N° RG 24/05150 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEXY

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 MARS 2026

50D

N° RG 24/05150

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEXY

AFFAIRE :

[C] [W]

SCI GMC

C/

[G] [N] [K] [B] [S] [O]

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL AVITY

M^e Mélina MASSIAS

1 copie à monsieur [E] [A], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 07 Janvier 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

N° RG 24/05150 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEXY

DEMANDEURS

Monsieur [C] [W]

né le 12 Février 1992 à [Localité 2] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Mélina MASSIAS, avocat au barreau de LIBOURNE

SCI GMC

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Mélina MASSIAS, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [N] [K]

né le 04 Mai 1982 à [Localité 4] (GIRONDE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Adrien SOURZAC de la SELARL AVITY, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [S] [O]

née le 20 Octobre 1982 à [Localité 1] (GIRONDE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 juin 2019, monsieur [C] [W] a acquis de monsieur [G] [K] et de madame [B] [O] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4].

Se plaignant de la découverte d’un empiétement sur le terrain voisin et de différents désordres, monsieur [W] a obtenu par ordonnance de référé du 04 octobre 2021 la désignation d’un expert en la personne de madame [J], remplacée par monsieur [T], lui-même remplacé par monsieur [A] qui a déposé son rapport le 09 mai 2023.

Par acte des 14 et 18 juin 2023, monsieur [W] et la SCI GMC déclarant se trouver aux droits de ce dernier ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre monsieur [K] et madame [O].

Vu les conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 04 septembre 2025 par monsieur [W] et la SCI GMC, ainsi que les conclusions récapitulatives n°1 dénoncés à madame [O] par acte du 1er avril 2025 aux termes desquelles est sollicitée sur le fondement principal des articles 1641 et 1644 du code civil, subsidiaire de l’article 1604 du même code et infiniment subsidiaire des articles 1104 et 1231-1, au profit de la SCI GMC la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes de 840 euros au titre de la réparation du réseau Télécom, 2.145 euros au titre de la VMC, 550 euros pour la création d’un coffre et 204 euros pour le détalonnage des portes outre, en faveur de monsieur [W] les sommes de 927,64 euros au titre du préjudice matériel, 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance et 4.000 euros au titre du préjudice moral.

Ils font valoir que la maison, construite par monsieur [O] qui est maçon de profession, présente de nombreux défauts sous la forme d’une insuffisance de drainage, d’une humidité anormale, d’un fourreau Internet obstrué et d’une absence de respect de la norme RT 2012.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 05 novembre 2025 par monsieur [K] qui sollicite à titre principal le rejet des prétentions soutenues contre lui, subsidiairement prétend à la réduction des sommes demandées et enfin réclame que soit prononcée la solidarité avec madame [O] des condamnations éventuelles. Il expose à cette fin qu’il n’existe pas de vice, que les défauts allégués sont sans gravité et postérieurs à la vente, que la garantie de délivrance conforme ne peut trouver à s’appliquer et qu’il ne s’est pas rendu coupable de mauvaise foi contractuelle, les préjudices étant par ailleurs surestimés.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, madame [O] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 07 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Madame [O] ne comparaissant pas, il convient, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, de vérifier si la demande est à son égard régulière, recevable et bien fondée.

La procédure est régulière et recevable dès lors qu’elle a été destinataire des conclusions récapitulatives n°1 des demandeurs contenant l’ensemble de leurs prétentions et moyens tels que repris dans les conclusions n°2, avec la liste des 21 pièces utilisées, seule la pièce n°22, visée dans les seules dernières écritures, ne lui étant pas opposable.

D’autre part, monsieur [K] ne lui a pas signifié ses écritures portant demande de solidarité mais celle-ci relève également des prétentions des demanderesses.

Or, la simple existence d’une indivision n’a pas pour effet de créer une solidarité entre les indivisaires pour les dettes nées du fonctionnement de l’indivision, sauf stipulation expresse ou disposition légale particulière.

En l’espèce, monsieur [K] et madame [O] étaient propriétaires indivis du bien vendu à monsieur [W] à hauteur de moitié chacun et l’acte de vente ne comporte aucun dispositif conventionnel instituant une solidarité entre eux de telle sorte que la charge de la dette née de l’action des demandeurs doit être répartie au prorata de leurs droits indivis, sans recours entre eux.

Il doit enfin être constaté que l’immeuble objet du litige a été cédé par monsieur [W] à la SCI GMC aux termes d’un acte reçu par maître [U], notaire, le 16 novembre 2021 de telle sorte qu’ils sont recevables à agir au titre des préjudices personnels ou bien restés dans leurs patrimoines respectifs.

Aux termes de l’article 1603 du code civil le vendeur est tenu de garantir et délivrer la chose objet du contrat mais, selon l’article 1643 du même code, le vendeur profane et de bonne foi n’est pas tenu à la garantie des vices cachés s’il est stipulé qu’il ne sera pas obligé à une garantie de ce chef, sauf à l’acquéreur à démontrer que son cocontractant avait une connaissance effective du vice.

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente comporte une clause disposant que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments mais monsieur [K] n’en revendique pas le bénéfice.

Selon l’article 1604 du code civil « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acquéreur » et la méconnaissance de l’obligation de délivrance implique une non-conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles.

Il appartient dès lors à monsieur [W] et à la SCI GMC soit de démontrer que les vices allégués étaient antérieurs à la vente et qu’ils rendaient le bien impropre à son usage d’habitation, observation étant faite que les demandeurs ne soutiennent pas qu’ils n’auraient pas acheté cet immeuble s’ils avaient su qu’il était affecté du vice allégué soit d’établir que le bien vendu ne correspond pas aux spécifications contractuelles, ces deux fondements étant exclusifs l’un de l’autre.

Il résulte en premier lieu du rapport d’expertise judiciaire que la maison souffre de la présence anormale d’humidité en raison d’une ventilation mécanique contrôlée ne fonctionnant pas correctement car l’extraction d’air est insuffisante en raison des dimensions de la conduite et de sa grille ainsi que de l’absence d’entrée d’air équipant la maison, monsieur [K] ayant déclaré à l’expert qu’il y palliait en laissant les fenêtres largement ouvertes.

Cette humidité trouve son origine dans des défauts de réalisation de la VMC, antérieurs à la vente et elle rend la maison impropre à son usage normal d’habitation.

Il s’agit donc d’un vice caché dont les vendeurs doivent réparer les conséquences sous forme de dommages et intérêts correspondant aux dépenses déjà engagées par monsieur [W] pour la modification du ballon thermodynamique, soit 858,64 euros, et aux frais d’installation d’une VMC efficace dans les pièces humides pour 2.899 euros, montant supporté par la SCI GMC et incluant la réalisation de coffrages et le détalonnage des portes.

La demande relative au drainage en pied des façades, soit 569 euros, sera rejetée car il résulte du rapport d’expertise judiciaire que monsieur [A] n’a pas constaté de désordre nécessitant une telle intervention.

L’expert judiciaire a seulement considéré que le terrain étant situé en zone d’aléa retrait-gonflement d’argiles, un ouvrage permettant d’écarter l’eau des fondations aurait du être prévu et que le drain posé par le nouveau propriétaire permettait d’éviter le surplus d’eau.

Il ne s’agit donc que de la prévention précautionneuse d’un dommage futur et hypothétique alors qu’il s’évince également de ce même rapport que les aménagements paysagers réalisés après la vente ont favorablement modifié l’écoulement des eaux mais sans qu’il soit établi qu’antérieurement existait un vice suffisamment grave pour porter atteinte à l’usage de la maison.

La SCI GMC sollicite la somme de 840 euros au titre de la défectuosité de la gaine prévue pour passer la connexion Internet.

L’expert a observé que le fourreau installé par monsieur [K] était obstrué soit par des corps étrangers, soit par écrasement lors du chantier.

En l’absence d’éléments permettant de privilégier l’une de ces deux hypothèses, l’antériorité du vice n’est pas établie et celui-ci n’est en tout état de cause pas d’une gravité suffisante pour porter atteinte à l’usage de la maison.

En outre, le vendeur avait déclaré dans l’acte de vente que l’immeuble n’était pas équipé de la fibre optique et il n’avait pris aucun engagement d’y procéder susceptible de caractériser un manquement à son obligation de délivrance conforme qui ne saurait résulter du seul rappel des dispositions des articles 45-9 et 48 du code des postes et télécommunications électroniques.

La demande sera donc rejetée, y compris en ce qui concerne le préjudice de jouissance y afférent.

Il en sera de même de la réclamation soutenue au titre d’un préjudice moral en l’absence de toute démonstration d’une atteinte aux sentiments, à la réputation, à la considération ou à la réputation de monsieur [W] que ne peut constituer l’allégation d’une hypothétique perte de valeur de l’immeuble consécutive à une absence d’assurance de garantie décennale ou de certification à la RT 2012.

Monsieur [K] et madame [O] seront donc condamnés, pour moitié chacun, à payer à la SCI GMC la somme de 2.899 euros, soit 1.449,50 euros et à monsieur [W] la somme totale de 858,64 euros, soit 429,32 euros, le surplus des demandes étant rejeté.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Partie perdante, monsieur [K] et madame [O] seront condamnés à payer in solidum à la SCI GMC et à monsieur [W], ensemble, une indemnité de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et supporteront in solidum les dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne monsieur [G] [K] et madame [B] [O] à payer à la SCI GMC la somme de 1.449,50 euros chacun,

Condamne monsieur [G] [K] et madame [B] [O] à payer à monsieur [C] [W] la somme de 429,32 euros chacun,

Déboute la SCI GMC et monsieur [C] [W] du surplus de leurs demandes,

Déboute, au titre du principal, monsieur [G] [K] de sa demande de condamnation solidaire avec madame [B] [O],

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne monsieur [G] [K] et madame [B] [O] à payer in solidum à la SCI GMC et à monsieur [C] [W], ensemble, une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [G] [K] et madame [B] [O] in solidum aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT