Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00545 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCV5

S.C.I. DU [Adresse 6]

C/

[T] [P]

— Expéditions délivrées à

M^e Timothée MOLIERAC

— FE délivrée à

M^e Patrick MAUBARET

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU [Adresse 6]

RCS [Localité 9] N° 403 189 855

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Patrick MAUBARET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Timothée MOLIERAC, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 janvier 2016, à effet du 5 février 2016, la SCI [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [T] [P] un logement au 2ème étage du [Adresse 3] à BORDEAUX (33000).

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la SCI DU 9 MARCHÉ DES GRANDS HOMMES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2339,31 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, la société bailleresse a assigné Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 mai 2024 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location du 21 janvier 2016,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [P] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,Voir condamner Monsieur [P] au paiement de la somme provisionnelle de 3162,26 euros, avec intérêts au taux légal,Voir condamner Monsieur [P] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à une fois et demie le montant du loyer principal, outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux,Voir condamner Monsieur [P] au paiement d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois et a fait l’objet d’une réouverture des débats par ordonnance du 22 novembre 2024, pour être finalement utilement débattue à l’audience du 24 janvier 2025.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, la SCI [Adresse 8], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4260,66 euros et maintient ses demandes conformes à la teneur de l’assignation.

Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [P], représenté par son conseil, ne conteste pas la dette. Il produit son attestation d’assurance pour la période, objet du commandement.

Il sollicite des délais de paiement au moyen de versement de la somme de 300 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [W] ne s’est pas présenté aux convocations des services sociaux de la Préfecture de Gironde.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 mars 2024, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17 janvier 2024.

Toutefois,

Si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l’issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 21 janvier 2016 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

C’est ce qui résulte d’un avis émis par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, le 13 juin 2024.

Il ressort de cet avis qu’en effet, la loi nouvelle ne comprend pas de dispositions dérogeant au principe selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir, et n’a pas d’effet rétroactif, qu’un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi, qui n’a pas été renouvelé ou reconduit depuis celle-ci, reste dès lors régi par les stipulations des parties, sans que la nouvelle loi puisse entrainer une réfaction automatique de la clause.

En l’occurrence, le bail, non renouvelé ou reconduit postérieurement à ladite nouvelle loi (le bail ayant été tacitement reconduit le 5 février 2022), stipule un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée antérieurement à l’expiration de ce délai convenu. En effet, le commandement a été délivré le 17 janvier 2024 et l’assignation le 15 mars 2024.

Il en résulte un défaut d’intérêt à agir, au visa de l’article 31 du code de procédure civile, lequel dispose que l''action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

La demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail de Monsieur [P] sera en conséquence déclarée irrecevable.

Les demandes subséquentes de mesures d’expulsion et d’indemnité d’occupation deviennent par conséquent sans objet.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’assignation demeure recevable quant à la demande de provision correspondant aux arriérés de loyers, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne disposant que pour les actions tendant à résilier le bail pour impayés de loyers.

Le bailleur produit un décompte actualisé au 22 janvier 2024 selon lequel sa créance s’élèverait à la somme de 4260,66 euros, terme de janvier 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement discutée, Monsieur [W] sera donc condamné au paiement de la somme de 4260,66 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives dus à la date du 22 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Aux termes du 1er alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [W] sollicite de se voir allouer des délais pour régulariser sa dette au regard de sa situation financière.

Au regard des pièces et explications versées aux débats et de la situation de Monsieur [W], dont la mauvaise foi n’est pas caractérisée, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Chaque partie, partiellement perdante, conservera à sa charge ses propres dépens.

Il apparait équitable de n’appliquer aucune condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence,

DECLARONS irrecevable la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 janvier 2016, pour le logement au 2ème étage du [Adresse 3] à [Localité 7],

CONSTATONS que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation deviennent sans objet,

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à régler à la SCI DU 9 MARCHÉ DES GRANDS HOMMES la somme de 4260,66 euros, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives à la date du 22 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus,

AUTORISONS Monsieur [W] à s’acquitter de sa dette en 24 mois par versements mensuels de 177,50 euros,

DISONS que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la date de la présente ordonnance, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier versement étant majoré ou réduit à concurrence du solde des sommes dues en principal, frais et intérêts,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû,

DISONS que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION