TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00040 – N° Portalis DB2G-W-B7H-ICRH

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 octobre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [J] [E], née le 19 Juin 1962 à [Localité 8] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [F] [L], née le 26 Mai 1976 à [Localité 9] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Kamélia EL GHAOUI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

Nature de l’affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, Président, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 mai 2020, Madame [J] [E] a acquis auprès de Madame [F] [L] un appartement sis [Adresse 2] ([Adresse 5]).

Le 17 décembre 2020, constatant des désordres dans la salle de bain, Madame [J] [E] a mis Madame [F] [L] en demeure de régler les sommes nécessaires à la remise en état du bien.

Par ordonnance de référé en date du 7 septembre 2021, rendue sur assignation de Madame [J] [E], le président du tribunal judiciaire de Mulhouse a ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins notamment de déterminer si les désordres constatés étaient antérieurs à la vente de l’appartement et d’en évaluer le coût de la reprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2022, Madame [J] [E] a fait assigner Madame [F] [L] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, sur le fondement de la garantie des vices cachés et aux fins notamment d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes nécessaires à la réparation des dégradations, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 mai 2023. Après plusieurs renvois à la demande des parties et en application du calendrier de procédure mis en place, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, Madame [J] [E], représentée par son conseil, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 15 octobre 2024 et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par elle,

— Condamner la défenderesse à lui payer les sommes suivantes :

* 4 284,50 euros au titre de réparation du coût de reprise et des dégradations tels que chiffrés par l’expert judiciaire, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la demande introductive d’instance,

* 1 000 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la demande introductive d’instance,

* 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers frais et dépens en ceux compris les frais de la procédure d’expertise judiciaire,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [E] invoque le bénéfice des dispositions relatives à la garantie des vices cachés et soutien que les désordres constatés dans la salle de bain trouvent leurs origines dans un dégât des eaux survenu antérieurement à la vente et dont l’existence a été dissimulée par la défenderesse. Elle affirme qu’ils n’étaient pas apparents au moment de la vente, dés lors que des réparations avaient été effectuées dans le but d’en masquer la portée. Elle ajoute par ailleurs que la défenderesse ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie en vice caché, cette dernière ayant nécessairement eu connaissance de l’étendue des vices au moment de la vente.

Lors de cette même audience, Madame [F] [L], représentée par son conseil, a repris le bénéfice de ses conclusions du 15 mai 2024 dans lesquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le débouté de la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions, et par suite, sa condamnation à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de la procédure en cours et celle de la procédure d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [L] fait valoir que la demanderesse ne peut se prévaloir des dispositions relatives à la garantie des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil et affirme que toutes les réparations ont été effectuées relativement au dégât des eaux, et que les désordres invoqués par Madame [J] [E] ne subsistaient pas au moment de la vente. Elle expose qu’aucune dissimulation n’a eu lieu, les travaux ayant permis de supprimer la cause du dommage. Elle affirme par ailleurs qu’au regard du rapport d’expertise, les désordres étaient visibles et non cachés, et que l’acquéreuse ne fournit pas la preuve d’une quelconque diminution de l’usage du bien.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, et en application des articles 15, 16 et 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, un calendrier de procédure a été mis en place suite à l’audience du 27 février 2025. Or, l’annexe 9 produite par la défenderesse est postérieure aux dates figurant sur le calendrier de procédure. Dès lors que cette pièce a été communiquée tardivement sans autorisation du juge, en violation du respect du contradictoire, elle sera déclarée irrecevable.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose quant à lui que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé d’aucune garantie.

Une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son obligation d’information, lorsqu’il est de mauvaise foi ou lorsqu’il s’agit d’un professionnel.

Par ailleurs, au regard d’une jurisprudence constante, le vendeur ne peut invoquer la cause d’exonération s’il avait connaissance du vice, cette connaissance pouvant être déduite des circonstances telles que l’exécution de travaux ou la gestion directe des réparations.

L’article 1644 du code civil dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, il est inséré dans l’acte de vente du 5 mai 2020 une clause d’exonération de la garantie des vices cachés envers l’acquéreur selon laquelle ce dernier « prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

— Des vices apparents,

— Des vices cachés,

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Madame [J] [E] verse au débat le constat amiable de dégât des eaux en date du 30 décembre 2018, le rapport d’expertise commun du 27 août 2019 et une attestation d’assurance du 24 août 2020 lesquels établissent la survenance d’un dégât des eaux entre Madame [F] [L] et la locataire de l’étage inférieur, consécutif à des infiltrations d’eau.

Par ailleurs, Madame [F] [L] qui ne conteste pas la survenance du sinistre, produit le rapport d’expertise définitif en date du 24 septembre 2019, lequel confirme l’origine du sinistre comme étant liée à un défaut d’étanchéité du siphon de la baignoire d’une part et des joints périphériques et de carrelage mural de la même baignoire d’autre part.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [N] [S] en date du 28 janvier 2022 que les désordres affectant le logement de Madame [J] [E] résident dans la dissolution de la colle du carrelage mural, la dégradation du placoplâtre formant le support desdits carrelages et le décollement de la première rangée de carreaux.

L’expert explique que la cause de ces désordres est liée à des infiltrations d’eau qui ont durées plusieurs mois à travers les joints défaillants en pourtour de baignoire. Il ajoute que ces joints ont été repris en décembre 2018, et que ce sont eux seuls qui maintenaient en place la première rangée de carreaux, la colle ayant perdu toute adhérence suite aux infiltrations.

L’expert conclu à la préexistante de certains désordres au moment de la vente, dont notamment la défaillance de la colle des carreaux et le mauvais état du placoplâtre formant les parois de la salle de bain. Il indique qu’aucuns travaux n’a été entrepris par Madame [F] [L] avant la vente et que l’intervention et la rénovation des joints de la baignoire relèvent de l’entretien d’usage.

Il ressort par ailleurs du même rapport que c’est au moment de la réfection des murs de la salle de bain par Madame [J] [E] que les carreaux se sont décollés, laissant apparaitre les malfaçons liées au support.

Il est ainsi établi que les désordres affectant la salle de bain de Madame [J] [E] existaient antérieurement à la vente de l’appartement, et qu’ils sont en lien avec l’infiltration d’eau survenue le 26 décembre 2018.

Par ailleurs, concernant le caractère occulte du vice, l’expert confirme que les carreaux en pourtour de baignoire étaient maintenus uniquement grâce aux joints, la colle étant défaillante. De plus, Madame [F] [L] reconnait avoir effectué des travaux de réfection de la salle de bain suite au sinistre, notamment en procédant au changement des joints défaillants, de sorte à ce qu’un acquéreur profane ne pouvait déceler le vice impactant le support qui se situe à l’arrière du carrelage mural. Si l’expert indique dans son rapport que les désordres sont visibles, il se réfère à leur visibilité au moment de l’expertise, et non ceux existants au moment de la vente, contrairement à ce que soutien Madame [F] [L] dans ses écrits.

De plus, il ressort du rapport de l’expert judiciaire qu’il doit être procédé à la dépose de la baignoire et au remplacement des plaques de plâtre, les désordres constatés ne permettant pas une fixation efficace des carreaux et compromettant ainsi l’usage du bien.

Il s’ensuit que le bien vendu était affecté d’un vice caché, compromettant son usage et étant antérieur à la vente.

Par conséquent, eu regard de la clause d’exclusion insérée à l’acte de vente, il appartient à Madame [J] [E], qui se prévaut de la garantie des vices cachés dus par le vendeur, d’établir que Madame [F] [L] avait connaissance du vice au moment de la vente.

Il résulte du rapport d’expertise commun du 27 août 2019, que des travaux d’embellissements ont dû intervenir dans l’appartement à l’étage inférieur afin de réparer les dommages causés suite aux infiltrations d’eau qui trouvent leur origine dans la salle de bain de Madame [F] [L]. Ces infiltrations ont donc nécessairement affecté en premier lieu les parois de la salle de bain de Madame [F] [L] avant d’atteindre les murs voisins.

L’expertise judiciaire relève par ailleurs que la colle qui permettait de maintenir en place les carreaux du pourtour de baignoire était défaillante, et que seul le joint repris par Madame [F] [L] suite au sinistre permettait le maintien en place desdits carreaux.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats ainsi que des affirmations de Madame [F] [L] que les travaux de réfection des joints de la salle de bain suite aux dégâts des eaux, ont été réalisés par la défenderesse elle-même. Dès lors, en exécutant les travaux, elle ne pouvait ignorer l’importance des défauts affectant les parois de la salle de bain.

Madame [F] [L] soutient ne pas avoir eu connaissance desdits défauts, et affirme avoir procédé au seul remplacement des joints comme établi dans le rapport d’expertise définitif du 24 septembre 2019. Or, force est de constater d’une part que ce rapport préconise également la dépose de la baignoire et la reprise du calage, que Madame [F] [L] ne justifie pas avoir effectué, et que d’autre part, le rapport est établi à la suite d’une recherche de fuite, et se limite à identifier l’origine du sinistre et à proposer une solution afin de mettre un terme aux infiltrations d’eau, de sorte qu’il ne saurait être invoqué pour exclure la connaissance du vice.

Par conséquent, la responsabilité de Madame [F] [L] est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Il convient ainsi de fixer le coût de la reprise de l’ouvrage conformément à l’évaluation établi par devis du 10 janvier 2022 et préconisé par l’expert dans son rapport, soit la somme de 4 284,50 euros.

Madame [F] [L] sera ainsi condamnée à payer à Madame [J] [E] la somme de 4 284,50 euros au titre des frais de reprise de l’ouvrage, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts

Par application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est établi que Madame [J] [E] subit depuis l’achat de son logement, une restriction de l’usage du bien, le décollement des carreaux et la dégradation des plaques de plâtre formant les parois de sa baignoire ne lui permettant pas de disposer convenablement de cette pièce, et l’exposant à des dégradations plus importantes.

La privation de jouissance même temporaire, justifie une indemnisation.

Compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit à sa demande de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance.

Il convient ainsi de condamner Madame [F] [L] à payer à Madame [J] [E] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les frais accessoires

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [L], partie succombante, sera condamnée aux dépens. Néanmoins, le juge des référés ayant par ordonnance du 7 septembre 2021 statué de manière définitive sur les dépens il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [J] [E] de prise en charge au titre des dépens des frais de la procédure d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’issue du litige et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [J] [E], Madame [F] [L] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 2000 euros en ceux compris les frais de provision de l’expertise judiciaire. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement. La demande présentée par Madame [F] [L] sur ce fondement sera rejetée.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition du greffe,

CONDAMNE Madame [F] [L] à payer à Madame [J] [E] la somme de 4 284,50 euros (quatre mille deux cent quatre-vingt-quatre euros et cinquante centimes) au titre de la reprise de l’ouvrage, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2022 ;

CONDAMNE Madame [F] [L] à payer à Madame [J] [E] la somme de 900 euros (neuf cents euros) à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance, augmentée des intérêts à taux légal à compter du 7 décembre 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [F] [L] aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE Madame [F] [L] à payer à Madame [J] [E] la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [F] [L] de sa demande présentée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, Président et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Président,