Du 08 septembre 2025

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/02543 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVMR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [P]

C/

[O] [R], [H] [R]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 08 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Cécile BAUDOT, Première Vice Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7]

situé [Adresse 10]

agissant par son syndic la SAS CABINET REYNAUD ET REBAUDIERES

RCS de [Localité 5] n° 398 895 730

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : [Adresse 4]

Représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christian DUBARRY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [H] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christian DUBARRY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS : Audience publique en date du 23 Mai 2025

PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. et Mme [R] sont propriétaires de 4 lots au sein de la Résidence [Adresse 7] sise [Adresse 9] à [Localité 8]): lots n°878 et 963 (un appartement T2 et une cave) et lots n°919 et 1004 (un appartement T2 et une cave).

Par acte introductif d’instance délivré le 7 octobre 2024, le [Adresse 12], représenté par son syndic, la société Cabinet Reynaud et Rebaudières, a fait assigner M. et Mme [R] devant le tribunal judicaire de ce siège, aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être déclaré recevable et bien fondé en ses demandes,

— débouter M. et Mme [R] de leurs demandes et prétentions,

— condamner solidairement M. et Mme [R] à lui régler :

— la somme de 2 154,10 euros correspondant aux impayés de charges pour les lots n° 878 et 963 arrêtés au 19 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023;

— la somme de 929,73 euros correspondant aux impayés de charges pour les lots n° 919 et 1004 arrêtés au 21 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023;

— la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du code civil;

— la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 23 mai 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après 5 renvois contradictoires pour échanges de pièces et conclusions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

En défense, M. et Mme [R], représentées par leur conseil, sollicitent de:

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— le condamner à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Sans aucun fondement juridique, les époux [R] contestent les charges de copropriété sollicitées arguant du fait que ces charges sont liées à des travaux débutés en 2017, qu’ils n’ont pas été tenus informés de réception ou réserves, qu’il existe divers problèmes et que le syndicat ou son mandant le syndic n’ont jamais apporté la moindre réponse à leurs multiples courriers.

Il convient de constater que ces doléances sont sans rapport avec l’objet du litige, d’autant plus que in fine les époux [R] ne contestent pas avoir un retard de paiement dans leurs charges de copropriété. Ils ont imposé un échelonnement des paiements, sans avoir reçu l’accord préalable du syndicat des copropriétaires.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic en cours sur deux exercices (juin 2024-juin 2026);

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 novembre 2017, 30 juin 2022, 19 juin 2023 et 28 juin 2024;

— l’ensemble des appels de fonds depuis 2018;

— les extraits de comptes de syndic et les décomptes actualisés au 19 et 21 mars 2025 des 4 lots concernés;

— les mises en demeure adressées aux époux [R] les 22 novembre 20221, les deux commandements de payer par lettres simples des 8 septembre 2023 outre une relance simple du 3 septembre 2024.

Le [Adresse 11] [Adresse 7] justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges pour un montant total de 2 154,10 euros sur les lots n°878 et 963 au 19 mars 2025 et un total de 929,73 euros pour les lots n°919 et 1004 au 21 mars 2025.

M. et Mme [R] sont condamnés solidairement aux sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, date de l’assignation, faute de mise en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] sollicite une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. Il explique que la défaillance régulière des défendeurs porte préjudice aux autres copropriétaires qui sont contraints de faire l’avance des frais nécessaires à l’entretien de l’immeuble et traduit un comportement désinvolte.

En l’espèce, le [Adresse 11] [Adresse 7] ne démontre pas la mauvaise foi des époux [R] ni avoir subi un préjudice indépendant du retard pris pour procéder au paiement des charges de copropriété. Le seul fait de ne pas répondre à des mises en demeure n’est pas suffisant pour prouver la mauvaise foi de ces copropriétaires ni rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de celui déjà reparé par l’intérêt moratoire octroyé.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts, et les défendeurs sont condamnés in solidum à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [O] [R] et Mme [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Eglantines, représenté par son syndic, la société Cabinet Reynaud et Rebaudières:

— la somme de 2 154,10 euros correspondant aux impayés de charges pour les lots n° 878 et 963 arrêtés au 19 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024;

— la somme de 929,73 euros correspondant aux impayés de charges pour les lots n° 919 et 1004 arrêtés au 21 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024;

DEBOUTE le [Adresse 11] [Adresse 6] Eglantines de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [O] [R] et Mme [H] [R] à payer au [Adresse 11] [Adresse 6] Eglantines la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [R] et Mme [H] [R] aux entiers dépens;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE