TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

N° RG 25/00068 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3WU

3 copies

GROSSE délivrée

le 28/07/2025

à la SELARL ABR & ASSOCIES

M^e Daniel DEL RISCO

Rendue le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors des débats publics et de Josselyne NORDET, Greffière, lors du délibéré,

DEMANDERESSE

LA S.A.S. ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°343 945 721

[Adresse 5]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Daniel DEL RISCO, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 19 décembre 2024, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES (la société OCJ) a fait assigner Monsieur [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 835 et suivants du code de procédure civile, afin de :

— constater que Monsieur [H] est occupant sans droit ni titre du local situé [Adresse 2] [Localité 6] ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] et ce jusqu’à la libération parfaite des lieux, charges et taxes en sus, à la somme de 1 500 euros par mois à compter du 15 décembre 2022 ;

— condamner Monsieur [H] à quitter les locaux situés [Adresse 2] [Localité 6] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, et de tous occupants de son chef des locaux en cause avec le recours du commissaire de police, d’un serrurier et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir jusqu’au départ définitif ;

— ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [H] à lui payer la somme de 5 749,57 euros au titre des charges échues, exigibles et impayées ;

— condamner Monsieur [H] au paiement d’une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La demanderesse expose que par acte notarié du 15 décembre 2022, elle a acquis l’immeuble entier situé [Adresse 2] à [Localité 6] ; que le local commercial situé au rez-de-chaussée de cet immeuble était déjà occupé par Monsieur [O] [H], lequel y exploitait un restaurant ; que le local était autrefois occupé par Monsieur [O] [H] au titre d’un contrat de location-gérance ; que le restaurant était exploité jusqu’au 07 septembre 2017, date de la clôture d’une procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif ouverte à l’encontre de Monsieur [O] [H] ; que ce dernier n’est plus immatriculé depuis 2021 pour l’exercice de cette activité ; qu’il n’existe aucun bail commercial et que l’occupation est manifestement irrégulière ; que la mise en demeure de payer qui lui a été adressée est restée vaine.

Appelée à l’audience du 17 mars 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 07 juillet 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, le 04 juin 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en actualisant celle au titre des charges échues, exigibles et impayées à la somme provisionnelle de 10 797,30 euros,

— Monsieur [H], le 16 juin 2025, par des écritures dans lesquelles il sollicite, au visa des articles 835 et suivants du code de procédure civile, de voir :

— lui accorder la bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

— à titre principal, se déclarer incompétent et débouter la société OCJ de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur les sommes qui seront retenues par pactes mensuels de 606 euros par mois sur une durée de 24 mois au visa des dispositions de l’article 1244-1 du code civil.

Le défendeur expose qu’il exploite le local depuis 10 ans ; que le précédent bailleur a été débouté le 21 janvier 2019 de ses demandes aux fins de résiliation du contrat de location gérance consenti par Mme [H] [C] à son profit ; qu’il exploite le restaurant avec sa compagne [W] [M], inscrite à la chambre des métiers ; qu’ils s’acquittent des loyers ; que la valeur locative fixée à 1 500 euros se heurte à une contestation sérieuse, tout comme le montant de la créance locative ; qu’il n’a jamais été avisé d’une vente de l’immeuble.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Le demandeur produit l’accusé de réception d’une demande d’aide juridictionnelle daté du 16 juin 2025. Il y a lieu en conséquence de l’admettre à titre provisoire au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la société OCJ au soutien de ses demandes :

— qu’en 1998, Madame [N] [H] a acheté un fonds de commerce de restaurant exploité au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— qu’au décès de Madame [N] [H] en 2014, le fonds de commerce, par l’effet de la dévolution successorale, a été transmis à sa fille, Madame [V] [H] ;

— que suivant acte en date du 29 septembre 2014, Madame [V] [H] a donné location gérance à Monsieur [O] [H] du restaurant exploité au [Adresse 2] à [Localité 6], contre redevance mensuelle de 1 540 euros TTC ;

— que Monsieur [O] [H] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, dont la clôture a été prononcée pour insuffisance d’actif par jugement en date du 07 septembre 2017 ;

— que Monsieur [O] [H] s’est à nouveau inscrit au RCS le 03 avril 2018 en tant qu’entrepreneur individuel pour l’exploitation de ce fonds à la même adresse ;

— que par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 janvier 2019, Madame [V] [H] a été déboutée de ses prétentions en constat de la résiliation du contrat de location-gérance, en expulsion et en paiement eu égard à l’absence de preuve d’une trouble manifestement illicite et à l’existence d’une contestation sérieuse ;

— que par jugement en date du 10 février 2022, la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré irrecevable la demande de Madame [V] [H] en paiement des redevances antétieures au 07 septembre 2017 et l’a déboutée de ses demandes en expulsion et en paiement des redevances postérieures au motif que le contrat litigieux avait été anéanti à la date précitée, de sorte que le tribunal ne pouvait ni constater l’acquisition de la clause résolutoire suivant commandement de payer du 26 mars 2018, ni prononcer la résiliation judiciaire du contrat, et que Madame [V] [H] n’étant pas propriétaire du local commercial, sa demande d’expulsion devait être rejetée ;

— qu’il ressort de l’extrait SIRENE que Monsieur [O] [H] n’est plus immatriculé depuis 2021 pour l’exercice d’une activité de restauration ;

— que par acte notarié du 15 décembre 2022, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES a acquis l’immeuble entier situé au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— qu’il ressort du procès-verbal de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, que Monsieur [O] [H] occupe notamment une cave située au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— qu’il ressort des avis de valeur réalisés par des professionnels de l’immobilier que la valeur locative actuelle du local commercial litigieux est comprise entre 1 300 et 1 600 euros HT;

— que selon décompte arrêté au 03 juin 2025, l’arriéré locatif s’élève à 10 797,30 euros, mensualité de juin 2025, d’un montant de 614,48 euros, incluse.

En défense, Monsieur [O] [H] s’oppose à l’ensemble des demandes en faisant valoir qu’il continue d’exploiter le restaurant avec sa compagne, Madame [W] [M] laquelle est inscrite à la chambre des métiers ; que cette dernière s’acquitte en partie des loyers initiaux et des charges EDF du local ; qu’il s’est quant à lui acquitté d’une partie des loyers ; que le relevé fourni par la demanderesse vise une échéance de 616,48 euros en 2022 ; que la valeur locative fixée par la demanderesse à 1 500 euros se heurte à des contestations sérieures.

Il ressort cependant de l’extrait INPI qu’il verse aux débats cependant que Madame [W] [M] exploite un établissement situé au "[Adresse 1] [Localité 4]", et non au [Adresse 2] [Localité 6], et que l’activité a commencé le 17 mars 2025.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le défendeur ne justifie d’aucun contrat de location gérance valide depuis le 07 septembre 2017, de sorte que son occupation des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 6] constitue un trouble manifestement illicite, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [O] [H], de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

— de condamner Monsieur [O] [H] à payer à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES la somme provisionnelle de 10 797,30 euros au titre des loyers et des charges arriérés arrêtés au 03 juin 2025, mensualité de juin incluse, et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de dire qu’à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, Monsieur [O] [H] est devenu redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, seul montant non sérieurement contestable, soit 614,48 euros, au paiement de laquelle il sera condamné,

A titre subsidiaire, Monsieur [O] [H] sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

Or Monsieur [O] [H] ne produit aucun justificatif permettant de tenir pour réaliste sa proposition d’apurement, alors même qu’il ne justifie pas avoir réglé les denières mensualités de loyers.

En tout état de cause, le caractère irrégulier de son occupation n’ouvre pas la possibilité de tels délais, la situation n’étant pas susceptible de régularisation.

La demande de délais sera donc rejetée.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de Monsieur [O] [H], les biens meubles éventuellement laissés par lui après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [O] [H] ;

CONSTATE que Monsieur [O] [H] est occupant sans droit ni titre du local situé [Adresse 2] [Localité 6] ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [O] [H], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] [Localité 6] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] à payer à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES :

1°) au titre des loyers et charges dûs au 03 juin 2025, la somme provisionnelle de 10 797,30 euros ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 614,48 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 ;

AUTORISE la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de Monsieur [O] [H];

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] aux dépens, et le condamne à payer à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.

Le Greffier, Le Président,