payer la somme de 13 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outres les entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 23 juin 2025.

Lors de l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu le 29 septembre 2025, la mise à disposition de la décision ayant été prorogée au 10 novembre 2025 pour surcharge de travail des magistrats.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la propriété de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] et la prescription acquisitive

Aux termes de l’article 2272 alinéa 1er du code civil, “le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.”

L’article 2261 du code civil énonce que “pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.”

L’article 2255 du code civil définit la possession comme “la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom.”

En l’espèce, si le [Adresse 16] [Adresse 14] entend se prévaloir des dispositions régissant la prescription acquisitive pour établir sa propriété sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 13], il lui incombe, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et d’établir que les conditions cumulatives de l’article 2261 du code civil sont réunies.

Pour établir qu’il s’est comporté comme le propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] n°[Cadastre 3], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] allègue qu’il a procédé à l’entretien de la parcelle depuis plus de trente ans. A ce titre, les différents procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 1987, 9 avril 1988 et 11 avril 2009 mentionnent des résolutions prévoyant effectivement la réfection des parkings de la résidence [Adresse 14] (pièces 7, 13 et 36 du demandeur).

Cependant, il ressort des règlements de copropriété des 2 février 1971 et 30 août 1973 (pièces 1 et 2 du demandeur) que la résidence [Adresse 14] est composée, outre les garages et appartements, de parkings situés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6]. Ainsi, le simple vote de résolutions tendant à entretenir le revêtement du parking de la résidence [Adresse 14] ne peut permettre d’établir que ledit entretien a effectivement été réalisé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8], aucun des documents produits ne faisant mention de cette parcelle et ne permettant de localiser les travaux qui ont été effectués.

D’ailleurs, les factures de goudronnage et de déneigement produites aux débats (pièces 8 et 18 du demandeur) ne permettent pas non plus de localiser les travaux qui ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires et d’établir que l’entretien qui a été réalisé par le demandeur s’est déroulé sur la parcelle dont la propriété est revendiquée, les m² goudronnés ne correspondant d’ailleurs pas à la superficie de la parcelle litigieuse (superficie de la parcelle de 2 180 m², les pièces 13 et 18 mentionnant respectivement 1 060 m² et 441 m² de goudronnage). Il en est de même pour les photographies de déneigement produites aux débats, qui ne sont ni datées ni localisées (pièce 6 du demandeur).

De plus, si l’assemblée générale du 22 avril 2000 procède au vote de la modification des accès aux parkings Concorde 5 et 6 (pièce 12 du demandeur), le plan mentionné par le procès-verbal n’y est pas joint et n’est pas produit aux débats, de sorte qu’il est impossible de s’assurer que les résolutions votées par les copropriétaires de la résidence [Adresse 14] ont, ne serait-ce qu’une fois, concerné la parcelle cadastrée section [Cadastre 8].

A ce titre, si le demandeur s’appuie sur les stipulations du contrat de travail du gardien de la résidence pour prouver qu’il occupe la parcelle litigieuse, il convient de relever que la mention selon laquelle le gardien veille à faire respecter “la circulation à l’intérieur des parkings” n’est pas de nature à prouver que le syndicat des copropriétaires s’est comporté comme le propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8]. Ce comportement à l’égard de la parcelle exigé par l’article 2261 du code civil ne ressort, par ailleurs, pas non plus du fait qu’une bande de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] a pu être utilisée par les copropriétaires pour rejoindre leur propre parcelle (pièce 35 du demandeur), l’utilisation de cette bande n’étant pas de nature à présumer que l’ensemble de la parcelle était utilisée par la copropriété de façon publique, continue et non équivoque pendant plus de trente ans, et n’étant pas non plus de nature à prouver que le syndicat des copropriétaires s’est comporté comme le propriétaire de l’intégralité de ladite parcelle.

Par ailleurs, les photographies produites par les deux parties démontrent que la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] n’est en réalité pas un parking, mais une parcelle nue, sans marquage au sol, davantage utilisée par des individus comme parking sauvage. La parcelle n’est par ailleurs pas cloturée, de sorte que son accès est libre et que son occupation est facilitée, la mention “parking privé” à l’entrée de la parcelle ne constituant pas une preuve de propriété sur ladite parcelle et n’excluant pas par nature l’usage par d’autres individus. Dès lors, il est manifestement difficile pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] d’établir que les usagers de cette parcelle sont uniquement ses copropriétaires et résidents, et que la parcelle est uniquement utilisée par elle de façon publique, continue et non interrompue depuis au moins trente ans.

A ce titre, les très nombreuses attestations produites aux débats, dressées par les copropriétaires de la résidence [Adresse 14] et employés de la résidence, ne peuvent constituer des preuves objectives et suffisantes puisque les copropriétaires sont membres du syndicat des copropriétaires, les attestations dressées par eux constituant nécessairement, pour le demandeur, des moyens de preuve constitués à lui-même.

En outre, si une barrière automatique a effectivement été installée [Adresse 9], il convient de relever qu’aucune résolution n’a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sur ce point (la résolution qui y fait référence n’ayant pas été votée durant l’assemblée générale du 3 avril 1999 – pièce 11 du demandeur), et que la barrière a au demeurant été installée à l’entrée de la parcelle cadastrée section [Cadastre 7]. Ainsi, si cette barrière permet effectivement de démontrer qu’un morceau de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] n°[Cadastre 3] est utilisée par la résidence Plaine Alpes, cet élément de fait ne permet absolument pas de démontrer le fait que le [Adresse 16] [Adresse 14] utilise le reliquat de la parcelle litigieuse cadastrée section [Cadastre 8], et a fortiori qu’elle l’utilise dans les conditions de l’article 2261 du code civil.

Enfin, si certaines pièces résiduelles produites par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] démontrent effectivement que la mairie de [Localité 13] s’est adressée au demandeur comme s’il avait la qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] à l’occasion du tour de France 1993 (pièces 9 et 29 du demandeur), lors du projet de création d’un accès direct depuis la voie publique jusqu’à la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] (pièce 32 du demandeur) et lors de l’installation du portique en bois de la résidence, ces éléments factuels ne sont pas de nature à prouver que le [Adresse 16] [Adresse 14] a été, de manière publique, continue et non interrompue, considérée comme le propriétaire de la parcelle cadastrée sections [Cadastre 8] par la commune, mais aussi par d’autres personnes.

Au demeurant, même si le caractère apparent et continu se déduisait de ces éléments de fait, ceux-ci ne pourraient suffire à caractériser les autres critères de la prescription acquisitive.

La propriété de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] ne peut dès lors être revendiquée par le syndicat des copropriétaires qui ne parvient pas à démontrer la réunion des conditions cumulatives de l’article 2261 du code civil, sa demande à ce titre devant être rejetée.

2. Sur l’expulsion du syndicat des copropriétaires de la parcelle

Aux termes de l’article 544 du code civil, “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.”

Par ailleurs, sur le fondement de l’article 545 du code civil, “nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.”

Il résulte de ces textes, de l’article 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen et de l’article 1er du 1er protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droit de l’Homme et des libertés fondamentales que l’expulsion d’une personnes d’une parcelle sur laquelle elle n’a ni droit ni titre est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien.

Ainsi convient-il d’ordonner l’expulsion du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] et de tout occupant de son chef de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8].

3. Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera tenu de supporter la charge des dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser à la Sci Serre Chevalier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Gap, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le [Adresse 16] [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence du Parc, de l’ensemble de ses demandes,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 13], dans le mois de la signification du présent jugement, l’expulsion du [Adresse 16] [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence du Parc, et de tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre,

CONDAMNE le [Adresse 16] [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence du Parc, à supporter la charge des dépens de l’instance,

CONDAMNE le [Adresse 16] [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence du Parc, à verser à la Sci Serre Chevalier la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la vice-présidente et le greffier.

Le greffier La vice-présidente

Délivrance des copies simple et exécutoire le