Du 11 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AKJ

S.C.I. SAINT JEAN

C/

[Z] [J] divorcée [C]

— Expéditions délivrées à

S.C.I. SAINT JEAN

M^e Margaux MASSON

— FE délivrée à S.C.I. SAINT JEAN

Le 11/07/2025

Avocats : M^e Margaux MASSON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINT JEAN

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Mme [O] [U], gérante,

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [J] divorcée [C]

née le 21 Août 1980 à [Localité 8] (TUNISIE)

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Margaux MASSON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 11 novembre 2012, à effet du 1er décembre 2012, la SCI SAINT JEAN a donné à bail à Madame [J] [Z] divorcée [C] un logement situé [Adresse 2] (33700) moyennant un loyer initial de 680 euros et 55 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la SCI SAINT JEAN a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.179,75 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, la SCI SAINT JEAN a assigné Madame [J] [Z] divorcée [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21/03/2025 aux fins de voir :

Constater et prononcer la résiliation du contrat de bail qui a été consentie à Madame [J] [Z] divorcée [C] par la SCI SAINT JEAN du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu en novembre 2012 ; Ordonner la libération des lieux par Madame [J] [Z] divorcée [C] et la remise des clés ; Ordonner l’expulsion de Madame [J] [Z] divorcée [C] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’ils occupent sis à [Adresse 7], par commissaire de justice avec au besoin l’assistance de la force publique l’intervention d’un serrurier et d’un garde-meuble aux frais de ces derniers ; Condamner Madame [J] [Z] divorcée [C] à payer à la requérante la somme provisionnelle de 4.891,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges à la date de la résiliation du bail, soit le 26 décembre 2024 outre celle de 865,36 euros par mois d’une indemnité d’occupation à compter du 26 décembre 2024 égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ; Condamner Madame [J] [Z] divorcée [C] à payer une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites, et ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024 des notifications auprès des services de la Préfecture et du présent acte.

A l’audience du 21/03/2025, l’affaire a été renvoyée au 09/05/2025 date à laquelle elle a été retenue.

Lors de l’audience du 09/05/2025, la SCI SAINT JEAN, représentée par sa gérante, Madame [U] [O], expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.487,38euros au 23/03/2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SCI SAINT JEAN a été autorisée, par note en délibéré, à adresser avant le 12 mai 2025, les pièces listées dans l’assignation, ainsi que la dénonce auprès de la Préfecture de l’assignation, ne souhaitant pas que l’affaire soit renvoyée afin de lui permettre de déposer un dossier complet à la juridiction.

En défense, Madame [J] [Z] divorcée [C] est représentée par avocat, et sollicite de la juridiction saisie de :

A titre principal, Se déclarer incompétent pour statuer en référé sur les demandes de la SCI SAINT JEAN au vu de l’existence d’une contestation sérieuse ; A titre subsidiaire, Déclarer prescrite la demande de paiement des loyers et charges impayés du 1er janvier 2021 au 10 janvier 2022 ; En conséquence, Débouter la SCI SAINT JEAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Constater que le commandement de payer en date du 14 novembre 2024 adressé à Madame [J] est irrégulier ; Constater à ce titre que la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail ne peut être applicable ; En conséquence, débouter la SCI SAINT JEAN de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de location par le jeu de l’application de la clause résolutoire, Débouter la SCI SAINT JEAN de sa demande de condamnation de Madame [J] à lui verser la somme de 7.487,38 euros au titre des loyers impayés du 1er janvier 2021 au 1er mars 2025 ; A titre très subsidiaire, Constater que seule la somme de 7.375,12 euros peut être réclamée par la SCI SAINT JEAN à Madame [J] pour la période du 1er janvier au 1er avril 2024 ; Accorder à Madame [J] un délai minimum de 6 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil afin de lui permettre de trouver un nouveau logement avant d’avoir à quitter les lieux ; Accorder à Madame [J] un échelonnement des paiements pendant une durée de 2 ans. En tout état de cause, Débouter la SCI SAINT JEAN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SCI SAINT JEAN à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant la première audience.

Il est ainsi prévu que :

« III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ».

En l’espèce, alors qu’il avait été sollicité à l’audience de la part de la SCI SAINT JEAN, la transmission de cette pièce en cours de délibéré, et rappelé les conséquences s’agissant de la recevabilité des demandes, aucune preuve de la dénonce faite à la Préfecture de l’assignation n’a été produite.

De plus, depuis le 1er janvier 2015, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans un délai de deux mois avant la délivrance de l’assignation, est obligatoire pour les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile immobilière familiale.

En effet, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

En l’espèce, la SCI SAINT JEAN a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique en date du 15 novembre 2024. Elle n’a pas respecté le délai de deux mois avant la délivrance de l’assignation puisque celle-ci est en date du 10 janvier 2025.

La société bailleresse ne justifie pas, dans le délai imparti, non seulement de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ni du signalement préalable aux organismes payeurs des aides au logement de la situation d’impayés, ni d’avoir réalisé la dénonciation de l’assignation à la Préfecture de la Gironde.

Par conséquence, la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, et partant celles tendant à l’expulsion et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, sont irrecevables.

Sur la créance de la bailleresse :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI SAINT JEAN produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.487,38 euros à la date du 23 mars 2025.

D’une part, Madame [J] [Z] divorcée [C] fait valoir l’indécence des lieux loués en ce qu’elle vivrait dans un logement dans lequel il existe de nombreuses infiltrations d’eau occasionnant l’apparition de moisissures et accentuant l’humidité du logement, elle précise que le bailleur a mis plus de deux ans pour intervenir dans la salle de bain, ce qui n’a pas mis un terme aux désordres dans la mesure où les moisissures et l’humidité sont toujours présentes.

Elle argue que l’indécence du logement légitimise une suspension du paiement des loyers lorsque les lieux loués sont impropres à la location, qu’il existe donc un manquement du bailleur à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat et qu’il existe ainsi des contestations sérieuses.

S’il est effectivement établi en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’indécence des lieux loués peut justifier, que le juge, saisi par le locataire, suspende le paiement des loyers le temps de la réalisation des travaux par le bailleur, et que l’indécence puisse fonder une exception d’inexécution justifiant que le locataire ne respecte pas son obligation de paiement du loyer, encore faut-il que le locataire rapporte la preuve au moyen d’éléments suffisants, de l’indécence des lieux loués.

Ainsi, la simple allégation par le locataire de l’indécence des lieux loués, sans preuve rapportée, ne saurait constituer une contestation sérieuse venant justifier le non-paiement des loyers.

En l’espèce, Madame [J] [Z] divorcée [C] produit uniquement des photographies non datées, sans qu’il ne soit permis de savoir s’il s’agit de son logement, ni de la date à laquelle elles ont été prises, élément insuffisant à caractériser l’indécence des lieux, d’autant qu’en la matière, le locataire dispose d’action spécifique auprès des services de la mairie compétents permettant de rapporter la preuve de l’indécence d’un logement.

D’autre part, Madame [J] [Z] divorcée [C] fait valoir la prescription d’une partie de sa créance, à savoir les loyers et charges impayés du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel prévoit que :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

La SCI SAINT JEAN n’apporte aucun élément permettant de contester cet élément, et qui correspond à une contestation sérieuse, que le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas à trancher.

Il convient donc de retrancher de la créance réclamée la somme de 496,68 euros contestée de manière sérieuse par Madame [J] [Z] divorcée [C].

En revanche, pour le surplus, Madame [J] [Z] divorcée [C] n’apporte aucun élément de contestation valable, le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable Madame [J] [Z] divorcée [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6.990,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 23 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

De plus, en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation de Madame [J] [Z] divorcée [C], qui justifie de ressources constituées d’allocations familiales, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois, ce qui n’est pas contraire aux besoins du créancier, en l’autorisant à apurer sa dette en principal, intérêts, frais de procédure, à raison de mensualités de 291 euros, payables dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jours du mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Madame [J] [Z] divorcée [C] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Madame [J] [Z] divorcée [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens. Il n’y a toutefois pas lieu d’y intégrer le coût du commandement de payer et de la notification à la Préfecture, dès lors que la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable.

Enfin, l’équité commande de rejeter la demande formée par la SCI SAINT JEAN de condamnation de Madame [J] [Z] divorcée [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS les demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation irrecevables ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] divorcée [C] à payer à la SCI SAINT JEAN la somme de 6.990,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 23 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [J] [Z] divorcée [C] a faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts, frais de procédure, à raison de mensualités de 291 euros, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance de Madame [J] [Z] divorcée [C] dans le respect des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] divorcée [C] aux dépens ;

REJETONS la demande tendant à voir inclus dans les dépens le coût du commandement de payer et de la notification à la Préfecture.

REJETONS les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION