REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 11 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/08537 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K532

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 04 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne TSANGARI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame, [L], [G]

née le 19 Décembre 1987 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Laureline AUBOURG-BASTIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Laureline AUBOURG-BASTIANI

— M^e Corinne TSANGARI

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 23 octobre 2023, la société d’HLM UNICIL a consenti à Madame, [L], [G] un bail à usage d’habitation portant sur un logement et un emplacement de stationnement situés, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 391,99 euros pour le logement et de 39,36 euros pour l’emplacement de stationnement, augmentés des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la société d’HLM UNICIL a fait signifier à Madame, [L], [G] un commandement de payer pour un montant de 2.483,82 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 novembre 2024, la société d’HLM UNICIL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la société d’HLM UNICIL a fait assigner Madame, [L], [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, la résiliation au 9 janvier 2025 du contrat de location liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Madame, [L], [G] et de tout occupant de son chef des lieux loués, et l’évacuation des meubles le cas échéant, en faisant, s’il y a lieu d’y procéder, à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique à compter du prononcé de l’ordonnance à venir et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux,

— autoriser la requérante à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls des parties requises,

— condamner Madame, [L], [G] à payer à la SA UNICIL la somme de 2.877,07 euros arrêtée au 28 janvier 2025, à titre provisionnel et à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation outre les intérêts et frais qui seront dus lors du départ effectif des occupants, somme à parfaire jusqu’à signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Madame, [L], [G] à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle, équivalente aux loyers actualisés, charges et accessoires que le locataire aurait dû payer en cas de non résiliation du bail de location du logement et de ses accessoires, et augmenté des charges tels que réglés au titre au titre du bail sur le local à usage d’habitation soit actuellement la somme mensuelle toutes charges comprises de 493,21 euros pour le logement et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

— juger que cette indemnité sera perçue sous les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel,

— condamner Madame, [L], [G] à payer à la SA UNICIL la somme de 350 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame, [L], [G] aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 15 octobre 2025.

À la suite d’un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A cette audience, la société d’HLM UNICIL et Madame, [L], [G], représentés par leurs conseils respectifs, ont indiqué avoir trouvé un accord ainsi énoncé :

Madame, [L], [G] reconnaît devoir la somme de 4.098,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2026 et s’engage avec l’accord du bailleur à s’acquitter de cette somme sur une durée de 36 mois, et ce en plus du loyer courant et des charges. Les parties s’entendent pour suspendre les effets de la clause résolutoire si les délais de paiement sont respectés. A défaut, la clause résolutoire reprendra ses effets.

La SA UNICIL maintient sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Madame, [L], [G] s’oppose à cette demande.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 15 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société d’HLM UNICIL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’HLM UNICIL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après l’envoi d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 28 novembre 2024 pour un montant de 2.483,82 euros.

A la lecture du décompte locatif versé aux débats, il apparaît qu’entre le 28 novembre 2024 et le 9 janvier 2025, trois règlements ont été effectués pour la somme totale de 767,50 euros.

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de six semaines après sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 janvier 2025 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 10 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail ayant pris effet le 23 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 28 novembre 2024 et du décompte de la créance au 30 janvier 2026 que la société d’HLM UNICIL rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame, [L], [G] à payer à titre provisionnel à la société d’HLM UNICIL la somme de 4.098,77 euros, au titre des loyers et charges dues au 30 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Madame, [L], [G] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Cependant, la société d’HLM UNICIL a accepté lors de l’audience d’accorder des délais de paiement à Madame, [L], [G].

Par conséquent, il convient d’accorder à Madame, [L], [G], pour le règlement des sommes dues, des délais selon les modalités définies dans le dispositif, qui reprennent les modalités convenues entre les parties.

Conformément à la demande des parties, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, de même que le loyer courant et les charges, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé du loyer courant, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, à défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion de Madame, [L], [G] et de tous occupants de son chef conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, d’autre part il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande formée en ce sens sera rejetée.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aussi, dans l’hypothèse où la clause résolutoire reprendrait ses effets, et dès lors que le bail se trouve résilié depuis le 10 janvier 2025, et que Madame, [L], [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 493,21 euros. La somme ainsi fixée suffit à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration ni indexation.

Il y a donc lieu de condamner la locataire au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Suivant l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

Suivant l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75.

Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Il y a lieu en application de ces dispositions de condamner Madame, [L], [G] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Suivant l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer. La société d’HLM UNICIL est par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de la société d’HLM UNICIL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 octobre 2023 entre la société d’HLM UNICIL d’une part et Madame, [L], [G] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 janvier 2025 à 24 heures,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 10 janvier 2025,

CONDAMNONS Madame, [L], [G] à payer à la société d’HLM UNICIL à titre provisionnel la somme de 4.098,77 euros, au titre des loyers et charges dues au 30 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse),

ACCORDONS un délai à Madame, [L], [G] pour le paiement de cette somme,

AUTORISONS Madame, [L], [G] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 113 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas :

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame, [L], [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame, [L], [G] à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 493,21 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS Madame, [L], [G] à payer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTONS la société d’HLM UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame, [L], [G] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE