Du 11 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00314 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CDJ

[V] [M] épouse [N]

C/

[D] [C]

— Expéditions délivrées à

la SELARL GALY & ASSOCIÉS

[D] [C]

— FE délivrée à

la SELARL GALY & ASSOCIÉS

Le 11/07/2025

Avocats : la SELARL GALY & ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [V] [M] épouse [N]

née le 20 Août 1945 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Emilie CHANE-TO substituant Maître Blandine FILLATRE ( SELARL GALY & ASSOCIÉS)

DEFENDERESSE :

Madame [D] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15/05/2024, Madame [M] [V] épouse [N] a donné à bail à Madame [D] [C] un logement situé [Adresse 6], à [Adresse 8] ([Adresse 2]) moyennant un loyer initial de 790 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29/07/2024, [M] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.116 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 30/01/2025, [M] a assigné [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 04/04/2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit de la location consentie à Madame [C] à la date du 15 janvier 2025, par acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— Ordonner la libération des lieux et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [C] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de l’assigné ;

— Condamner Madame [C] au paiement de la somme provisionnelle de 3.232 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 15 janvier 2025, outre les intérêts au taux légale à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle indexée fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges locatives, soit 790 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [C] à payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens comprenant les commandements de payer en date du 29 juillet 2024 et du 14 novembre 2024 ;

L’affaire initialement appelée à l’audience du 04/04/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 09/05/2025.

Lors de l’audience du 09/05/2025, Madame [M] [V] épouse [N], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.863,70 euros au 08/05/2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [D] [C] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 120 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11/07/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30/01/2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 04/04/2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 15/11/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en prévoyant un délai de 6 semaines, conformément à la loi nouvelle.

Madame [M] [V] épouse [N] a fait signifier à Madame [D] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.116 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 29/07/2024. Il est établi que Madame [D] a régularisé la situation.

Un nouveau commandement de payer en date du 14 novembre 2024 a été délivré pour la somme de 1.616 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 14/11/2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et vise un délai de deux mois pour régulariser la dette, dès lors, le délai laissé étant plus favorable à la locataire, il y a lieu d’appliquer un délai de deux mois et non pas de six semaines.

Il n’est pas contesté que la locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Madame [M] [V] épouse [N] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 15 janvier 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, et du décompte locatif que :

Madame [C] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de mars 2025, et qu’elle verse en plus la somme de 120 euros, afin d’apurer sa dette locative. Madame [C] est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 3.009,70 euros. Ainsi, si la bailleresse refuse l’octroi de délais de paiement faisant valoir que Madame [C] a été, dès le départ, en impayés de loyer, qu’elle règle tardivement son loyer, ce qui lui cause un préjudice, il doit être tenu compte de la reprise intégrale du loyer courant avant la date de l’audience du 09 mai 2025, et à deux reprises, outre le versement d’une somme supplémentaire de 120 euros. Dès lors, les deux conditions posées par l’article susvisé étant réunies, et la locataire formulant cette demande, le juge dispose de la possibilité d’accorder de tels délais.

Par suite, nonobstant le refus de la bailleresse, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Il convient également de rappeler qu’en cas de non-respect de ce moratoire, Madame [M] [V] épouse [N] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [D] [C], sans qu’il ne soit nécessaire d’engager une nouvelle procédure à son encontre.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [D] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (808 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [M] [V] épouse [N] produit un décompte actualisé, selon lequel sa/leur créance s’établirait à la somme de 3.863,70euros à la date du 08/05/2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.863,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 08/05/2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [D] [C] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2025.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [D] [C], en ce compris les deux commandements de payer délivrés en date du 29 juillet 2024 et du 14 novembre 2024.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [D] [C] à verser à Madame [M] [V] épouse [N] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 15 janvier 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 15/05/2024 entre Madame [D] [C] et Madame [M] [V] épouse [N] relatif au logement situé [Adresse 6], à [Adresse 8] ([Adresse 2]) ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] à payer à Madame [M] [V] épouse [N] à la somme de 3.863,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 08/05/2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [D] [C] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36mois à raison de 35 mensualités successives de 108 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, après mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception d’avoir à régulariser dans un délai de 15 jours restée sans effet :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [D] [C] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (808 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [D] [C] à son paiement à compter du 1er juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 29 juillet 2024 et du 14 novembre 2024, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] à payer à Madame [M] [V] épouse [N] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION