Du 12 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 24/02737 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXOD

[J] [D], [I] [T]

C/

Association ATINA, [E] [W], S.D.C. DU [Adresse 1], Société ALLIANZ IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 12 mai 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Madame [J] [D]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marie-Pierre CAZEAU (avocate au barreau de BORDEAUX) substituée par M^e Elizabeth SALAT (avocate au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [I] [T]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marie-Pierre CAZEAU (avocate au barreau de BORDEAUX) substituée par M^e Elizabeth SALAT (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Aude GOUILLARD (avocat au barreau de BORDEAUX) substituée par me Julie AMIGUES (avocate au barreau de BORDEAUX)

Association ATINA

es qualité de curateur de Mr [E] [W] suite au jugement du 14/02/2023 rendu par le JCP de [Localité 3] (curatelle renforcée)

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Aude GOUILLARD (avocat au barreau de BORDEAUX) substituée par me Julie AMIGUES (avocate au barreau de BORDEAUX)

S.D.C. DU [Adresse 1]

Représenté par son syndic le Cabinet GALLIEN

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par M^e Loïc CHAMPEAUX (avocat au barreau de BORDEAUX)substitué par M^e Thomas DESSALES (avocat au barraeu de BORDEAUX)

Société ALLIANZ IARD

RCS de [Localité 6] n° 542110291

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe ROGER (avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par M^e Christine COMBEAU (avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Délibéré par mise à disposition fixé le 30 avril 2026 prorogé au 12 mai 2026.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 11 octobre 2013, Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] ont consenti à Monsieur [E] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 11] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 470 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 470 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 16 octobre 2013.

Par courrier en date du 15 novembre 2023, l’ATINA, curateur de Monsieur [E] [W], a informé Madame [J] [D] de la résiliation du contrat de bail, conformément à l’ordonnance du juge des tutelles l’y autorisant, après respect d’un délai de préavis d’un mois à compter de la réception de ce courrier.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été établi le 18 janvier 2024, à la requête de Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T].

Par lettre recommandée avec avis de dépôt en date du 5 juin 2024, dont copie a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 juin 2024, le conseil de Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] a mis en demeure Monsieur [E] [W] de leur régler la somme de 21.650 euros au titre des dégradations locatives, sous quinze jours.

Par actes introductifs d’instance délivrés les 9 et 12 août 2024, Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] ont fait assigner Monsieur [E] [W] et l’ATINA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 5 novembre 2025, aux fins de condamner Monsieur [E] [W] à leur payer les sommes de 23.710 euros à titre de dommages et intérêts pour les dégradations locatives et de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte locative.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/02737, a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024 et a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties.

Par actes introductifs d’instance délivrés les 1er et 2 juillet 2025, Monsieur [E] [W] et l’ATINA ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 9] à Bordeaux (33000) représenté par son syndic le SAS B2DIMMO, CABINET GALLIEN, et la SA ALLIANZ IARD devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 9 juillet 2025, aux fins de les condamner solidairement à garantir Monsieur [E] [W] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des travaux réalisés dans l’appartement, à l’exception de la somme de 450 euros au titre de la porte endommagée.

Cette instance, enrôlée sous le n°RG 25/02177, a été jointe à la précédente le 17 septembre 2025.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 20 février 2026.

Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Les juger bien fondés et recevables en leurs demandes,

— Condamner Monsieur [E] [W] à leur verser la somme de 23.710 euros à titre de dommages et intérêts pour les dégradations causées par ce dernier,

— Les autoriser à conserver le dépôt de garantie de 470 euros,

— Condamner Monsieur [E] [W] à leur verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte locative en raison des travaux à réaliser pour la remise en location de l’appartement,

— Débouter Monsieur [E] [W] et l’association ANTINA, ès qualité de curateur de Monsieur [E] [W], de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner Monsieur [E] [W] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [E] [W] aux entiers dépens.

Ils se prévalent de l’article 7 de la loi du 6 juillet et exposent que Monsieur [E] [W] doit être condamné au coût des réparations résultant de ses dégradations dans l’appartement. Ils indiquent que le dégât des eaux dont Monsieur [E] [W] se prévaut est antérieur à janvier 2022 et que les travaux sur la toiture ont été réalisés en 2019 pour en réparer la cause. Ils ajoutent que le constat de dégât des eaux a finalement été signé par le curateur de Monsieur [E] [W] avec le syndic le 5 juillet 2022, et qu’il appartenait à ce dernier et à son curateur de faire réparer les conséquences du dégât des eaux avec la garantie de son assureur, ce dont ils ne justifient pas. Ils précisent que leur assurance PNO n’avait dans ce cas pas à être activée, mais celle du locataire lésé puisque la convention IRSI indique que l’assureur gestionnaire est celui de l’occupant du local. Ils considèrent que Monsieur [E] [W] ne peut s’exonérer de sa responsabilité s’agissant des dégradations de l’appartement, dont l’ampleur dépasse celles résultant du dégât des eaux ayant seulement affecté le parquet.

Ils soutiennent que Monsieur [E] [W] reconnaît avoir fait un trou dans la porte d’entrée pour l’ouvrir et que son occupation pendant 10 ans ne doit pas être prise en compte puisqu’il ne s’agit pas d’usure normale mais de dégradations.

Ils font également valoir que les artisans n’ont pas été disponibles immédiatement, qu’ils ont demandé plusieurs devis avant de s’engager dans les travaux et que l’appartement a été reloué le 20 septembre 2024 pour un loyer de 760 euros, ce qui constitue un manque à gagner de plus de 8 mois a minima de 500 euros par mois. Ils ajoutent que le logement se situe en zone tendue ce qui démontre qu’il aurait été reloué sans aucun problème et qu’il a été restitué dans un état interdisant toute remise en location immédiate.

Ils indiquent finalement que le dépôt de garantie s’élevait à 470 euros, et qu’il y a lieu de le déduire de la somme de 24.180 euros relative aux réparations de l’appartement.

En défense, Monsieur [E] [W] assisté de l’ATINA, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] de l’ensemble de leurs demandes, à l’exception de la somme de 450 euros au titre de la porte endommagée, à la suite de l’intervention du serrurier,

— Autoriser Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] à conserver la somme de 450 euros sur le montant du dépôt de garantie,

— Condamner Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] à lui rembourser le surplus du dépôt de garantie, soit la somme de 20 euros,

— Condamner Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient avoir été victime d’un dégât des eaux, dont l’origine est une tuile déplacée, qui a engendré des infiltrations, un trou au niveau du plafond et un gondolement du parquet, que ce sinistre a été déclaré à son assureur qui est venu constater les dégâts et a considéré qu’il appartenait à l’assureur des propriétaires et de la copropriété d’intervenir. Il ajoute que Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] ne justifient pas avoir effectué de déclaration auprès du syndic de copropriété, compte tenu des infiltrations provenant de la toiture alors qu’il s’agit d’une partie commune, de sorte qu’il incombe au syndic de copropriété de déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété. Il indique également que le sinistre provenant des parties communes a affecté les parties privatives, et que Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] ne justifient pas l’avoir déclaré auprès de leur assurance en tant que propriétaires non occupants. Il considère donc que Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude pour faire peser sur lui l’intégralité des réparations et embellissements du logement, alors qu’ils ne rapportent pas la preuve des actions diligentées pour remédier aux désordres qui, s’ils avaient été résolus plus rapidement, n’auraient pas engendré de tels dégâts.

Il expose également que ses curateurs successifs ont sollicité à plusieurs reprises auprès du syndic de leur faire parvenir le constat de dégât des eaux. Il rappelle être en curatelle renforcée faisant qu’il ne dispose pas de la gestion de ses comptes, et qu’il ne peut user seul des sommes d’argent qu’il perçoit.

Il soutient que Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] ne se sont pas inquiétés des conditions dans lesquelles il pouvait vivre suite aux infiltrations et à l’humidité régnant dans l’appartement à l’origine des dégradations des meubles de la cuisine.

Il ajoute que Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] ont attendu le 2 avril 2025 pour prendre attache avec leur assurance, ce qui est bien tardif et démontre leur carence, et qu’il leur appartenait de prendre attache avec le syndic puisque l’origine du dégât des eaux se trouve dans les parties communes.

Il indique qu’il est nécessaire de prendre en compte l’usure normale de l’appartement qu’il a loué pendant 10 ans, et que Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] auraient été obligés de procéder à une réfection entière, même sans dégât des eaux, avant de le relouer, ce qui aurait par conséquent engendré des frais à leur charge exclusive.

Il expose que l’indisponibilité des artisans et le temps de réalisation des travaux ne sont pas de son fait et ne peuvent entraîner la mise à sa charge du manque à gagner.

Il précise que les mails de Madame [J] [D] démontrent qu’elle reconnaît ne pas pouvoir mettre à sa charge la totalité du montant des travaux. En effet, elle ne lui impute que la somme de 8.830 euros, ce qui constitue un aveu judiciaire, sans préciser à quoi correspond cette somme. Il ajoute qu’elle essaie désormais de récupérer la totalité de la réfection de son appartement.

Il ne conteste pas la somme de 450 euros réclamée au titre de la réparation de la porte d’entrée, qui doit toutefois être déduite du montant du dépôt de garantie qu’il a versé.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic la société B2DIMMO, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de:

— Le recevoir dans ses prétentions

— Débouter Monsieur [E] [W] et l’association ATINA de leur demandes formulées à son encontre,

— A titre subsidiaire, condamner la SA ALLIANZ IARD à le garantir de toutes condamnations pouvant profiter à Monsieur [E] [W],

— Condamner in solidum Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure comprenant les frais d’exécution, dont le droit proportionnel prévu au n°129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce, dont distraction sera faite au profit de Maître Loïc CHAMPEAUX représentant de la SCP MAATEIS,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il se prévaut de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et expose que le dégât des eaux dont Monsieur [E] [W] se prévaut est survenu en 2019 et non en 2022, et que des travaux ont été réalisés la même année pour y mettre un terme. Il ajoute que la convention IRSI prévoit que l’assureur gestionnaire est celui de l’occupant du local, donc la compagnie AXA, et que Monsieur [E] [W] en était informé puisque sa curatrice a sollicité le contrat amiable de dégât des eaux pour déclencher son assurance. Il indique que Monsieur [E] [W] ne justifie pas des diligences effectuées en ce sens ni de l’indemnisation qui en découle.

Il expose également que l’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucune dégradation en lien avec les infiltrations et le dégât des eaux, de sorte qu’il est possible que des travaux aient été effectués. Il ajoute qu’il ne fait état que de dégradations en lien avec un usage anormal du bien et de saletés importantes résultant du fait unique de Monsieur [E] [W]. Il indique également que les travaux décrits dans la facture ne correspondent d’ailleurs pas à ceux causés par le dégât des eaux. Il considère donc qu’il ne saurait être tenu responsable des dégradations commises par Monsieur [E] [W] puisqu’aucun lien de causalité entre le dégât des eaux et les dégradations dont se plaignent la propriétaire n’est démontré.

La SA ALLIANZ IARD, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Monsieur [E] [W] de ses demandes,

— Condamner Monsieur [E] [W] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Subsidiairement,

— Limiter sa garantie aux seules dégradations imputables exclusivement au dégât des eaux survenu en 2019,

— Juger qu’il y a lieu de déduire des sommes mises à sa charge la franchise contractuelle de 400 euros.

Elle soutient, en tant qu’assureur de la copropriété, ne jamais avoir eu connaissance du dégât des eaux survenu en 2019, la compagnie AXA ne l’ayant jamais informée. Elle ajoute que la convention IRSI prévoit que l’assureur gestionnaire est celui de l’occupant, donc de Monsieur [E] [W].

Elle expose que le procès-verbal réalisé à la sortie de Monsieur [E] [W] n’évoque aucune dégradation qui résulterait du dégât des eaux, et qu’au contraire, il établit qu’elles ont pour origine le fait du locataire.

Elle considère qu’elle ne saurait donc être tenue responsable des dégradations commises par Monsieur [E] [W] en l’absence de lien de causalité entre le sinistre de 2019 et les dommages dont se prévaut la propriétaire du logement.

Elle fait également valoir que si la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue, et donc sa garantie, sa condamnation doit être limitée au coût des travaux de réparation en lien avec le dégât des eaux.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire il convient de rappeler d’une part que l’article 446-1 du code procédure civile

prévoit que s’agissant des procédures orales, que les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien mais qu’elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit, d’autre part que l’article 446-2-1 du même code dispose :

“Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d’elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées”.

En l’espèce les parties sont toutes représentées par avocat et à la dernière audience du 20 février 2026, après jonction des deux procédures ainsi que ci-dessus rappelé, elles s’en sont remis à leurs conclusions écrites.

Dès lors la juridiction n’a lieu de statuer que sur les prétentions telles qu’elles figurent dans ces dernières conclusions.

Spécifiquement, s’agissant des conclusions en réplique n° 3 de Monsieur [E] [W] assisté de l’ATINA, il convient de relever qu’aucune demande n’est plus formée à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 9] et de la SA ALLIANZ IARD qui ont été assignées en intervention forcées, ce dont il résulte en application des dispositions précitées que les demandes sont réputées abandonnées envers ces parties.

— Sur les dégradations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » et « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En outre, même dans l’hypothèse où des désordres sont qualifiés dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

En l’espèce, Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] versent aux débats un état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 16 octobre 2013, qui indique que le logement pris à bail par Monsieur [E] [W] était en très bon état, à l’exception de quelques trous rebouchés et tâches aux murs et d’une trace au plafond de la pièce principale, du tablier de la baignoire abîmé et de la robinetterie entartrée de la salle de bains.

Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] produisent également un procès-verbal de constat établi le 18 janvier 2024 en présence de Monsieur [E] [W] et de l’ATINA. Ce procès-verbal, valant état des lieux de sortie, a ainsi été établi contradictoirement.

L’existence de dégradations locatives sera donc appréciée en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie et par référence aux travaux dont il est demandé paiement.

Selon la facture précitée n°2024/063, Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] sollicitent la somme de 1.665 euros correspondant au remplacement du tableau électrique et d’appareils électrique.

L’état des lieux de sortie relève que dans la mezzanine deux appliques sont dépourvues d’ampoules, l’un des blocs est descellé du mur et une prise électrique est cassée et sort de son orifice. Ces désordres procèdent d’un défaut d’entretien et excèdent l’usure normale et constituent des dégradations imputables à Monsieur [E] [W].

Cependant l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation affectant le tableau électrique susceptible de justifier son remplacement. Par ailleurs, de tels travaux relèvent de grosses réparations lesquelles incombent aux bailleurs, sauf à démontrer qu’elles sont consécutives à une dégradation imputable au locataire, ce que Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] ne font pas.

Ainsi, seule les indemnisations limitées au remplacement de deux ampoules, à la refixation du bloc descellé et de la prise électrique endommagée sont justifiées.

Le coût des réparations imputables à Monsieur [E] [W] sera fixé à la somme de 100 euros.

Selon la facture précitée n°2024/063, Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] sollicitent la somme de 1.000 euros correspondant au remplacement des radiateurs et de la serrure.

L’état des lieux de sortie mentionne la présence de deux anciens convecteurs électriques dans la pièce principale, dont l’un est indiqué comme étant non fonctionnel. Toutefois, il est expressément précisé que les constatations ont été réalisées « sans lumière électrique faute de courant électrique ».

Or, cette circonstance rend matériellement impossible toute vérification du fonctionnement des équipements électriques, et notamment des convecteurs. Dès lors, la mention selon laquelle l’un d’eux ne fonctionnerait pas repose sur une appréciation dépourvue de base factuelle objective et vérifiable.

Cette incohérence dans les constatation de l’état des lieux de sortie prive cette mention de toute valeur probante.

Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] ne rapportent donc pas la preuve d’une dégradation locative imputable à Monsieur [E] [W] s’agissant des radiateurs électriques.

En revanche, l’état des lieux de sortie indique qu’une clé de l’appartement a été remise mais qu’elle n’a pas d’efficacité puisque la serrure côté extérieur est cassée. Cette détérioration procède d’un usage anormal et constitue une dégradation locative.

Ainsi, seule l’indemnisation limitée à la serrure de la porte d’entrée est justifiée.

Le coût des réparations imputables à Monsieur [E] [W] sera fixé à la somme de 170 euros.

Selon la facture n°2024/063 établie la 15 octobre 2024, Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] sollicitent les sommes suivantes :

—  2.750 euros au titre de la dépose de la baignoire, du meuble lavabo et du placard de la salle de bains, des meubles de la cuisine, de l’évier, des WC, du sol de tout l’appartement, des radiateurs et de toute la tapisserie ;

—  3.980 euros au titre de la mise en place des WC, lavabo, bac et paroi de douche ;

—  1.500 euros au titre de la création d’un doublage et la modification de la plomberie dans la salle de bains, la pose de la faïence dans la douche ;

—  8.450 euros au titre de la mise en peinture, deux couches, de tout l’appartement, et la pose du parquet flottant ;

—  2.500 euros au titre de l’installation des meubles de cuisine (plan de travail, évier, plaque de cuisson).

L’état des lieux de sortie mentionne, outre un état général de saleté pour lequel aucune indemnisation n’est sollicitée, les désordres suivants :

— salle de bains : sol vétuste et en très mauvais état, disparition de la vitre du pare-douche, étagère intérieure du meuble vasque en très mauvais état, petit meuble très vétuste, carrelage mural en état d’usage ;

— mezzanine : murs en très mauvais état avec des griffures de chat, plafond moucheté de tâches de couleur marron ;

— WC : sol en état très moyen, plafond en état d’usage et tâché, tapisserie décollée et griffée sur une hauteur d’environ un mètre ;

— pièce principale : parquet en mauvais état et très usé, tapisserie comportant des griffures de chat, plafond craquelé ;

— coin cuisine : porte du placard sous évier défaite, étagère intérieure tachée, plafond moucheté de tâches de couleur marron.

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux par le locataire, soit un peu plus de 10 années, l’usure du parquet, l’état du sol de la salle de bains et des WC, le craquèlement du plafond, l’état d’usage des carreaux muraux et le vieillissement des meubles et équipements doivent être regardés comme relevant de l’usure normale, en l’absence de preuve d’un usage anormal rapportée par les bailleurs.

En revanche, les griffures importantes sur les murs et tapisseries, la disparition de la vitre du pare-douche, la dégradation marquée de certains éléments mobiliers ainsi que les salissures anormales et tâches importantes sur les plafonds constituent des désordres imputables au locataire, excédant la simple vétusté.

Les sommes réclamées par les bailleurs reposent sur une facture incluant des travaux de rénovation globale et d’amélioration du logement, comprenant notamment : la création d’un doublage, la modification de la plomberie, la pose d’équipements nouveaux (bac, paroi de douche, faïence, plan de travail, évier, plaque de cuisson) et la réfection complète des sols et peintures.

Or, ces prestations excèdent la simple remise en état du logement et constituent, pour partie, des travaux d’amélioration ou de remplacement d’éléments non dégradés. En effet, l’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucune dégradation affectant la baignoire, les WC, le lavabo, les radiateurs, l’évier et la plaque de cuisson, de sorte que leur dépose et remplacement ne peuvent être imputés au locataire.

Par ailleurs, les travaux de transformation de la salle de bains (faïence, doublage, douche, modification de plomberie) correspondent à une amélioration du bien, sans lien direct avec les désordres constatés.

En outre, la facture produite ne permet pas de distinguer précisément la part des travaux strictement nécessaires à la réparation des dégradations locatives.

Il convient donc de procéder à une évaluation en tenant compte de la nature limitée des désordres imputables, de l’ancienneté des éléments affectés et de l’application d’un coefficient de vétusté.

Dès lors, le montant imputable au locataire sera fixé à 1.500 euros.

Selon la facture précitée n°2024/063, Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] sollicitent la somme de 1.785 euros correspondant à la dépose, fourniture et repose de deux volets roulants.

L’état des lieux de sortie relève que les deux volets de la pièce principale sont cassés, que l’un d’eux est arraché et que les deux manivelles ont disparu. Ces désordres sont parfaitement incompatibles et justifie leur remplacement aux frais du locataire, en tenant compte cependant d’un coefficient de vétusté de 50% compte tenu de la durée d’occupation du logement.

La part résiduelle imputable à Monsieur [E] [W] étant établie à 50% du coût de leur remplacement, le coût des réparations qui lui sont imputables s’élève à la somme de 892,50 euros.

Selon la facture précitée n°2024/063, Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] sollicitent la somme de 450 euros correspondant à la réparation de la porte.

L’état des lieux de sortie indique que la porte d’entrée est en très mauvais état, qu’un trou a été réalisé par un serrurier et qu’elle présente un gros arrachement dans l’arrête saillante basse. Monsieur [E] [W] reconnaît cette dégradation locative.

Il convient donc de retenir la somme de 450 euros.

Monsieur [E] [W] soutient que les dégradations précitées trouvent leur origine dans un dégât des eaux survenu dans l’appartement.

Il ressort du constat amiable de dégât des eaux du 5 juillet 2022 ainsi que du rapport définitif du 17 février 2023 qu’un sinistre, ayant pour origine une infiltration par la toiture intervenue le 4 juillet 2022, a été identifié et réparé. Ces éléments mentionnent l’existence de dommages subis par Monsieur [E] [W].

En outre, le courrier en date du 17 février 2023 émanant de la SA AXA FRANCE IARD, assureur de Monsieur [E] [W], fait état de désordres affectant notamment le parquet massif et la colle, ainsi que les peintures et papiers peints, et indique que ces dommages relèveraient de la garantie de l’assureur de l’immeuble.

Toutefois, si ces pièces mentionnent un sinistre imputable à des infiltrations provenant de la toiture de l’immeuble, elles ne comportent aucune description suffisamment précise des désordres invoqués, ni aucun élément permettant d’en apprécier l’étendue, la consistance et la localisation exacte. Elles ne sont, en outre, corroborées par aucune autre pièce permettant de caractériser le sinistre et les dommages consécutifs.

Au demeurant Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T], de même que le syndicat des copropriétaires, contestent la survenance d’un sinistre en 2022. Les demandeurs produisent à cet effet un procès-verbal d’assemblée générale du 5 mai 2019 ainsi qu’un appel de fonds du Cabinet ATI du 13 mars 2020 relatifs à des travaux de réfection de la toiture, ainsi qu’un courrier électronique daté du 31 janvier 2022 de Madame [O] [F], ancienne curatrice de Monsieur [E] [W], évoquant un dégât des eaux, soit antérieurement au sinistre invoqué du 4 juillet 2022.

Au surplus, l’état des lieux de sortie ne permet en rien d’établir que les dégradations constatées et retenues trouvent leur origine dans un dégât des eaux et ne caractérisent pas davantage un lien de causalité entre les désordres invoqués et le sinistre allégué. En particulier ni dégât au plafond, ni humidité ne sont constatées dans le procès-verbal de constat, qui ne fait aucune mention de dégradations liées à un dégât des eaux.

Dès lors, Monsieur [E] [W], qui entend s’exonérer de sa responsabilité, ne rapporte pas la preuve que les dégradations locatives relèvent d’une cause étrangère, à savoir le dégât des eaux dont il se prévaut.

Ainsi, Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] sont bien fondés à se voir indemniser des dégradations locatives précitées.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [E] [W] est redevable de la somme de 3.112,50 euros au titre des dégradations locatives.

Par conséquent, et après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 470 euros, Monsieur [E] [W] sera condamné à payer à Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] la somme de 2.642,50 euros (3.112,50 – 470) au titre au titre des dégradations locatives.

La demande de Monsieur [E] [W] tendant à obtenir un solde sur le montant du dépôt de garantie sera dès lors rejetée.

— Sur le préjudice financier de Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] :

L’article 1231-1 du code civil prévoit que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1231-2 du même code dispose que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

En l’espèce, Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] soutiennent que le logement n’a pas pu être remis en location entre le 18 janvier 2024 et 20 septembre 2024, en raison de l’importance des dégradations locatives imputables à Monsieur [E] [W] et de l’indisponibilité des artisans.

S’il est établi que des dégradations locatives sont imputables à Monsieur [E] [W], il ne ressort toutefois pas des éléments versés aux débats que celles-ci présentaient une ampleur telle qu’elles rendaient le logement impropre à la relocation durant 8 mois.

En outre, les bailleurs ne peuvent utilement opposer au locataire l’indisponibilité de l’artisan qu’ils ont choisi, ni les délais afférents à la réalisation des travaux excédant la remise en état des seules dégradations qui lui sont imputables, notamment lorsqu’ils relèvent, pour partie, de travaux d’amélioration ou de remplacement d’éléments non dégradés et que le devis ayant précédé la facture précitée a été établi le 27 février 2024 et signé trois mois après, le 1er juin 2024.

Ainsi, faute pour Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] de justifier de la durée pendant laquelle le logement est demeuré impropre à la relocation du fait exclusif du locataire, leur demande ne peut être accueillie qu’à hauteur de la perte de loyers effectivement établie laquelle est nécessairement fonction de l’ampleur des dégradations imputables au locataire.

Ainsi, compte tenu des développements précédents, il convient de considérer que cette perte correspond à un mois de loyer.

Par conséquent, Monsieur [E] [W] sera condamné à payer à Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] la somme de 500 euros au titre de la perte d’un loyer.

— Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [E] [W], condamné au paiement de sommes à Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T], supportera la charge des dépens, mais l’équité conduit à laisser à chacune de ces parties la charge de ses frais irrépétibles.

Monsieur [E] [W], qui succombe, sera tenu aux dépens de l’instance en garantie.

La prestation de recouvrement ou d’encaissement visée à l’article A.444-32 du code de commerce, figurant au numéro 129 du tableau 3-1 du tarif des huissiers de justice est à la charge du créancier, et n’a pas lieu d’être mise à la charge du débiteur, lui-même redevable de la prestation de recouvrement ou d’encaissement figurant au numéro 128 du même tableau.

En outre le sort des frais d’exécution forcée est régi par le code des procédures civiles d’exécution et ceux-ci ne relèvent pas des dépens.

Les dispositions de l’article 699 relatives à la distraction des dépens au profit des avocats ne sont applicables que dans les matières où leur ministère est obligatoire, et il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de ce chef.

Monsieur [E] [W] sera condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 9] et à la SA ALLIANZ IARD, une indemnité de 500 euros chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] la somme de 2.642,50 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à Madame [J] [D] et Monsieur [I] [T] la somme de 500 euros au titre de leur préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [E] [W] de sa demande en restitution d’une somme sur le dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] aux dépens de l’instance principale ;

DÉBOUTE Madame [J] [D], Monsieur [I] [T] et Monsieur [E] [W] de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] aux dépens de l’instance en garantie ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 9] et à la SA ALLIANZ IARD, une indemnité de 500 euros chacun, le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection