Cour d’Appel d'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

3ème Chambre civile

Date : 31 Mars 2025

MINUTE N°25/

N° RG 23/03805 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PFTZ

Affaire : [E] [R]

C/ [U] [D]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Corinne GILIS, Juge de la Mise en Etat, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier

DEMANDEUR À L’INCIDENT ET AU PRINCIPAL :

M. [E] [R]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE À L’INCIDENT ET AU PRINCIPAL:

Mme [U] [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 14 Janvier 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 31 Mars 2025 a été rendue le 31 Mars 2025 par Madame Corinne GILIS Juge de la Mise en état, assistée de Madame Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier,

Grosse :M^e Jean-louis FACCENDINI

, Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z.

Expédition :

Le

Expertise

Rmee au 10 novembre 2025 à 9h30

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date à [Localité 9] du 30 janvier 1964, la Compagnie Générale d’Assurances «RHIN ET MOSELLE », aux droits de laquelle sont venus successivement la société [Adresse 10] et Messieurs [Z] et [E] [R], a consenti à la société anonyme « AU BON MARCHE » un bail commercial pour des locaux sis à [Localité 9] pour une durée courant du 1er janvier 1963 pour s’achever le 31 décembre 1971.

Par avenant en date du 3 mars 1972 , ledit bail était renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1972 pour expirer le 31 décembre 1980.

Par avenant en date du 28 février 1981, la société [Adresse 10], venant aux droits de la Compagnie Générale d’Assurances « RHIN ET MOSELLE », et Madame [O], locataire, convenaient d’un renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1981 pour finir le 31 décembre 1989.

Le 31 décembre 1989, un congé était de nouveau délivré avec offre de paiement d’indemnité d’éviction.

A la suite du droit de repentir du propriétaire, une convention était signée en date du 10 février 1995 entre M. [Z] [R], venant aux droits de la société [Adresse 10], et Mme [O], renouvelant le bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1995 pour expirer le 31 décembre 2003.

Par avenant à bail commercial en date du 5 octobre 2001, l’impôt foncier était mis à la charge de Mme [O], locataire, et le loyer était porté au titre de la révision pour la troisième période triennale, du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2003, à la somme de 55.637 francs, soit 8.481,81 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par exploit en date du 13 juin 2003, M. [Z] [R] et M. [E] [R], bailleurs, délivraient à Mme [O] un congé avec offre de renouvellement en vue de l’échéance du bail du 31 décembre 2003 pour voir porter le loyer à la somme de 14.700 euros hors taxes et hors charges par an.

Un avenant était signé entre les parties aux termes duquel le bail était renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2004 pour expirer le 31 décembre 2012.

Par acte reçu le 30 mars 2006 devant notaire, M. [E] [R], déjà nu-propriétaire du bien dont s’agit, est devenu l’usufruitier et se trouve, dès lors, aujourd’hui seul propriétaire des locaux concernés.

A la date du 17 janvier 2012, le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement et déplafonnement à Mme [U] [O] en vue de l’échéance du bail du 31 décembre 2012.

Par exploit délivré le 27 septembre 2012, Mme [O] acceptait le principe du renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2013 mais refusait le principe du déplafonnement en offrant un loyer plafonné à l’indice national trimestriel du coût de la construction.

Par jugement en date du 7 mai 2014, le Juge des loyers commerciaux, constatait l’accord des parties sur le renouvellement de bail à effet du 1er janvier 2013 et désignait Monsieur [I] en qualité d’expert avec mission habituelle en la matière.

Par jugement du 29 juin 2016, le Juge des loyers commerciaux rejetait la demande de déplafonnement de M. [E] [R] et fixait le montant du loyer à la somme de 15.523,46 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2013.

Par arrêt du 15 juin 2017, la Cour d’appel d'[Localité 7] confirmait le jugement en toutes ses dispositions.

Par acte acte de Commissaire de justice signifié 31 octobre 2022 , Mme [U] [O] a sollicité de M. [E] [R] le renouvellement de son bail commercial.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 13 janvier 2023, M. [E] [R] a refusé le renouvellement du bail et, conformément à l’article L.145-14 du Code de Commerce, offert le versement de l’indemnité d’éviction.

C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 6 octobre 2023, M. [E] [R] a assigné Mme [U] [X] devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir fixer l’indémnité d’éviction due à la somme de 40.000 euros et subsidiairement désigner un expert en vue de sa détermination outre la condamnation de la preneuse au paiement d’une indemnité d’occupation déplafonnée au 1er janvier 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux occupés.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 26 février 2024, [E] [R] demande au Juge de la mise en état de désigner tel expert avec pour mission de déterminer l’indemnité d’éviction à laquelle le preneur peut prétendre par suite du refus de renouvellement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, [E] [R] réitère sa demande d’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2024, [U] [X] demande au Juge de la mise en état de :

— Désigner tel expert judiciaire avec mission de fournir au Tribunal tous les éléments lui permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et des indemnités accessoires, notament l’indemnité de remploi, constitué notamment par les frais relatifs aux droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un fond de même valeur au sens de l’article L.145-14 du Code de commerce, les frais de réinstallation, les frais de déménagement, l’indemnisation du trouble commercial, l’indemnité de double loyer, la perte des stocks, la perte partielle de clientèle, de licenciement et frais divers dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce et d’autre part en cas de transfert de fonds dans un local équivalent;

— Dire que l’expert aura pour mission de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2023 en appliquant un coefficient de précarité compte tenu des inconvénients inhérents à sa situation, son bailleur ayant entendu procéder à son éviction;

— Dire que M. [R] devra faire l’avance des frais d’expertise judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En l’espèce, la signification du refus de renouvellement par M. [E] [R] le 13 janvier 2023 a mis fin au bail commercial liant les parties.

Ce refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L. 145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération des locaux.

Le principe des indemnités d’éviction et d’occupation ainsi dues réciproquement n’est pas discuté entre les parties.

En revanche, les parties s’opposent sur les montants de ces indemnités de sorte qu’elles sollicitent une expertise.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par le propriétaire au locataire évincé et chiffrer le montant de l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable jusqu’à son départ effectif des lieux, en l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, et au vu de l’accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés de la bailleresse, qui a refusé le renouvellement des baux.

Les modalités en seront précisées au dispositif de la décision.

Il convient de fixer un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges en application de l’article L.145-57 du Code de commerce à compter du 1er janvier 2023.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de la mise en État, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel,

Ordonnons une expertise et désignons pour y procéder:

Madame [N] [M] née [V]

DUT gestion des entreprises et des administrations

[Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.03.02.58.12

Fax : 04.93.13.00.21

Mèl : [Courriel 8]

Avec mission, après avoir convoqué les parties et leurs représentants dans les conditions prévues aux articles 160 et suivants du code de procédure civile de :

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les lieux loués ;

— rechercher tous éléments nécessaires au chiffrage de l’indemnité d’éviction à laquelle le preneur à bail peut prétendre par suite du refus de renouvellement opposé par le bailleur, en caractérisant les éléments de préjudice résultant de ce refus au sens de l’article L 145-14 du code de commerce, en particulier en prenant en compte :

— la possibilité ou non d’un transfert du fonds sans perte significative de clientèle

— la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, en précisant en particulier si elle doit ou non être augmentée de la TVA ;

— les frais normaux de déménagement, notamment en cas de transfert les charges de double loyer,

— les frais de réinstallation, notamment le coût des frais d’agencement non amortis, ou encore les pertes de stocks, ainsi que le trouble commercial résultant de la réinstallation ;

— les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, et les divers frais administratifs induits par le transfert ou à la réinstallation ;

— rechercher tous éléments nécessaires au chiffrage de l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en application de l’article L 145-28 du code de commerce, par référence à la valeur locative, déterminée notamment en fonction :

— des caractéristiques du local considéré ;

— de la destination des lieux ;

— des facteurs locaux de commercialité ;

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— de la précarité afférente à l’occupation.

Acceptation :

Disons que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

Consignation :

Disons que M. [E] [R] et [U] [X] devront consigner à la régie du tribunal au plus tard avant le 30 juin 2025 la somme de 5.000 euros ( 2 500 euros chacun)afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;

Disons qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion.

Disons que si l’une des parties obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera dispensée d’office de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ;

Disons que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le Greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

Disons l’expert évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses et fera connaître au magistrat, en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs ;

Disons que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

Disons que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation. Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du magistrat le montant complémentaire de consignation sollicité, ce dernier rendra une ordonnance condamnant une des parties à consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

Diligences :

Disons que pour l’exécution de sa mission, l’expert judiciaire :

1°) devra prendre connaissance des explications des parties, ainsi que de tous documents utiles à son information, à charge d’en préciser les sources ;

2°) pourra entendre au besoin tout sachant dans les conditions prévues par l’article 242 alinéa 1er du Code de procédure civile;

3°) pourra prendre l’avis d’un technicien (sapiteur) dans une spécialité distincte de la sienne conformément à l’article 278 du code de procédure civile ;

Disons que les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date d’examen tous les documents se rapportant au litige et que le demandeur à l’expertise communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ;

Rappelons aux parties qu’elles devront communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

Disons qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile , dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises et le tenir informé immédiatement de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission;

Clôture des opérations :

Disons que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) au plus tard le 30 octobre 2025, rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

Disons que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

Disons qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

Disons que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

Disons que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observations ;

Disons que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction ;

Disons que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressé concomitamment aux parties;

Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

Fixons pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges en application de l’article L.145-57 du Code de commerce.

Disons que les dépens de l’incident suivront le sort de l’instance au fond,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 10 novembre 2025 à 9h30 pour conclusions des parties.

Et la juge de la mise en état a signé avec la greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT