Du 14 janvier 2025

53B

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01322 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEZ2

S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES

SA SEYNA

C/

[C] [G]

Expéditions délivrées à :

M^e BECQUE

Mme [G]

FE délivrée à :

M^e BECQUE

Le 14/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 janvier 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

1°) S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES – RCS DE [Localité 11] N° 378 888 796 – [Adresse 10] [Adresse 6]

2°) LA SA SEYNA – RCS Nanterre n° 843 974 635 – [Adresse 2], agissant en qualité de caution

Représentées par M^e Mandy BECQUE loco M^e Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS,

avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

Madame [C] [G] née le [Date naissance 3] 2001 à [Localité 8] (ALBANIE), [Adresse 5]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 novembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2021, avec prise d’effet au 20 juillet 2021, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a consenti à Madame [C] [G] un bail d’habitation sur un logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 9] (33), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisé de 539 €, charges comprises.

La SA SEYNA s’est portée caution solidaire des dettes locatives de la locataire pour un montant maximal de 36.000 €, par acte de cautionnement signé le 20 juillet 2021.

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 décembre 2023. La CCAPEX de la GIRONDE a été saisie le 26 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, dénoncé le 22 avril 2024 au préfet de GIRONDE par voie électronique, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [C] [G] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7], afin d’obtenir :

• la constatation à titre principal ou le prononcé à titre subsidiaire de la résiliation du bail,

• la condamnation de Madame [C] [G] au paiement de la somme de 6780,30 € au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au mois de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

○268,13 € à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES,

○ 6512,17 € à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES,

• l’expulsion de l’occupante et celle de tous occupants de son chef avec si besoin avec le concours de la force publique et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais du défendeur dans tel garde-meubles désigné,

• la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer charges incluses, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux,

• la condamnation à la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• la condamnation de Madame [C] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer du 22 décembre 2023.

À l’audience du 9 juillet 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, et la SA SEYNA représentées par leur conseil, ont indiqué qu’un accord de paiement avait été trouvé postérieurement à la délivrance de l’assignation, relatif à des paiements mensuels de 217,59 € en sus du paiement du loyer, dont il sollicite l’homologation ; que trois mensualités ont d’ores et déjà été réglées pour un montant total de 652,77 € à déduire du montant total réclamé ; que depuis le mois de mai 2024, le loyer courant est payé.

Elles ne s’opposent pas à la suspension de la clause résolutoire à condition qu’une clause de déchéance soit prévue en cas de défaut de paiement.

Présente à l’audience, Madame [C] [G] a exposé avoir été en difficulté financière en raison de la signature tardive de son contrat d’apprentissage. Elle perçoit maintenant un revenu mensuel de 1352 €, depuis le 13 mai 2024, elle est célibataire. Elle sollicite l’homologation de l’accord de paiement mis en place. Elle souhaite rester dans le logement.

Un diagnostic social et financier des services du conseil départemental de GIRONDE a été adressé à la juridiction, dont il a été donné connaissance aux parties à l’audience.

Par jugement du 24 septembre 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 12 novembre 2024, pour que soit produit un décompte locatif actualisé, tenant compte de la régularisation de l’APL à hauteur de 3600€ au mois de mai 2024, paraissant solder la dette.

Les parties se sont présentées à l’audience, elles sont d’accord pour indiquer que le montant mentionné lors de la précédente audience tenait d’ores et déjà compte de la régularisation de l’APL. Elles maintiennent en conséquence leurs prétentions.

Le présent jugement est rendu contradictoirement.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 26 décembre 2023, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, s’il autorise lors de la conclusion du bail, la fixation d’une clause de résiliation de plein droit pour non versement du loyer aux termes convenus, prévoit toutefois que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de 3 années (le loyer et les charges courantes devant être réglés à leur échéance). Cet article précise en outre que pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, que si le locataire se libère selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l’espèce, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme principale de 5296,51 € au titre des loyers impayés, le 22 décembre 2023. Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il rappelle en outre que le locataire a la possibilité de solliciter une aide du Fonds de Solidarité pour le Logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans le délai imparti par le commandement de payer et la locataire n’a pas saisi le tribunal aux fins d’obtenir de délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 2 février 2024.

L’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence autorisée à défaut de libération volontaire des lieux, et le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste à payer le loyer et les charges locatives aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application des dispositions de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Il ressort des dispositions de l’article 1346-1 du même code que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce-personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout paiement.

Il est de principe que le paiement avec subrogation s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a saisi la société GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la SA SEYNA en sa qualité de caution afin de payer l’arriéré locatif dont est redevable son locataire Madame [C] [G] , et a par quatre créances subrogatives des 20 décembre 2023, 30 janvier, 1er mars et 27 mars 2024 de montants respectifs de 5296,51 €, 607,83 €, 607,83 € et 268,13 €, subrogé la société GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la SA SEYNA dans ses droits et actions contre le preneur défaillant.

Au soutien de la demande, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA SEYNA produisent un décompte à la date du 5 juin 2024, selon lequel la créance de la SA SEYNA a diminué et s’établit désormais à 4.123,84 €, la créance du bailleur étant soldée. Ce décompte intègre une taxe d’ordures ménagères de 77 €, qu’il convient de déduire du décompte, faute de pièce justificative.

L’obligation au paiement des loyers n’étant pas contestable, ni contestée, Madame [C] [G] sera condamnée à payer à la SA SEYNA la somme de 4.046,84 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [C] [G] propose cependant, pour se maintenir dans les lieux, un règlement échelonné de l’arriéré en sus du paiement du loyer courant.

La situation de Madame [C] [G] s’établit comme suit : elle perçoit un salaire mensuel de 1352 €, au titre d’un contrat d’apprentissage dans le cadre d’un BTS Métiers des services à l’environnement, elle est célibataire.

Il résulte des éléments du dossier que Madame [C] [G] est en mesure de régler sa dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que le bailleur sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [C] [G] et une indemnité d’occupation sera fixée, d’un montant équivalent à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [G], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et de la SA SEYNA en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 2 février 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [G] à payer à la SA SEYNA la somme de 4.046,84 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus 5 juin 2024 (loyer du mois de juin 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONSTATE que la créance de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à la date du 5 juin 2024 est soldée ;

ACCORDE à Madame [C] [G] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative ;

L’AUTORISE à s’acquitter de cette dette à compter du présent jugement dans un délai de 20 mois par versements mensuels de 217,59 €, le dernier étant augmenté du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail d’habitation, CONDAMNE en ce cas Madame [C] [G] à quitter les lieux loués et DIT qu’à défaut pour Madame [C] [G] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE Madame [C] [G] à son paiement à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire ;

CONDAMNE Madame [C] [G] aux dépens, lesquels incluront l’assignation et de sa dénonciation au Préfet, le commandement de payer du 22 décembre 2023 et sa dénonciation à la CCAPEX.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE