TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

Téléphone : 01 43 01 36 70

@ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr

REFERENCES : N° RG 24/07580 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZVE

Minute : 25/1226

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [N] [S]

Madame [G] [S]

Représentant : Mme [B] [S] (Fille)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Novembre 2025 après prorogation en date du 09 octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [S],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [S],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne et assistée de Mme [B] [S] (Fille)

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2019, la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS a donné à bail à Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 901,67 euros, et 61,91 euros de provisions sur charges.

Par acte reçu le 29 mars 2023, la société Entreprise Sociale pour l’Habitat a vendu à la SA IMMOBILIERE 3F la pleine propriété de l’immeuble dans lequel se trouve le logement donné à bail aux époux [S].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5260,61 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 22 janvier 2024 la SA IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publiqueautoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] au paiement des sommes suivantes :7619,45 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 août 2024.

À l’audience du 19 juin 2025, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8077,28 euros arrêtée au 13 juin 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 22 janvier 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [G] [S], présente et assistée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Elle explique la dette en raison de l’absence de réception des avis de paiement lors du rachat par la SA IMMOBILIERE 3F du logement et des ressources du foyer liée à la perte d’emploi de Monsieur [N] [S] puis la fin de ses droits à l’allocation de retour à l’emploi et la suspension du versement des APL. Elle précise que le couple a repris le paiement régulier du loyer depuis le mois d’août 2024 et a commencé à apurer la dette locative.

Monsieur [N] [S], régulièrement assigné, à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, prorogé au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [S] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA IMMOBILIERE 3F le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 juin 2019, du commandement de payer délivré le 22 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 juin 2025 que la SA IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 8077,28 euros, au titre des sommes dues au 13 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 14 juin 2019 et tacitement reconduit le 14 décembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 janvier 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois, prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 juin 2019 à compter du 5 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [S], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de la situation personnelle et financière du couple et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SA IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, le bail se trouvant résilié depuis le 5 mars 2024, Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] seront occupants sans droit ni titre depuis cette date et tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE 3F, venant aux droits de la société dénommée Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 juin 2019 entre la société dénommée Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, aux droits de laquelle vient la SA IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F, venant aux droits de la société dénommée Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, la somme de 8077,28 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 12 versements de 100 euros, puis 12 versements de 150 euros, puis 11 versements de 180 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F, venant aux droits de la société dénommée Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 5 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [S] et Madame [G] [S] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE