TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 07 juin 2024

à M^e Dorothée SOULAS

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01317 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4T4S

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CUMP, domiciliée : chez Cabinet J. & M. [V] (Mandataire), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [I] [Y] [K]

née le 14 Juillet 2003 à [Localité 6] (UKRAINE), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [I] [S] épouse [K]

née le 05 Mars 1983 à [Localité 6] (UKRAINE), demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [L] [K]

né le 09 Novembre 1979 à [Localité 6] (UKRAINE), demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effets au 20 juillet 2022, la SCI CUMP a donné à bail à Madame [I] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 520,70 euros charges comprises.

Par actes du 6 juillet 2022, Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K] se sont portés cautions solidaires sans bénéfice de division ni de discussion de Madame [I] [K].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CUMP a fait signifier à Madame [I] [K], par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 2.949,42 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été dénoncé aux deux cautions, Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K], par actes de commissaire de justice du 29 novembre 2023.

Par assignation du 31 janvier 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI CUMP, domiciliée chez son mandataire le cabinet J&M [V], a attrait Madame [I] [K], Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ??ordonner l’expulsion de Madame [I] [K] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à venir ; ??condamner solidairement Madame [I] [K], Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K] au paiement des sommes suivantes : La somme de provisionnelle de 4.898,54 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2024, sous réserve d’actualisation à l’audience ; d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges, indexable ;1.100 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des dénonces aux cautions.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 et retenue.

Représentée par son avocat, la SCI CUMP a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 6.759,29 euros arrêté au 3 avril 2024.

Tous trois cités à étude, Madame [I] [K], Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés lors des débats.

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’a été transmis au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [I] [K], Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à SCI CUMP.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI CUMP justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu avec effets au 20 juillet 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023 à Madame [I] [K], pour la somme en principal de 2.949,42 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 janvier 2024.

Madame [I] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, tandis que le recours à la force publique est de nature à favoriser la bonne exécution de la présente ordonnance.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [I] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux mêmes conditions d’indexation que celles prévues au bail résilié, et de condamner Madame [I] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 542,17 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 6.759,29 euros reste due à la date du 3 avril 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Il apparaît toutefois qu’un montant de 946,92 euros doit être déduit, correspondant à des frais de relance et de procédure qui relèvent des frais irrépétibles et dépens.

Madame [I] [K] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 5.812,37 euros à la SCI CUMP avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2024.

En l’absence de Madame [I] [K] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur l’engagement des cautions

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par actes du 6 juillet 2022, Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K] se sont porté cautions solidaires pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, frais de relance et de procédure dus par la locataire, pour une durée maximale de neuf ans, soit jusqu’au 19 juillet 2031.

Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K] seront donc tenus solidairement du paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner solidairement Madame [I] [K], Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K], parties perdantes, à payer à la SCI CUMP une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [I] [K], Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K] supporteront également solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et ses dénonces aux cautions.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effets au 20 juillet 2022, conclu entre la SCI CUMP et Madame [I] [K], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CUMP, représentée par son mandataire, le cabinet J&M [V], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [I] [K], solidairement avec ses cautions solidaires, Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K], à payer à la SCI CUMP, représentée par son mandataire le cabinet J&M [V], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 542,17 euros, révisable et indexable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, due à compter du 17 janvier 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [I] [K], solidairement avec ses cautions solidaires, Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K], à payer à la SCI CUMP, représentée par son mandataire le cabinet J&M [V], une somme provisionnelle de 5.812,37 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 3 avril 2024 et terme du mois d’avril 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [I] [K], solidairement avec ses cautions solidaires, Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K], à payer à la SCI CUMP, représentée par son mandataire le cabinet J&M [V], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [K], solidairement avec ses cautions solidaires, Madame [I] [S] épouse [K] et Monsieur [L] [K], aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et ses dénonces aux cautions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président