TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00115 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5ML

3 copies

GROSSE délivrée

le 22/09/2025

à la SARL KLEMA AVOCATS

la SCP MAATEIS

Rendue le VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 11 Août 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SIACO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. THE FENCH CULINARY SCHOOL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Renaud PRUVOST de la SARL KLEMA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 06 janvier 2025, la SARL SIACO a fait assigner la SARL THE FRENCH CULINARY SCHOOL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir, au visa des articles 1217, 1231-1 et 1343-2 du code civil, et L.145-41 du code d”e commerce :

— constater et prononcer la résiliation du contrat de sous-location de bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la défenderesse à lui payer :

—  2 438 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la mise à disposition anticipée ;

—  7 740 euros au titre du dépôt de garantie ;

—  15 480 euros au titre du rappel de loyers ;

—  8 437,35 euros au titre du rappel de charges ;

—  16 020 euros au titre des travaux de réfection ;

— fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 7 740 euros trimestriels à compter du 17 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— assortir les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation de mise à disposition anticipée, du dépôt de garantie et de rappel des loyers des intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 1er août 2024 ;

— ordonner l’anatoscisme des intérêts échus par année entière;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,outre les entiers dépens, en ce compris les frais inhérents à l’exécution de la décision à intervenir et ceux relatifs au commandement de payer.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé du 15 mai 2024, elle a pris à bail un local professionnel situé pour lequel elle a consenti à la défenderesse, avec l’accord du bailleur, un contrat de sous-location en date du 10 juin 2024 portant sur une partie des locaux, avec mise à disposition anticipée à compter du 03 juin 2024 ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 17 octobre 2024, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui n’a pas produit ses effets.

Appelée à l’audience du 07 avril 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions avant d’être retenue à l’audience du 11 août 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 06 août 2025, par des écritures dans lesquelles elle conclut au rejet des deamndes formées en défense et maintient ses demandes sauf sa demande d’expulsion, compte tenu de la libération des lieux à la date du 28 mai 2025, et porte à 7 000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la défenderesse, le 06 août 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite :

— le débouté de la demanderesse de toutes ses demandes ;

— que soit prononcée la nullité du contrat de sous location, à titre principal pour réticence dolosive et à titre subsidiaire pour erreur sur une qualité essentielle ;

— le débouté de la demanderesse de toutes ses demandes indemnitaires ;

— la condamnation de la demanderesse à lui restituer l’ensemble des sommes versées au titre du contrat et à lui verser la somme de 100 000 euros en compensation de son préjudice ;

— à titre infiniment subsidiaire, que soit prononcée la résiliation du contrat pour manquement de la demanderesse à son obligation de délivrance conforme, et qu’elle soit condamnée à lui restituer l’ensemble des sommes versées au titre du contrat et à lui verser la somme de 100 000 euros en compensation de son préjudice ;

— en tout état de cause, qu’il soit jugé qu’il existe une contestation sérieuse, et que la demanderesse soit condamnée à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle soutient que les locaux lui ont été proposés par l’intermédiaire de la société Urban AREA IMMOBILIER D’ENTREPRISE qu’elle a contactée ; qu’elle recherchait des locaux lui permettant d’exercer une activité de formation en pâtisserie impliquant qu’ils puissent accueillir des cours de cuisine et de pâtisserie et soient susceptibles d’être aménagés à cette fin ; que cela a été clairement exposé dans la lettre d’intention adressée à la société SIACO, dont la dirigeante a indiqué adhérer à son projet ; que le contrat de sous location lui a été adressé quelques jours seulement avant la signature, de sorte qu’elle n’a pas eu le temps de coonsulter un conseil ; qu’il appartenait au notaire rédacteur de l’acte de s’assurer qu’il était conforme aux intentions des parties et de leur délivrer une information complète leur permettant de comprendre la portée de leurs engagements ; qu’elle n’a jamais été informée qu’elle ne pourrait pas exercer son activité ; qu’elle n’en a pris conscience que début juillet, ce qui l’a conduite à rendre immédiatement les clés à son bailleur et à quitter les lieux sans jamais y exercer la moindre activité ni y réaliser les moindres travaux ; que l’échec de son projet, pour lequel elle avait réalisé des investissements conséquents et notamment acquis du matériel pour la somme de 100 000 euros lui a causé un important préjudice ; que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse sur la validité même du contrat et des obligations qui en résultent ; que le contrat est nul pour réticence dolosive ; qu’elle est fondée à tout le moins à invoquer une erreur excusable et un vice du consentement ; que la demanderesse a en tout état de cause manqué à son obligation de délivrance qui justifie la résiliation du contrat au 10 juin 2024 ; que les échanges sur les paiements à intervenir ne constituent pas une reconnaissance de dettes ; que les travaux d’aménagement ne peuvent être mis à sa charge.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestaaion sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le contrat de sous-location de bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 17 octobre 2024 pour un montant de 38 938,00 euros au titre des loyers et charges impayés (22 918 euros), et frais de rémise en état (16 020 euros), mensualité d’octobre incluse ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— qu’il a officiellement renoncé, par courrier de son conseil du 28 mai 2025, à tout droit d’occupation sur les locaux.

La défenderesse s’oppose à toutes les demandes et sollicite le prononcer de la résiliation du contrat en soutenant qu’il est nul, à titre principal en raison de la réticence dolosive de la demanderesse, à titre subsidiaire en raison de son erreur sur une qualité essentielle, à titre infiniment subsidiaire en raison du manquement de la demanderesse à son obligation de délivrance conforme.

Il ne relève pas du pouvoir du juge des référés de se prononcer sur la validité du contrat de sous location, de sorte qu’il ne saurait être fait droit à la demande tendant au prononcé de la résiliation du contrat. Les arguments soulevés sont tout au plus de nature à constituer des contestations sérieuses justifiant le rejet des demandes principales, et c’est à ce titre qu’il convient de les examiner.

La défenderesse fait valoir que la demanderesse, parfaitement informée de ses intentions d’exercer dans les locaux une activité de pâtisserie, a fait preuve de réticence dolosive en signant un contrat ne prévoyant que l’usage à titre de bureaux qui ne correspond pas à ses attentes ; que de son côté, elle a pu commettre une erreur, excusable, lors de la conclusion du contrat ; qu’en tout état de cause, la demanderesse a manqué à son obligation de délivrance conforme.

Pour en justifier, elle produit une lettre d’intention, un échange avec l’agent intermédiaire et une plaquette de présentation ainsi que des échanges de mails sur certains travaux envisagés dont la demanderesse oppose cependant à juste titre qu’ils ne lui sont pas opposables car échangés avec un tiers, et qu’il ne s’agit pas de documents contractuels, lesquels mentionnent sans équivoque ni ambiguité que les locaux sont destinés à un usage exclusif de bureaux ainsi que cela figure sous l’exposé préalable (les locaux dont une partie est donnée en sous location (235,90 m2) sont des locaux à usage exclusif de bureaux), mention rappelée en gras dans la “destination des lieux loués”: les locaux faisant l’objet de la présente sous-location sont à destination et usage exclusif de bureaux, à l’exclusion de tout autre, même temporairement.

En l’état de ces dispositions, parfaitement claires et dénuées de toute équivoque, rédigées par un notaire, approuvées par les deux parties, les pièces produites par la défenderesse sont impuissantes à démontrer de la part de la demanderesse une manoeuvre ou une intention de dissimuler des informations sur les caractéristiques de la chose louée comme un manquement à son obligation de délivrance conforme, les locaux donnés à bail étant parfaitement conformes à ceux décrits dans le contrat. L’argumentation développée par la défenderesse ne constitue pas dès lors une contestation sérieuse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 17 novembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

La défenderesse ayant quitté les lieux, la demande d’expulsion est sans objet,

Sur les sommes dues :

En l’état des pièces versées aux débats, notamment l’acte de signification du commandement de payer, il est établi que la défenderesse avait définitivement quitté les lieux à la date de délivrance du commandement de payer. L’établissement de devis datés des 19 octobre et 26 novembre 2024, sollicités par la société SIACO, confirme par ailleurs que la bailleresse avait accès aux locaux à cette date.

Il convient en l’état d’arrêter les demandes à la date de résiliation du contrat, soit le 17 novembre 2024.

La dette locative au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges non sérieusement contestable s’établit donc à la somme de 16 963 euros (15 178 euros (22 918 – 7 740) au titre des loyers et provisions sur charges, mensualité d’octobre incluse + 1 785 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er au 17 novembre 2024), à laquelle s’ajoute la somme de 2 438 euros au titre du solde restant dû sur l’indemnité d’occupation pour la mise à disposition anticipée, soit un montant total de 19 401 euros.

La défenderesse sera condamnée au paiepment de cette somme, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Le surplus des demandes (indemnités d’occupation postérieures, charges, frais de remise en état etc) se heurte à une contestation sérieuse qui en commande le rejet.

Il en va de même des demandes tendant à la majoration des intérêts et à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en application des stipulations contractuelles, demandes fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les demandes reconventionnelles :

Comme rappelé plus haut, l’examen des demandes aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat ne relève pas du pouvoir des référés.

La demande de restitution de l’ensemble des sommes versées au titre du contrat ne peut en conséquence qu’être rejetée.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par la défenderesse en compensation de son préjudice, pour un montant de 100 000 euros, la demanderesse y oppose une argumentation qui doit être qualifiée de sérieuse, ce qui commande son rejet.

Sur les autres demandes :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera par ailleurs condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu les articles 1217, 1231-1 et 1343-2 du code civil, et L.145-41 du code de commerce

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat liant la SARL SIACO et la SARL THE FRENCH CULINARY SCHOOL ;

CONSTATE le départ des lieux de la défenderesse

CONDAMNE la SARL THE FRENCH CULINARY SCHOOLà payer à la SARL SIACO au titre des loyers, indemnités d’occupation ou charges dûs au 17 novembre 2024, la somme provisionnelle de 19 401 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts annuels

DIT n’y avoir lieu à référé pour le surplus

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires

CONDAMNE la SARL THE FRENCH CULINARY SCHOOL aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la SARL SIACO la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,