Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01803 – N° Portalis DBX6-W-B7J-27T5

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[C] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 8] / FRANCE

Représentée par M^e Damien MERCERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [C] [O]

[Adresse 7]

[Adresse 11] [Adresse 10] [Adresse 9]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2023, la S.A d'[Adresse 13] a donné à bail à Madame [C] [O] un logement n°A203, situé [Adresse 5] à [Localité 14]. Par contrat séparé, il était également loué un emplacement de parking extérieur à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3647,88 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, la S.A d'[Adresse 13] a assigné Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 28 novembre 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER le jeu de la clause résolutoire et, en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ;

— ORDONNER l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 12] Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d’Exécution ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— CONDAMNER Madame [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4132,04 euros arrêtée au 1er septembre 2025, à valoir sur les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;

— CONDAMNER Madame [O] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;

— DIRE que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter du courrier de mise en demeure du 5 mars 2025,

— CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La CONDAMNER aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce qui concerne le coût du commandement et de la notification à la CCAPEX d’un montant de 188,31 euros celui de la présente assignation, la dénonciation au Préfet et des frais d’exécution à venir.

L’affaire a été débattue à l’audience du 28 novembre 2025.

Lors de l’audience, la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5995,16 euros au 25 novembre 2025, novembre 2025 inclus, et confirme les termes de sa demande initiale. Elle s’oppose à tout délai de paiement.

Madame [C] [O] comparait en personne, ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement sans toutefois préciser la teneur du plan d’apurement. Elle fait grief au bailleur de désordres relatifs au chauffage du logement.

Madame [O] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 9 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11 juillet 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 26 mai 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable en l’espèce, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après un commandement demeuré infructueux.

La S.A d'[Adresse 13] a fait signifier à Madame [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 3647,88 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 mai 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 23 mai 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 juillet 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

L’emplacement de parking étant accessoire au logement, ce dernier est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] n’apporte aucun élément au soutien de sa demande relative à l’absence de chauffage dans le logement.

Par ailleurs, la défenderesse n’apparait pas être en situation d’apurer sa dette locative, le dernier règlement remontant à juillet 2025 et l’absence de reprise de paiement du loyer courant fait obstacle à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 juillet 2025.

Dès lors, Madame [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 24 juillet 2025, ce qui constitue pour S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5995,16 euros à la date du 26 novembre 2025, novembre 2025 inclus et hors dépens.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5995,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 novembre 2025 – échéance du mois de novembre 2025 incluse. Madame [O] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La société demanderesse sollicite également la condamnation du défendeur aux dépens en ce compris les frais d’exécution à venir. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis à la charge de Madame [O].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner [O] à verser à la S.A d'[Adresse 13] la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 24 juillet 2025,

CONDAMNONS Madame [C] [O] à quitter les lieux loués, logement n°A203, situé [Adresse 6] ([Adresse 3]) et emplacement de parking extérieur à la même adresse,

AUTORISONS, à défaut pour Madame [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [C] [O] à payer à la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 5595,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 26 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [C] [O] à payer à la S.A d'[Adresse 13], à compter du 1er décembre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [C] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [C] [O] à payer à la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION