Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [T] [M], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [R] [O] [I] épouse [G]

Logement 12

10 Boulevard Président René Coty

44100 NANTES

représentée par Maître Jean-Yves ROUXEL, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [Z] [G]

décédé

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 novembre 2024

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 24/02100 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND7Z

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Maître Jean-Yves ROUXEL + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023 avec effet à cette même date, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [R] [O] [I] épouse [G] et [Z] [G] un appartement type 1 lui appartenant situé 10 Boulevard du président René Coty, 5ème étage – 44100 NANTES, pour un loyer mensuel de 384,55 €, et 116,06 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait signifier à [R] [O] [I] et [Z] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 846,47 € en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 8 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [R] [O] [I] épouse [G] et [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

Ordonner l’expulsion d'[R] [O] et [Z] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi,

Condamner solidairement [R] [O] et [Z] [G] à lui payer la somme de 3 417,02 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

Condamner solidairement [R] [O] et [Z] [G] à lui payer la somme de 398,01 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation, augmentée des charges locatives en cours à compter du 9 janvier 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État,

Condamner [R] [O] et [Z] [G] in solidum aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 13 avril 2025, [Z] [G] est décédé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024 puis a été renvoyée à trois reprises. Elle a été retenue à l’audience du 5 juin 2025.

Lors des débats, NANTES MÉTROPOLE HABITAT est représentée par Madame [T] [M], munie d’un pouvoir écrit. Madame [G] est représentée par son conseil, Maître Jean-Yves ROUXEL.

NANTES MÉTROPOLE HABITAT, se référant à son assignation, maintient ses demandes, dit que la dette de loyer s’élève désormais à 7 469,34 € au 3 juin 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse.

Au soutien de ses demandes, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1741 et 1760 du code civil, NANTES MÉTROPOLE HABITAT fait valoir que les clauses stipulées dans le contrat de bail n’ont pas été respectées par les époux [G] de sorte que le bail est résilié depuis le 9 janvier 2024. Elle précise qu'[R] [O] [I] veuve [G] est désormais revenue dans le logement mais que les paiements sont très irréguliers.

Suivant ses écritures développées au cours des débats, [R] [O] [I] veuve [G] demande au juge des contentieux de la protection :

La suspension des procédures d’exécution engagées par NANTES MÉTROPOLE HABITAT à son égard,

La suspension des effets de la clause résolutoire,

L’octroi de délai de paiements pendant trois ans,

Le rejet des demandes de NANTES MÉTROPOLE HABITAT au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, elle explique que c’est [Z] [G] qui a contracté les dettes de loyer. Elle précise travailler depuis quatre ans en contrat à durée indéterminée et percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1 500 €. Elle affirme avoir une capacité de paiement et assure qu’elle commencera à payer dès le mois de juin.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 23 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’extinction de l’instance et de l’action à l’égard [Z] [G]

Aux termes de l’article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par le décès d’une partie.

En l’espèce, [Z] [G] étant décédé le 13 avril 2025, il y a lieu de déclarer l’action et l’instance éteintes à son égard.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, NANTES MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 novembre 2023, la commission en ayant accusé réception le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de Loire Atlantique le 29 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience initiale du 28 novembre 2024.

En conséquence, la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires par le commandement de payer du 28 novembre 2023 pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire (article 4.7.1 du contrat) et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié le 28 novembre 2023 pour un arriéré de loyers et charges de 1 846,47 € arrêté au 8 novembre 2023, outre coût de l’acte.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées et des débats que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion d'[R] [O] [I] veuve [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

[R] [O] [I] veuve [G] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du bail signé le 1ermars 2023, du commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 juin 2025 que NANTES MÉTROPOLE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation dues pour un montant total de 7 780,97 €. Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent le cas échéant, et s’ils sont justifiés, des dépens.

[R] [O] [I] veuve [G] est donc condamnée à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 7 469,34 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, somme due et arrêtée au 3 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également tenue au paiement d’une indemnité d’occupation de 529,69 € à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. La dette sera alors immédiatement exigible et l’expulsion pourra être mise en œuvre.

En l’espèce, s’il ressort du contrat de travail d'[R] [O] [I] veuve [G] et de sa déclaration des revenus de l’année 2024 que cette dernière est en situation de régler sa dette locative, en ce qu’elle est employée dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée depuis le 3 juin 2021 et a perçu un revenu mensuel de 2 172 € au titre de l’année 2024, il ressort cependant du décompte actualisé au 3 juin 2025 qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet les versements les plus récents sont de l’ordre de 200 € au titre du mois d’avril 2025 et de 100 € au titre du mois de janvier 2025, le montant du loyer s’élevant à 238,79 €.

Il convient donc de débouter [R] [O] [I] de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement et par conséquent de sa demande de suspension des effets de la résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion d'[R] [O] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [R] [O] [I] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

En équité, la demande de Nantes Métropole Habitat présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée au regard de la situation de la défenderesse qui a subi la pathologie psychiatrique de feu son mari, ayant impacté également la gestion du loyer du logement.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE l’instance et l’action éteintes à l’égard de [Z] [G] ;

DÉCLARE recevable la demande de la NANTES MÉTROPOLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 1er mars 2023 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mars 2023 entre [R] [O] [I] épouse [G] et [Z] [G] d’une part et NANTES MÉTROPOLE HABITAT d’autre part à compter du 29 janvier 2024 ;

DIT que [R] [O] [I] veuve [G] devra quitter les lieux loués sis 10 Boulevard du Président René Coty, 44100 NANTES et les libérer de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion d'[R] [O] [I] veuve [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique pour toute la durée de la procédure d’expulsion et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [R] [O] [I] veuve [G] à payer à la NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 7 469,34 € au titre des loyers et charges arrêtés au 3 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [R] [O] [I] veuve [G] à compter du 29 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [R] [O] [I] veuve [G] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle de 529,69 € à compter du 04 juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

DÉBOUTE [R] [O] [I] veuve [G] de sa demande d’octroi de délai de paiement ;

DÉBOUTE [R] [O] [I] veuve [G] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [R] [O] [I] veuve [G] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY