Du 10 janvier 2025

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01218 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ52

[N] [D] [W]

C/

[T] [G] [I] [S], [M] [E] [H] [F]

— Expéditions délivrées à

Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI – WIART

M^e Jennifer POUJARDIEU

Le 10/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 janvier 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [D] [W] venant aux droits de Mme [X] [C], décédée -

né le 23 Octobre 1960 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI – WIART

DEFENDEURS :

Madame [T] [G] [I] [S]

née le 08 Octobre 1984 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/008255 du 19/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Monsieur [M] [E] [H] [F]

né le 23 Août 1991 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/008830 du 01/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentés par M^e Jennifer POUJARDIEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :Audience publique en date du 15 Novembre 2024

PROCÉDURE :Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2022, Madame [X] [C] a donné à bail à Madame [T] [S] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel révisable de 815€.

Le même jour, un acte de cautionnement solidaire a été établi au nom de Monsieur [M] [F] afin de garantir le paiement des loyers, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages-intérêts relatifs au bail susvisé.

Madame [X] [C] est décédée le 21 novembre 2022.

Monsieur [N] [D] [W] est venu aux droits de Madame [X] [C] après avoir hérité selon legs universel.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, Monsieur [N] [D] [W] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5.124€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail et de fournir les justificatifs d’assurance locative.

Par actes introductifs d’instance du 4 juin 2024, Monsieur [N] [D] [W] a fait assigner Madame [T] [S] et Monsieur [M] [F], caution, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l’audience du 13 septembre 2024 afin de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail portant sur le local

— En conséquence, prononcer la condamnation de Madame [S] à devoir, ainsi que tout occupant de son chef, libérer le local ainsi que le vider de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d’avoir à le faire. A défaut de libération volontaire, prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique

— les condamner solidairement au paiement de :

la somme provisionnelle de 7.569€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mars 2024 pour les sommes qui y sont visées et à compter de la date de l’assignation pour le surplus, au titre des loyers impayés au 21 mai 2024au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges soit 815€ jusqu’à son départ effectif des lieuxde la somme de 700€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civileaux entiers dépens

A l’audience du 13 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 11 octobre 2024 puis au 15 novembre 2024.

Lors de l’audience du 15 novembre 2024, Monsieur [N] [D] [W], représenté par son conseil, sollicite désormais de :

— Débouter Madame [T] [S] et Monsieur [M] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

— Condamner solidairement Madame [T] [S] et Monsieur [M] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 9.808,58€ au titre des loyers et charges demeurés impayés au 2 août 2024 inclus

— Dire et juger que cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’acte introductif d’instance

— Condamner solidairement Madame [T] [S] et Monsieur [M] [F] au paiement de la somme de 2.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens de procédure comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 11 mars 2024, de dénonciation à la CCAPEX et de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie du 9 septembre 2024.

Il expose que la locataire a accumulé très rapidement un retard de loyers ; qu’il a été contraint de lui faire délivrer un commandement de payer et qu’elle n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai des deux mois. Il indique que Madame [S] a quitté le logement sans donner de préavis ; qu’un état des lieux a été réalisé le 9 septembre 2024, date à laquelle il a pu reprendre son logement. Il se désiste de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation qui n’ont plus d’objet mais maintient sa demande quant aux impayés de loyer. Il fait valoir qu’il subsiste, malgré le départ de la locataire, un arriéré de loyers qu’il appartient aux défendeurs de régler solidairement. Il soutient que la dette s’élève désormais à la somme de 9.808,58€. Il soutient qu’il n’y a aucune contestation sérieuse. Il ajoute qu’il y a urgence à ce qu’il puisse récupérer des loyers impayés à hauteur de 9.808,58€ ; que l’obligation de Madame [S] de régler son loyer n’est pas sérieusement contestable. Il demande le rejet de sa demande reconventionnelle au titre d’un prétendu préjudice de jouissance ; que Madame [S] ne justifie pas de l’existence d’une faute du bailleur, d’un préjudice réel et d’un lien de causalité entre les deux. Il indique que Madame [C], aujourd’hui décédée, entretenait le logement et a toujours et régulièrement fait réaliser les travaux nécessaires. Il soutient que considérer le logement indécent sur la base des trois rapports est contestable ; que les désordres constatés ne peuvent permettre de qualifier le logement d’indécent. Il soutient que des travaux d’électricité et d’isolation ont été réalisés en 2018, 2019 et 2022. Il soutient qu’aucune faute ne peut lui être reproché dès lors qu’il n’avait tout simplement pas été mis au courant des désordres invoqués ; que lorsqu’il a essayé d’intervenir, l’ancienne locataire a refusé que les entreprises mandatées interviennent. Il soutient que, de toute évidence, Madame [S] cherche à s’exonérer du paiement de ses loyers ; qu’il a respecté, en sa qualité de bailleur, ses obligations et n’a commis aucune faute ; que le caractère indécent du logement n’est pas démontré et qu’aucune expertise contradictoire n’a été organisée et qu’enfin, la responsabilité de l’ancienne locataire doit être invoquée. Il indique être opposé à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [T] [S] et Monsieur [M] [F], représentés par leur conseil, demandent au juge saisi de :

A titre principal,

— Se déclarer incompétent

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que la dette de loyers s’élève à la somme de 5.134,58€

— Condamner Monsieur [D] à verser à Madame [S] une provision à hauteur de 5.750€ à valoir sur les dommages et intérêts

— Ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l’encontre de chaque partie

A titre infiniment subsidiaire,

— Autoriser Madame [S] et Monsieur [F] à s’acquitter de leur dette en 36 mensualités ou à défaut, en 24 mensualités

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [D] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

— Condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 1.701€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner Monsieur [D] aux entiers dépens

Ils exposent, que très rapidement après son aménagement dans le logement, la locataire a eu à se plaindre de désordres liés à l’état de ce dernier et que ces désordres ont été constatés par le SLIME 33 et le SIPHEM à trois reprises en 2023 et 2024 ; que le logement a été déclaré indécent et le versement des APL suspendu dans l’attente de la réalisation de travaux de mise en conformité du logement. Ils font valoir sur les loyers impayés que le montant sollicité est erroné ; que, d’une part, il n’est pas tenu compte du fait qu’elle a quitté le logement le 2 août 2024 et d’autre part, que le bailleur a omis de porter à son décompte des paiements effectués par la locataire ; que le bailleur sera donc débouté de sa demande tenant à les voir solidairement condamner à lui verser la somme de 9.808,58€ au titre des loyers dus, ce montant étant erroné. Ils soutiennent que le logement est un logement ancien qui a manifestement peu été entretenu par ses propriétaires ; que le logement a été déclaré indécent ; qu’en raison de la mauvaise isolation du logement et la non étanchéité des menuiseries, la locataire a été contrainte à des dépenses de chauffage excessives. Ils précisent que le SLIME 33 a également pu relever lors de sa visite que la température dans le logement correspond aux températures de consigne mais que la sensation d’humidité, la porte fenêtre peu étanche conduisent à une sensation d’inconfort. Ils font valoir que le préjudice de jouissance subi par la locataire n’est pas contestable et doit être indemnisé et que Madame [S] est bien fondée à solliciter à titre provisionnel la somme de 5.750€ en réparation de son préjudice de jouissance. Ils soutiennent que l’existence de contestation sérieuse empêche le juge des référés de statuer ; que la condition relative à l’existence d’une urgence à statuer n’est pas remplie ; que la locataire a libéré le logement et qu’il y a lieu de faire des comptes entre les parties ; que si des loyers demeurent impayés au bailleur, des dommages et intérêts sont dus à la locataire ; que cela nécessite une discussion, faisant échec à la compétence du juge des référés au profit du juge du fond. Ils indiquent qu’à titre subsidiaire dans l’hypothèse où le juge des référés s’estimerait compétent pour connaître du litige, il ordonnerait la compensation entre les condamnations réciproques des parties. Ils sollicitent à titre infiniment subsidiaire l’octroi d’un délai de paiement pour régler les sommes expliquant que Madame [S] est actuellement sans emploi ; qu’elle perçoit pour seules ressources les allocations qui lui sont servies par Pôle Emploi à hauteur de 885€ ainsi que celles servies par la CAF ; que Monsieur [F] est également sans emploi ; qu’il ne perçoit aucun revenu ; qu’ils sont dans l’incapacité de s’acquitter de leur dette en une seule fois.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de Monsieur [D] [W].

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 10 juin 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 13 septembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 13 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur les demandes de Monsieur [D] [W]

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code précité, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitationde délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Enfin, conformément à l’article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, Madame [T] [S] et Monsieur [M] [F] font valoir que l’existence d’une contestation sérieuse fait obstacle à la compétence du juge des référés; que le logement a été déclaré indécent et que, si des loyers demeurent impayés au bailleur, des dommages et intérêts sont dus à la locataire et que cela nécessite une discussion faisant echec à la compétence du juge des référés au profit du juge du fond.

Aussi, aux termes de ses écritures, Monsieur [D] [W] allègue de l’absence de contestation sérieuse tant au regard du montant de l’arriéré de loyer que de l’état du logement arguant de ce que le caractère indécent du logement n’est pas démontré; qu’il a respecté ses obligations et n’a commis aucune faute.

Il résulte des éléments produits et notamment des rapports SLIME 33 des 11 janvier 2023 et 18 mars 2024 et du rapport dressé par le SIPHEM le 23 janvier 2024 que le logement qui a été donné à bail à Madame [S] était affecté de désordres.

Le courrier de la CAF intitulé Constat de non décence en date du 22 février 2024 mentionne, quant à lui, notamment que:

— le versement de l’allocation de logement est conditionné au respect de critères de décence

— Suite au diagnostic réalisé, le constat a conclu à la non-confirmité du logement au regard des critères de décence

— que la situation actuelle de la locataire ne lui permet pas de bénéficier d’une aide au logement

— A défaut de remise en état du logement par le propriétaire dans le délai de 18 mois, l’allocation logement sera suspendue

Il ressort en outre du courrier du Maire de la Ville de [Localité 7] du 14 février 2024 que des désordres ont été constatés au sein du logement et que les faits constituent des infractions au décret du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation ainsi qu’au décret du 30 janvier 2002 et demande au propriétaire de faire connaître ses intentions quant aux solutions qu’il prevoit pour remédier à ces désordres.

Aussi, il convient de relever la contradiction de Monsieur [D] [W] lequel allègue de l’absence de contestation sérieuse et de l’absence de faute lui étant imputable tout en indiquant aux termes de ses écritures, quant à l’état du logement et à sa responsabilité en tant que bailleur, qu': “il appartenait à l’ancienne locataire de solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire qui aurait permis de constater la réalité des désordres invoqués mais également des prétendus préjudices et surtout de définir les responsabilités de chacun”.(PAGE 9 CONCLUSIONS [D] [W]).

L’état du logement fait indéniablement débat tout comme celui d’un éventuel préjudice de jouissance subi par la locataire étant précisé qu’une demande de compensation entre les sommes dues est sollicitée par les défendeurs.

Force est de constater qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’ensemble des demandes formées par Monsieur [D] [W] qu’il appartient au juge du fond de trancher.

Partant, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes reconventionnelles émises par Madame [S] et Monsieur [F] à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire

Au regard de la solution adoptée par la présente juridiction ayant constaté l’existence de contestation sérieuse tenant aux demandes de Monsieur [D] [W], les demandes reconventionnelles formées par Madame [S] et Monsieur [F] à titre subsidiaire et infiniment subsiaidiaire sont devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Monsieur [D] [W] et Madame [S] et Monsieur [F] seront ainsi déboutés de leurs demandes respectives en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé quant aux demandes formées par Monsieur [N] [D] [W];

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [D] [W] et Madame [T] [S] et Monsieur [M] [F] de leurs demandes respectives en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION