N° RG 23/08932 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YMGV

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 23/08932 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YMGV

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.C.I. ACROPOLE

C/

S.D.C. LES LOTUS FRONT DE MER

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE – [Localité 1] – BLATT ASSOCIES

M^e Nadine PLA-DEBRAY

M^e Emmanuelle POUYADOUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 5 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 prorogé au 12 mai 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

La S.C.I. ACROPOLE

Dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par son gérant en exercice Madame [J] [B] [R] [Q] [C] veuve [V] domiciliée en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES, avocat plaidant, Maître Nadine PLA-DEBRAY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

DEFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] dont le siège est [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS BONNOT IMMO dont le siège [Adresse 4] à [Localité 3]

Représenté par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/08932 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YMGV

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ACROPOLE est propriétaire depuis le 27 juin 2022 des lots n° 2, 15, 18, 19, 20, 23, 24, 25, 40, 41, 56, 57 et 58 de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 2] sis [Adresse 5], possédant 2350/10324 tantièmes des parties communes générales.

Avant cette acquisition, l’assemblée générale du 04 octobre 2021 avait voté des résolutions pour des travaux de façade et la refonte du règlement de copropriété. Ces résolutions ont été annulées par jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 novembre 2022.

Le13 février 2023, une résolution n° 17 concernant des travaux de réhabilitation de la façade Nord a été également rejetée.

Réunis en assemblée générale le 20 septembre 2023, les copropriétaires de la [Adresse 6] ont adopté notamment une résolution n°15 dans les termes suivants : « Désigne M [F], architecte pour réaliser les missions suivantes :

— Etablir un diagnostic de l’état de l’immeuble et des travaux éventuels à réaliser sur le bâtiment notamment sur les façades Nord, Est et Ouest (avant toit, balcon du deuxième étage, descellement des briques, oxydation des ferrailles des murs extérieurs)

— Proposer dans l’éventualité de travaux nécessaires un projet de nature à améliorer l’aspect esthétique de la façade Nord pour restituer autant que faire se peut l’unicité architecturale du bâtiment »

Après réception du procès-verbal d’assemblée notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 septembre 2023, la SCI ACROPOLE a, par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RÉSIDENCE [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS BONNOT IMMO devant la présente juridiction aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n° 15, au vote de laquelle elle était opposante.

Le 09 décembre 2024, la SAS B2DIMMO a été désignée en qualité de syndic en remplacement de la SAS BONNOT IMMO.

Par conclusions d’incident en date du 17 juin 2025, la SCI ACROPOLE a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir quant aux demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires.

Le 18 juillet 2025, le juge de la mise en état a renvoyé la fin de non-recevoir à la formation de jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2025, la SCI ACROPOLE, demande au tribunal de :

— Dire et Juger recevables et bien fondée les demandes formées par la SCI ACROPOLE,

Dire et Juger irrecevables et mal fondées les demandes reconventionnelles formées par le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété LES LOTUS FRONT DE MER,

— Annuler la résolution n°15 figurant au procès-verbal de l’Assemblée Générale tenue le 20/09/2023,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété LES LOTUS FRONT DE MER à verser à la SCI ACROPOLE la somme de 1000 € en réparation de son préjudice,

— Dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la copropriétaire demanderesse sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires LES LOTUS FRONT DE MER à verser à la SCI ACROPOLE la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RÉSIDENCE [Adresse 2], demande au tribunal au visa des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— REJETER l’ensemble des demandes de la société requérante,

— ORDONNER la démolition des structures en bois édifiées sur les espaces réservés aux jardins et la remise dans l’état d’origine, c’est-à-dire la remise en herbe et la reconstitution du mur de rocailles, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ORDONNER la démolition de l’escalier intérieur côté sud, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la SCI ACROPOLE au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— LA CONDAMNER aux entiers dépens,

— RAPPELER que la décision sera frappée de l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été établie le 27 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

MOTIVATION

I/ Sur l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 7],

Moyens des parties

La SCI ACROPOLE soutient que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires (visant la démolition d’un escalier et de structures en bois) est irrecevable pour absence de lien suffisant avec l’instance principale.

Elle rappelle que son action porte exclusivement sur l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 20 septembre 2023 pour des motifs de forme et de fond.

Elle soutient que le litige sur la validité d’une décision collective est totalement étranger au litige portant sur une prétendue édification de travaux non autorisés.

Elle affirme que le syndicat des copropriétaires tente d’introduire un litige nouveau dans une procédure qui ne s’y prête pas.

Au surplus, elle souligne l’absence d’habilitation par une décision de l’assemblée générale pour agir, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

Le Syndicat des copropriétaires conteste cette analyse et considère que le lien est suffisant.

Il expose que la demanderesse a procédé, sans autorisation de l’assemblée générale, à la construction d’un escalier intérieur et de structures en bois sur des jardins (parties communes à jouissance privative), modifiant l’espace extérieur et l’emprise au sol et qu’il appartient au syndic de faire respecter les clauses du règlement de copropriété.

Il estime dès lors que les deux demandes concernent les mêmes parties au sein du même immeuble et portent sur le respect des règles d’ordre public de la loi de 1965 comme celles du règlement de copropriété, le lien est établi.

Il se prévaut enfin de la jurisprudence de la Cour de cassation ( 12 décembre 2023, n°22-19407 ) aux termes de laquelle le syndic peut défendre aux actions intentées en justice contre le syndicat sans y avoir été autorisé par une décision d’assemblée générale.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 70 est d’interprétation souveraine par le juge du fond. Toutefois la Cour de cassation rappelle régulièrement que l’identité des parties ne suffit pas à caractériser le « lien suffisant ».

En outre, il est de jurisprudence constante que si la demande reconventionnelle repose sur des faits distincts de ceux de la demande principale et ne constitue pas un moyen de défense, elle doit être déclarée irrecevable.

En l’espèce, il ressort que l’action principale engagée par la SCI ACROPOLE tend exclusivement à l’annulation de la résolution d’assemblée générale pour des motifs de pur droit liés au respect des formes de convocation, à la clarté des délibérations et aux majorités de vote prescrites par la loi du 10 juillet 1965 et que la demande reconventionnelle repose, quant à elle, sur des griefs de nature matérielle relatifs à l’usage des parties communes, au respect du règlement de copropriété par un copropriétaire agissant à titre privé ;

Or, il n’existe aucune interdépendance entre la validité de résolution n° 15 et la licéité des travaux privatifs réalisés par la SCI ; que l’issue de l’une des demandes n’est pas de nature à influer sur le sort de l’autre ; qu’en l’absence de lien de connexité suffisant, il convient de déclarer la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires irrecevable.

II/ Sur la recevabilité des demandes de LA SCI ACROPOLE

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales sont ouvertes aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

En l’espèce, la SCI ACROPOLE dont la qualité de copropriétaire est incontestable a bien la qualité d’opposant à la délibération n° 15 critiquée pour avoir voté contre celle-ci et il n’est pas discuté qu’elle a formé sa contestation dans le délais et formes prescrites par l’article 42 précité de sorte que son action doit être déclarée recevable.

III/Sur l’annulation de la résolution n° 15

La SCI ACROPOLE sollicite l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 20 septembre 2023 d’abord pour absence d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la souscription d’un emprunt collectif destiné à financer les travaux relevant de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965. Ensuite, elle invoque la problématique de l’ambiguïté de la formulation de la résolution en violation de l’article 9 du Décret du 17 mars 1967. Enfin, elle conteste le vote à la majorité de l’article 24 de ladite résolution.

En ce qui concerne la demande d’annulation de la résolution n° 15 pour irrespect des dispositions de l’article 25-3 de la loi du 10 juillet 1965 relative à l’emprunt collectif, la SCI ACROPOLE argue que, dès lors que la résolution envisage des travaux d’amélioration, l’ordre du jour devait impérativement mentionner les conditions d’un emprunt collectif et l’omission de cette mention d’ordre public doit emporter la nullité de la résolution. Le défendeur n’a pas conclu sur ce point.

Sur l’irrégularité de la résolution pour pluralité d’objets et ambiguïté, la demanderesse fait valoir que la résolution ne répond pas aux exigences imposées par le décret susvisé ni par la jurisprudence, laquelle rappelle que la question soumise au vote de l’assemblée générale ne doit être ni complexe ni ambiguë ni même de nature à justifier des réponses distinctes et relever de majorité différente, qu’elle ne peut avoir qu’un seul objet. Elle souligne que la résolution litigieuse comporte en réalité deux questions distinctes et même de manière indivisible deux missions de nature différente : un diagnostic technique (sur la vérification de l’état de l’immeuble) et un projet de travaux d’amélioration ou d’embellissement. Elle affirme que cette rédaction procède d’une volonté délibérée de contourner le rejet des précédentes résolutions de 2021 et 2023 portant sur le même objet, notamment les travaux de modification de la façade nord de l’immeuble et de masquer le véritable coût et la nature des travaux projetés, privant ainsi les copropriétaires d’un vote distinct et éclairé sur chaque étape, en violation du principe d’unicité de question. Elle ajoute que la résolution ne comporte aucune précision quant aux conditions d’intervention de l’architecte, ni le coût de sa prestation. Elle souligne que l’assemblée ne pouvait valablement voter un engagement financier de la copropriété sans connaître l’étendue exacte de la prestation ni avoir procédé à une mise en concurrence préalable, rendant la décision arbitraire et financièrement indéterminée.

Le défendeur réplique en se prévalant de la jurisprudence constante ( Cass, civ, 8 octobre 2015 n° 14-22.39) aux termes de laquelle le principe du vote séparé par l’assemblée générale sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, à peine de nullité, trouve ses limites lorsqu’il existe un lien suffisamment étroit entre les questions ayant fait l’objet d’un vote unique. Il soutient que la résolution litigieuse n’a qu’un seul objet, à savoir la désignation de l’architecte pour établir une analyse des besoins et les propositions à formuler, les deux points évoqués constituent un sujet unique en lien avec un objet unique. Il ajoute que les termes sont clairs et précis puisqu’il s’agit de donner mission de consultation à un professionnel afin d’établir un diagnostic de travaux éventuels à réaliser et pas de procéder à ce stade à la réalisation de travaux ; que si des travaux sont préconisés (projet), ces derniers feront l’objet d’un vote au cours d’une autre assemblée pour le principe de leur réalisation et les conditions de leur financement. Il conclut qu’il s’agit d’une mission préventive pour éviter des désordres futurs et que dès lors, l’argumentation de la demanderesse est inopérante.

Enfin, en ce qui concerne le vote de la résolution à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la demanderesse fait valoir que la résolution adoptée en ce qu’elle missionne un architecte pour établir un projet de modification d’une façade ne peut être voté à la majorité simple, la majorité absolue étant a minima requise en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que s’agissant d’une mission d’étude technique, la majorité simple de l’article 24 de la loi 1965 est la seule applicable.

Réponse du tribunal

Sur la rédaction de la résolution n°15

Il résulte des dispositions de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que l’ordre du jour de l’assemblée générale ne peut être imprécis ou équivoque, et doit être rédigé de manière claire afin que chaque copropriétaire soit pleinement informé et puisse voter en connaissance de cause.

De même, il est constant que conformément aux articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967, chaque résolution proposée et votée par l’assemblée générale des copropriétaires ne doit avoir qu’un seul objet, à moins de démontrer le caractère indissociable des questions faisant l’objet d’un vote unique, et notamment de travaux.

Il ressort des termes de la résolution litigieuse que celle-ci confie à M [F], architecte, une mission d’étude visant à établir un état des lieux technique et à proposer des axes d’amélioration esthétique ; que cette mission forme un ensemble intellectuel cohérent et indivisible, le diagnostic technique étant le préalable nécessaire et indispensable à toute proposition architecturale ;

Qu’ainsi, la résolution ne procède à aucun mélange de questions hétérogènes mais définit une mission d’expertise unique ; que les copropriétaires ont pu voter en parfaite connaissance de cause sur le principe d’une étude technique, sans que celle-ci n’emporte décision immédiate et définitive de réalisation de travaux ; qu’elle est suffisamment précise et claire, dans la mesure où elle distingue les deux missions qui seront confiées à l’architecte, la première relative à un diagnostic de l’état de l’immeuble et la seconde à une proposition de projet, avec une description des éléments à prendre en considération, en particulier l’avant toit, le balcon du deuxième étage, le descellement des briques, ainsi que l’oxydation des ferrailles des murs extérieurs. En conséquence, le grief de l’ambigüité sera écarté.

En outre, il est constant en jurisprudence que les décisions de l’assemblée générale ayant un caractère purement préparatoire ou préventif, telles que le mandat donné à un technicien pour éclairer la copropriété- ne sont pas soumises aux exigences de mise en concurrence de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles concernent les marchés de travaux et de fournitures ;

Qu’en l’espèce, la résolution n° 15 ne valide aucun budget de travaux mais initie une phase d’instruction ; que l’absence de fixation d’une enveloppe d’honoraires ou de devis comparatifs ne saurait vicier la décision, le syndic ayant pour mission de solliciter la proposition de l’homme de l’art suite au vote ; que la SCI ACROPOLE, ne démontre aucun préjudice, la dépense d’étude étant une mesure de gestion normale pour la conservation de l’immeuble. Ce moyen sera également rejeté.

Sur l’obligation de la souscription d’un emprunt collectif

L’article 25-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur les travaux mentionnés à l’article 26-4, la question de la souscription d’un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l’ordre du jour de la même assemblée.

Il ressort que l’article susvisé ne s’applique et ne concerne que le financement de travaux décidés, or en l’espèce, le vote de la résolution se borne à solliciter l’avis d’un technicien sans engager la copropriété dans la réalisation de travaux de transformation. En conséquence, le moyen soulevé est manifestement inopérant à l’encontre d’une délibération de nature purement consultative.

Sur la violation des règles de majorité

Enfin, la détermination de la majorité applicable s’apprécie au regard de l’objet immédiat de la décision et non des conséquences futures et hypothétiques de celle-ci ; qu’une décision de solliciter un diagnostic technique ou une étude architecturale constitue un acte de gestion courant et d’administration de l’immeuble, visant à éclairer le syndicat sur l’état de son patrimoine ; que de telles mesures préparatoires, qui n’engagent pas la réalisation de travaux et ne modifiant pas le règlement de copropriété, relèvent de la compétence de l’assemblée statuant à la majorité des voix exprimés des copropriétaires présents ou représentés conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’il résulte que le recours à la majorité de l’article 24 était juridiquement fondé, la résolution ne constituant ni une décision de travaux d’amélioration, ni une modification de la structure de l’immeuble.

En conséquence, l’ensemble des moyens soulevés par la SCI ACROPOLE étant inopérant, il y a lieu de la débouter de sa demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 20 septembre 2023 ;

Sur la demande indemnitaire

La SCI ACROPOLE sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice subi.

Le défendeur conclut au rejet de cette demande considérant non établi le préjudice invoqué.

Il résulte que le rejet de la demande d’annulation de la délibération litigieuse emporte nécessairement l’absence de faute imputable au syndicat des copropriétaires ; que la demanderesse, défaillante dans la preuve d’un comportement fautif du syndicat ainsi que d’un préjudice actuel et certain, doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV/Sur les demandes annexes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ACROPOLE, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires LES LOTUS FRONT DE MER l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 2000 euros lui sera alloué en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉCLARE recevables les demandes de la SCI ACROPOLE,

DÉCLARE irrecevables les demandes reconventionnelles formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RÉSIDENCE [Adresse 2],

DÉBOUTE la SCI ACROPOLE de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n°15 figurant au procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 20 septembre 2023,

DÉBOUTE la SCI ACROPOLE de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI ACROPOLE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RÉSIDENCE [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ACROPOLE aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame TAHAR, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT