TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 25/08947 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3ASY

INCOMPÉTENCE

Grosse délivrée

le : 29 Avril 2026

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Mars 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 29 Avril 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. BEALBOCA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane PRIMATESTA de la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocats au barreau de POITIERS, plaidant et Maître Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A.S. SODIEM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-claire DI DIA, avocat au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 16 janvier 2014, la SAS SODIEM a donné à bail commercial à la SASU BEALBOCA, pour une durée de 9 ans à compter du même jour, un local situé [Adresse 3] à [Localité 2] (33), moyennant un loyer annuel initial de 108.900 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de prêt à porter accessoires de mode sous les enseignes « CACHE-CACHE, BONOBO, PATRICE BREAL » et autres du groupe BEAUMANOIR.

Le 22 mai 2025, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2025.

Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2025, le bailleur a indiqué que la demande de renouvellement était sans objet en raison d’un protocole d’accord du 11 octobre 2024 par lequel les parties ont prévu la régularisation d’un renouvellement du bail existant aux conditions initiales après la signature de l’acte de cession d’action, intervenue le 06 février 2025 entre monsieur [Q] [N] président de la société BEALBOCA et la société SOLINA.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 1er septembre 2025 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 08 octobre 2025, la SAS BEALBOCA a fait assigner la SAS SODIEM devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS BEALBOCA, soutenant son mémoire signifié le 02 mars 2026 et déposé au greffe le même jour sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin qu’il soit statué sur la date de renouvellement du bail contestée par le bailleur,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er juillet 2025 à la somme annuelle de 100.800 euros hors taxes et hors charges,enjoindre à la SAS SODIEM de produire son bail avec « DISTRICENTER »,débouter la SAS SODIEM de ses demandes,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé au 1er juillet 2025,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 100.800 euros par anen tout état de cause :juger non écrite la clause d’indexation du bail prévoyant une indexation du loyer uniquement à la hausse et limitant la baisse du loyer à un montant plancher,ordonner la restitution par la SAS SODIEM du trop-perçu au 31 décembre 2025, soit la somme de 137.418 euros à parfaire, avec intérêts de droit à compter du 9 janvier 2026,condamner la SAS SODIEM au paiement des intérêts au taux légal avec capitalisation, sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé, à compter de l’assignation,condamner la SAS SODIEM au paiement des dépens, en ce compris les frais d’une éventuelle mesure d’instruction, et à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de l’incompétence au profit du tribunal judiciaire, la SAS BEALBOCA soutient, au visa de l’article R145-23 du code de commerce que doit être tranchée, préalablement à la fixation du montant du loyer, la date de renouvellement du bail, le bailleur soutenant son renouvellement au 06 février 2025, tandis qu’elle revendique un renouvellement au 1er juillet 2025, point de droit qui excède la compétence du juge des loyers commerciaux. A ce titre, selon elle, l’accord conclu entre les parties le 11 octobre 2024 et son avenant du 20 décembre 2024 ne constituent pas un renouvellement du bail pour ne pas remplir le formalisme prévu par l’article L145-10 du code de commerce, et que le bailleur n’a pas agréé le projet d’acte notarié de renouvellement du bail qui lui a été adressé le 22 avril 2025 après la cession d’actions qui a modifié l’actionnariat et la direction de la SAS BEALBOCA, ce qui l’a conduit à demandé par acte extrajudiciaire du 22 mai 2025 le renouvellement du bail pour le 1er juillet 2025.

Sur le fond, la société BEALBOCA fait valoir que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative, laquelle, conformément à l’article L145-33 du code de commerce, au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, de leur emplacement dans une zone commerciale mais pas en première ligne, doit être fixée à 100.800 euros, soit une somme inférieure à la valeur du loyer plafonné qui s’établit à la somme de 158.326,20 euros hors taxes.

Subsidiairement, la société BEALBOCA sollicite l’organisation d’une expertise sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce.

Au soutien de sa demande relative à la clause d’indexation, la SAS BEALBOCA expose qu’elle doit être réputée non écrite dès lors qu’elle ne permet pas de faire varier le loyer à la baisse, cette demande pouvant être soumise au tribunal judiciaire qui sera chargé de déterminer la date de renouvellement du bail. Elle ajoute que cette demande formulée à titre additionnel dans le cadre de l’évolution du litige est recevable, en ce qu’elle ne pouvait être formulée dans le cadre de l’assignation, dès lors que l’application de ce mécanisme ne s’est révélée qu’en janvier 2026 lorsque la SAS SODIEM a manifesté son intention de se prévaloir de ladite clause. Elle ajoute que cette demande aura un impact sur le futur de l’exécution du bail renouvelé.

A l’audience, la SAS SODIEM soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 02 mars 2026 et déposé au greffe le 03 mars 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

sur la demande additionnelle formée par la SAS BEALBOCA tendant à voir déclarer réputée non écrite l’intégralité de la clause d’indexation du loyer, la juger irrecevable et à défaut la rejeter, ainsi que rejeter la demande de restitution des loyers,sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé :à titre principal, débouter la SAS BEALBOCA de sa demande et fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 06 février 2025 aux conditions fixées contractuellement et amiablement, soit la somme annuelle de 158.326,20 euros hors taxes,à titre subsidiaire, lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à une mesure d’expertise,en tout état de cause, condamner la SAS BEALBOCA au paiement des dépens et à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de l’irrecevabilité de la demande additionnelle formée par la SAS BEALBOCA, la SAS SODIEM fait valoir que cette demande est formulée pour la première fois dans son mémoire numéro 2, alors que ses prétentions originaires visaient uniquement à la fixation du montant du loyer à la date du renouvellement du bail au 1er juillet 2025, cette nouvelle demande, qui a une finalité indemnitaire étant sans lien direct et nécessaire avec la fixation du loyer. Elle indique qu’il s’agit donc d’un contentieux distinct en violation de l’article 70 du code de procédure civile, qui en outre excède, conformément à l’article R145-23 du code de commerce les compétences du juge des loyers commerciaux, et ne respecte pas les règles procédurales imposant la concentration des prétentions dès le mémoire préalable et l’assignation. Sur le fond, la société SODIEM indique que la clause est structurée en deux niveaux distincts, et que le preneur ne peut obtenir la sanction de l’intégralité de la clause. De plus, elle soutient que le preneur ne peut démontrer que le plancher a causé, sur la période non prescrite, un surloyer directement imputable à cette clause, et n’établit donc pas de préjudice. Enfin elle soutient l’acceptation de la clause par le preneur.

Pour s’opposer à la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé, la société SODIEM fait valoir que la demande est sans objet dès lors que le bail a été renouvelé conformément à l’accord entre les parties le 06 février 2025, sans modification du loyer.

Sur le fond, elle conteste la méthode d’évaluation de la valeur locative proposée par le preneur, et ajoute qu’aucune preuve d’une évolution défavorable des facteurs locaux de commercialité n’est apportée.

MOTIVATION

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

En vertu de l’article R145-23 du code de commerce les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. /Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent./La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En application de ce texte, les pouvoirs du juge des loyers commerciaux sont interprétés strictement et ne lui permettent de statuer que sur les contestations qui portent sur les éléments de détermination du loyer.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la date de renouvellement du bail, le bailleur soutenant un renouvellement conventionnel le 06 février 2025, tandis que le preneur sollicite un renouvellement au 1er juillet 2025. La détermination de cette date, qui implique d’apprécier la nature et le contenu des accords conclus entre les parties les 11 octobre et 20 décembre 2024, ne relève pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux, qui se limitent à la fixation du montant du loyer et éventuellement à l’appréciation des clauses du bail pour permettre cette fixation. Cela doit donc conduire la présente juridiction à se déclarer incompétente au profit du tribunal judiciaire

S’agissant de la demande additionnelle formée par la SAS BEALBOCA au titre de la validité de la clause d’indexation, il est inopérant de déterminer si cette demande se rapporte de manière suffisante aux prétentions initiales et si elle a ou non respectées les règles de la procédure spécifique devant le juge des loyers commerciaux, dès lors que cette demande, tout comme la demande reconventionnelle du bailleur examinée précédemment, excède les pouvoirs du juge de la mise en état, qui ne peut donc statuer sur sa recevabilité, prétention qui relèvera, si elle est maintenue, de la compétence du tribunal judiciaire, auquel le dossier va être transféré.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de transmettre le dossier RG 25/8947 à la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de statuer sur la date de renouvellement du bail, la validité de la clause d’indexation, et le montant du loyer du bail renouvelé à la date qu’il déterminera.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme pour se poursuivre devant le tribunal judiciaire, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen des demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Constate que les demandes relatives à la fixation de la date de renouvellement du bail et à la validité de la clause d’indexation excèdent les pouvoirs du juge des loyers commerciaux ;

Ordonne le renvoi du dossier devant la cinquième chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de connaître de l’intégralité du litige, et notamment de fixer le montant du loyer du bail commercial après détermination de la date de renouvellement ;

Dit que le dossier sera transmis par le greffe à la formation compétente ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE