N° RG 25/00497 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPWK

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 1]

[Localité 4]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/00497 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPWK

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

Maître Jean WEYL

Expédition à

[Y] [K]

Expédition à Préfecture

le

Le Greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

3F GRAND EST, SA D’HLM

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Hafize CIL, Greffière placée

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2025.

ORDONNANCE

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la S.A. d’H.L.M. 3F GRAND EST a fait assigner en référés Madame [Y] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec cette dernière.

Elle expose avoir par contrat conclu le 18 mars 2016 donné à bail à la défenderesse un logement n°424 sis [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que deux emplacements de stationnement, dont les loyers réactualisés s’élèvent à la somme mensuelle, charges comprises, de 781,26 euros.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 18 janvier 2025, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au Juge des Référés :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion de la défenderesse, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de la condamner au paiement, à titre de provision :

— d’une somme de 4.867,68 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 juin 2025.

La société 3F GRAND EST, représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures.

Madame [K] comparaît en personne, remet un courrier expliquant les raisons de ses difficultés financières, exprime son souhait de se maintenir dans son logement et indique n’avoir rien payé depuis septembre 2024, mais avoir réglé 209,00 euros pour ce mois.

L’affaire a été mise en délibéré pour la présente ordonnance de référé rendue contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX de la situation des impayés en date du 10 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la date d’assignation du 1er avril 2025.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par l’huissier à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 2 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 juin 2025.

Cette dernière a, le 23 mai 2025 adressé au Juge un bilan social relatif à la situation de Madame [K].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 18 mars 2016, la société 3F GRAND EST a donné à bail à Madame [K] un logement n°A021L-0424 situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer de 466,42 euros 113,92 euros de charges générales, 22,28 euros de provisions eau froide, 1,51 euros pour le compteur d’eau froide, et 4,40 euros pour l’entretien cable télévision, soit un montant global de 608,53 euros.

Par avenant au contrat de location du 17 mars 2021, elle lui a donné en location deux emplacements de stationnement n°A021P-0009 et n°A021P-0134 moyennant un loyer mensuel respectif de 41,65 euros et 20,82 euros. Cet avenant stipule que forme un ensemble indivisible avec le bail initial, dont toutes les clauses et conditions demeurent applicables et produisent pleinement leurs effets à l’égard des parties.

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Compte tenu des indexations, les loyers réactualisés s’élèvent à 536,12 euros pour le logement, ainsi qu’à 25,43 euros et 46,25 euros pour les emplacements de stationnement, soit un total de 607,80 euros par mois.

Le bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 18 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2.643,02 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Madame [K] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge des référés ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 mars 2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Madame [K] , malgré la résiliation du bail, cause à la société 3F GRAND EST un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Madame [K] sera condamnée à son paiement, à titre de provision, du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement à la bailleresse ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

Madame [K] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’autoriser la bailleresse à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Madame [K] reste redevable de la somme de 5.638,94 euros au 17 juin 2025, loyer de mai 2025 inclus.

Madame [K] sera condamnée au paiement de ce montant, à titre de provision, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [K] n’ayant pas repris le paiement des loyers courants, aucun délai suspensif de clause résolutoire ne peut dès lors lui être accordé en vertu des articles précités.

3. Sur l’exécution provisoire

La présente ordonnance de référé est exécutoire de plein droit par provision en vertu de l’article 489 du Code de Procédure Civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [K] ayant succombé à la présente instance, elle en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de la S.A. d’H.L.M. 3F GRAND EST ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 18 mars 2016, est résilié de plein droit au 19 mars 2025 ;

FIXONS le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges ;

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CONDAMNONS Madame [Y] [K] au paiement de cette indemnité provisionnelle à la S.A. d’H.L.M. 3F GRAND EST du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

En conséquence,

CONDAMNONS Madame [Y] [K] à payer à la S.A. d’H.L.M. 3F GRAND EST la somme de 5.638,94 euros, à titre de provision, pour l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 17 juin 2025, loyer de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

REJETONS la demande de délais présentée par Madame [Y] [K] ;

ORDONNONS l’évacuation par Madame [Y] [K] , et tous occupants de son chef, du logement n°A021L-0424 sis [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que des emplacements de stationnement n°A021P-0009 et n°A021P-0134, dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDONS à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [K] ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DECLARONS la présente ordonnance exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS Madame [Y] [K] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGEONS ET PRONONÇONS, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge des Référés et Greffier, avons signé la présente ordonnance.

Le Greffier, Le Juge,