TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

70O

Minute

N° RG 25/00649 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FJW

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 27/04/2026

à M^e Alice BAUDORRE

la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + [Localité 2] ET ASSOCIES

Rendue le VINGT SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 30 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Isabelle LEBOUL, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [W] [K]

né le 04 Avril 1946 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Alice BAUDORRE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La SCI URUK, société civile immobilère

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 5]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de commissaire de justice délivré le 11 mars 2025, Monsieur [W] [K] a fait assigner la SCI URUK devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de la voir condamnée à obstruer les vues illicites crées sur son fonds, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 800 euros par jour de retard et à lui verser une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [K] a maintenu ses demandes, et y ajoutant, a demandé à la présente juridiction de:

— AUTORISER le droit de tour d’échelle sollicité mais uniquement aux conditions suivantes:

Seules la société BMC et Madame [R] seront autorisées à accéder à sa propriété;La durée totale de ces travaux ne pourra dépasser 10 jours ouvrés ;La période du droit d’accès sur sa propriété est convenue du lundi au vendredi entre 8h00 et 16h00 ;La découpe des planches de bardage ainsi que l’application des deux couches de peintures seront réalisées sur la propriété de la SCI URUK ;Sa propriété sera nettoyée une fois les travaux terminés ;Un procès-verbal d’état des lieux initial sera établi par un commissaire de justice avant le démarrage des travaux, puis un second procès-verbal à la fin desdits travaux, le coût de ces deux procès-verbaux de constat incombant à la SCI URUK ;La SCI URUK s’engage à réparer tout dégât qui pourrait être imputable à la réalisation des travaux de bardage.- DEBOUTER la SCI URUK du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNER la SCI URUK à obstruer les vues illicites crées sur son fond, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 800 euros par jour de retard ;

— ORDONNER à la SCI URUK sous astreinte de cinquante euros par jours de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de supprimer tous débords de toit de gouttière et de bord de tuiles, et plus généralement tout élément empiétant sur la partie privative de sa parcelle et de procéder à la remise en état des lieux.

Il expose au soutien de ses prétentions être propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 6], sur un terrain cadastré section LL n°[Cadastre 1]. Il précise que sa parcelle est voisine de celle appartenant à la SCI URUK, laquelle s’est vue accorder un permis de construire selon arrêté du 8 août 2023 aux fins de construction d’une maison individuelle sur deux niveaux, de deux dépendances, d’une piscine et d’un local de rangement. Il soutient que cette nouvelle construction crée sur son fonds des vues droites et obliques ce qui caractérise un trouble manifestement illicite. Il s’oppose par ailleurs à la demande de démolition-reconstruction du mur séparatif à ses frais exclusifs alors que son état n’est justifié que par les désordres causés par les travaux de la SCI URUK. Il affirme enfin que des éléments du toit des défendeurs empiètent sur son fonds.

En réplique, la SCI URUK a demandé à la présente juridiction de:

— A titre principal, débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes,

— A titre reconventionnel:

— être autorisée à poser ses échelles ou petit échafaudage sur la propriété de M. [K], située [Adresse 3] à [Localité 6], afin de finaliser les travaux de construction autorisés par le permis de construire du 8 août 2023 dans les conditions déterminées aux termes de la pièce n°6 versée aux débats, à savoir que les travaux devront exclusivement être effectués par l’entreprise BMC, sous la maîtrise d’oeuvre de Mme [P] [R], et dans les conditions suivantes :

• la durée des travaux sera de 10 jours ouvrés,

• la période du droit d’accès est convenue du lundi au vendredi entre 8h00 et 16h00,

• les travaux consisteront à protéger les sols et les végétaux de M. [K], puis à réaliser le bardage du mur pignon de sa construction, après pose d’échelles ou d’un petit échafaudage,

• étant rappelé que les travaux, une fois terminés, feront l’objet de nettoyage pour laisser les lieux aussi propres que trouvés au départ; qu’un constat d’état des lieux par un commissaire de justice sera réalisé avant le démarrage des travaux puis à la fin des travaux aux frais de la SCI URUK, laquelle s’engage à réparer tout dégât qui serait imputable à la réalisation des travaux de bardage.

— ordonner à M. [K] de procéder la démolition-reconstruction du mur séparatif entre leurs

fonds, sous astreinte de 800 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision qui sera rendue ;

— CONDAMNER M. [K] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir au soutien de ses prétentions que la vue droite alléguée par Monsieur [K] sur sa terrasse avant est en réalité une vue oblique, dont les distances prescrites par le code civil sont respectées et ajoute que la vue sur sa terrasse arrière depuis la terrasse nord de la construction entreprise par elle n’existe plus depuis la mise en place d’un brise-vue en bois à l’angle de la terrasse. Elle soutient en outre être fondée à obtenir un droit de tour d’échelle, l’exécution des travaux de bardage de sa construction étant indispensables et ne pouvant être effectuée par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin. Elle fait enfin valoir que le mur séparatif des deux fonds, appartenant à Monsieur [K], menace de s’effondrer en raison de la présence de nombreuses fissures, ce qui constitue un dommage imminent qu’il est nécessaire de faire cesser.

Évoquée à l’audience du 30 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’obstruction de vues

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

L’article 678 du Code civil dispose qu’ « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ».

L’article 679 du Code civil ajoute qu'« on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance».

Enfin, l’article 680 du même code précise que : « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés ».

En l’espèce, Monsieur [K] fait valoir que la construction de la SCI URUK aurait créé deux vues droites sur son fonds, d’une part sur sa terrasse avant et d’autre part sur sa terrasse arrière, en contradiction avec les distances prescrites par le code civil.

S’agissant en premier lieu de la vue sur la terrasse avant de Monsieur [K], il convient de relever que s’il est exact que la SCI URUK a fait pratiquer une ouverture en surplomb, celle-ci ne saurait créer de vues droites dès lors qu’elle n’est pas située face à la limite de propriété, seule une vue oblique étant ici possible.

Monsieur [K] ne rapporte pas la preuve, qui pourtant lui incombe, que cette ouverture serait située à moins de 60 centimètres de la limite séparative. Il résulte au contraire du procès-verbal de constat dressé le 12 mai 2025 par Maître [F], communiqué par la SCI URUK, qu’il existe plus de 70 centimètres depuis le parement extérieur du mur où se fait l’ouverture jusqu’à la ligne de propriété.

S’agissant en second lieu de la vue sur la terrasse arrière de Monsieur [K] en provenance de la terrasse nord de la construction en limite de propriété entreprise par la SCI URUK, cette dernière produit un procès-verbal de constat dressé le 19 juin 2025 par Maître [F], lequel atteste de la présence d’un brise-vue d’une hauteur de 190 centimètres en cours d’installation dans le prolongement du pignon droit de la maison, avec un retour gauche de 92,5 centimètres de sorte qu’aucune vue droite ou oblique ne saurait être caractérisée au sens des dispositions précitées, peu important d’ailleurs que ce brise-vue ne soit pas une construction pérenne dès lors que Monsieur [K] ne rapporte pas la preuve des vues qu’il allègue.

Faute pour Monsieur [K] du caractère manifestement illicite des troubles qu’il invoque, sa demande, tendant à voir condamner sous astreinte la défenderesse à obstruer des vues prétendument illicites, ne peut prospérer.

Sur la demande de servitude de tour d’échelle

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2018, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est constant qu’en vertu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer toutes réparations, et, plus généralement, tous travaux indispensables, sous réserve que lesdits travaux ne puissent être réalisés autrement, et qu’il n’en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin.

Il est admis que le refus d’un propriétaire d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue, en l’absence même d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

Monsieur [K] et la SCI URUK s’accordent sur le principe et les conditions d’octroi de la servitude de tour d’échelle, sauf à préciser qu’à l’issue des travaux, la zone de réalisation des travaux de la propriété de M. [K] sera nettoyée une fois les travaux terminés et que la SCI URUK devra réparer tout dégât qui lui serait imputable à la réalisation des travaux de bardage.

Il convient ainsi de faire droit à cette demande.

Sur la demande relative à la réalisation de travaux de démolition-reconstruction du mur séparatif des fonds

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2018, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et l’existence d’un dommage imminent, la SCI URUK sollicite la condamnation de Monsieur [K] à procéder à la démolition-reconstruction du mur séparatif entre son fonds et celui de la SCI URUK.

Elle produit au soutien de sa demande un procès-verbal de constat dressé le 19 juin 2025 par Maître [F], dont il résulte que le mur séparatif appartenant à Monsieur [K] présente des “fissurations” verticales et en escaliers, qu’il penche en son centre du côté du fonds de la SCI URUK ainsi que des attestations rédigées par son architecte, Madame [R] et la société BMC ayant réalisé les travaux de gros oeuvre, relevant que le dit mur présente des signes de vétusté et de faiblesse structurelle, ce qui le rend fragile et propice à un effondrement.

Si Monsieur [K] affirme, pour soutenir l’existence d’une contestation sérieuse, que la SCI URUK est responsable des dommages affectant ce mur, il convient de relever qu’une telle contestation est sans incidence dès lors que la SCI URUK démontre l’existence d’un dommage imminent au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, seule condition nécessaire pour voir ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [K] à faire procéder à la démolition-reconstruction du mur séparatif entre son fonds et celui de la SCI URUK, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’empiétement du débord de toit de la SCI URUK

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

L’article 545 du code civil dispose : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Il est constant que l’atteinte au droit de propriété constitue un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés a le pouvoir de mettre fin.

En l’espèce, Monsieur [K] se prévaut d’un trouble manifestement illicite constitué par l’empiétement du débord de toit de la SCI URUK sur son fonds pour en solliciter la suppression sous astreinte.

Il produit au soutien de sa demande des photographies ainsi qu’un plan de masse de sa limite de propriété dressé suite à un état des lieux du 24 juin 2025 par un géomètre-expert, lequel fait apparaître un empiétement des débords de toit de gouttières et bords de tuiles appartenant à la SCI URUK sur son fonds.

Cet empiétement constitue un trouble manifestement illicite, qu’il convient de faire cesser en ordonnant leur suppression, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens et les demandes formées de part et d’autre en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

AUTORISE la SCI URUK à poser ses échelles ou petit échafaudage sur la propriété de M. [K], située [Adresse 3] à Lège-Cap-Ferret, afin de finaliser les travaux de construction autorisés par le permis de construire du 8 août 2023 dans les conditions déterminées aux termes de la pièce n°6 versée aux débats par la SCI URUK, à savoir que les travaux devront exclusivement être effectués par l’entreprise BMC, sous la maîtrise d’oeuvre de Mme [P] [R], et dans les conditions suivantes :

• la durée des travaux sera de 10 jours ouvrés,

• la période du droit d’accès est convenue du lundi au vendredi entre 8h00 et 16h00,

• les travaux consisteront à protéger les sols et les végétaux de M. [K], puis à réaliser le bardage du mur pignon de la construction de la SCI URUK, après pose d’échelles ou d’un petit échafaudage,

• les travaux, une fois terminés, feront l’objet de nettoyage pour laisser les lieux aussi propres que trouvés au départ,

• un constat d’état des lieux par un commissaire de justice sera réalisé avant le démarrage des travaux puis à la fin des travaux aux frais de la SCI URUK, cette dernière s’engageant à réparer tout dégât qui serait imputable à la réalisation des travaux de bardage,

ORDONNE à Monsieur [K] de procéder à la démolition-reconstruction du mur séparatif entre son fonds et celui de la SCI URUK, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant deux mois,

ORDONNE à la SCI URUK de supprimer tous débords de toit de gouttière et de bord de tuiles, et plus généralement tout élément empiétant sur la partie privative de la parcelle de Monsieur [K] et de procéder à la remise en état des lieux, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant deux mois,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que chaque partie consevera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.