Du 30 janvier 2026

72A

PPP Contentieux général

N° RG 25/01254 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2LAZ

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

C/

[J] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 20 janvier 2026

prorogé au 30 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] pris en la personne de son syndic Mme [C] [O] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Pierre-Edouard LAGRAULET (avocat au barreau de PARIS), avocat plaidant, et par MaîtreMarie ELOI (avocate au barreau de BORDEAUX), avocate postulante

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [U]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Maître Axelle DUTEN (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [U] est propriétaire depuis le 18 juin 2021 des lots 4 et 8 de l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Par acte délivré le 9 avril 2025 le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son Syndic, a fait assigner M. [J] [U] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de le voir condamner à lui payer, avec rappel de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir :

— la somme de 5.639,35 euros au titre des charges de copropriété arriérées dues au 3 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 5.201,17 euros à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2024 et sur la somme de 438,18 euros à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts

— la somme de 544,15 euros au titre des frais dus au 3 février 2025

— la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.560 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le commandement de payer.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 21 novembre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par avocat, a maintenu l’intégralité de ses prétentions à cette audience, sauf à actualiser le décompte de sa créance à la somme de 6.183,96 euros à la date du 23 septembre 2025 et à demander que les intérêts courent à compter de l’assignation sur la somme de 982,79 euros. Il a demandé en outre que M. [J] [U] soit exclu du bénéfice de la répartition des dommages et intérêts, frais de justice et dépens qui lui seront alloués, et le rejet de la demande de délais de paiement. Il se fonde sur les articles 10 et 10-1 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et soutient que M. [J] [U] est redevable de charges copropriété non réglées depuis plusieurs années, ce qui a conduit le syndicat à exposer des frais de recouvrement qui doivent être mis à sa charge puisque nécessaires. Il a en outre indiqué avoir subi un préjudice financier distinct des intérêts de retard résultant des manquements répétés, alors que la résistance de M. [J] [U] est totalement injustifiée. Il observe que M. [J] [U] doit supporter les frais de justice qu’il a été contraint d’exposer. Pour s’opposer à la demande de délais de paiement, il ajoute que M. [J] [U] s’est déjà octroyé des délais de paiement et depuis l’introduction n’a opéré aucun versement, ce qui révèle sa mauvaise foi.

M. [J] [U], représenté par avocat, a demandé au tribunal de :

— fixer le montant de sa dette envers le syndicat des copropriétaires à la somme de 5.639,25 euros

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais, dommages et intérêts et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile

— lui accorder des délais de paiement sur 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil

— lui accorder l’aide juridictionnelle provisoire.

Il indique ne pas contester les charges mais explique que l’appartement acheté en deux lots, insalubre au jour de son achat, est toujours en travaux et inoccupé. Il ajoute avoir rencontré des tensions avec le syndic de la copropriété, aggravées par la gestion des travaux de toiture. Il ne conteste pas les charges mais fait valoir que la demande au titre des frais n’est pas nécessaire et est exagérée, de même que le préjudice dont il est demandé réparation n’est pas démontré. Il explique en outre que son fils présente une maladie génétique rare qui entrave son développement psychomoteur et nécessite une prise en charge lourde, et qu’il a été contraint de cesser le travail. Il indique cependant pouvoir reprendre peu à peu une activité professionnelle, ce qui va permettre une amélioration de sa situation financière.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote part, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges.

En vertu de l’article 14-1 de la loi précitée le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget provisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, et les copropriétaires doivent verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté à défaut de disposition contraire voté par l’assemblée. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre l’article 14-1-II prévoit que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à cette loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses énumérées à l’article 14-2-1.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le copropriétaire, tenu de participer aux charges de copropriété et des travaux régulièrement approuvés en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peut se prévaloir de l’inexécution des obligations du syndicat ni de la carence de ce dernier en matière de travaux pour se soustraire à son obligation de régler sa quote-part des charges et travaux.

Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] produit aux débats les pièces suivantes :

— le règlement de copropriété,

— le relevé de propriété et l’avis de mutation qui établissent que M. [J] [U] est propriétaire des lots 4 et 8 de l’immeuble situé [Adresse 5],

— le contrat de mandat du syndic fixant notamment sa rémunération et le tarif des frais imputables au seul copropriétaire,

— les procès-verbaux des Assemblées Générales des 8 septembre 2023 et 16 février 2023, portant notamment approbation des comptes de l’exercice clos, actualisation du budget de l’exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l’exercice à venir, vote de travaux et appel de fonds pour travaux

— les appels de fonds pour les années 2023 et 2024 (charges générales et travaux),

— le relevé de compte de M. [J] [U] à la date du 3 février 2025 et celui arrêté au 23 septembre 2025

— la mise en demeure du 24 octobre 2024 réceptionnée le 25 octobre 2024 portant sur la somme de 5.166,17 euros hors frais

— le commandement de payer en date du 17 décembre 2024 de payer la somme de 5.532,31 euros

— les factures du syndic au titre du suivi contentieux.

Selon le décompte actualisé au 23 septembre 2025 et les conclusions du syndicat des copropriétaires, M. [J] [U] est redevable de la somme de 6.183,96 euros en principal.

Par suite M. [J] [U] sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 5.166,17 euros, du 9 avril 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 438,18 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais imputables au propriétaire

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 “sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […]”.

Si ces dispositions doivent conduire à imputer au copropriétaire défaillant les frais précontentieux et contentieux, il incombe au syndicat de démontrer la réalité et le bien fondé des frais dont il réclame le paiement, la multiplication de frais inutiles ou surabondants devant conduire à exclure ceux qui n’apparaissent pas utiles.

En l’espèce au titre des frais exigibles à l’encontre du seul propriétaire défaillant en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic, il y a lieu d’allouer au vu des pièces justificatives produites et de l’utilité des actes les sommes suivantes:

— mise en demeure : 35 euros

— frais de relance : 24 euros

— commandement de payer : 162,15 euros

— constitution du dossier par le syndic : 240 euros

soit au total la somme de 461,15 euros, le surplus n’étant pas justifié en l’absence de diligences exceptionnelles.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le retard de paiement des charges de copropriété, soit d’une somme d’argent, est constant, il n’est pas démontré que ce retard résulte de la mauvaise foi de M. [J] [U], étant relevé que le caractère récurrent des retards peut résulter de ses seules difficultés financières et ne peut démontrer à lui seul sa mauvaise foi. M. [J] [U] justifie en effet l’existence d’une situation familiale complexe et la perte de revenus liés à celle-ci qui explique, en l’absence de revenus locatifs, les difficultés pour faire face au paiement des charges et fonds travaux.

Par conséquent la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement sur ce fondement est subordonné à la bonne foi du débiteur mais aussi à sa capacité à rembourser sa dette dans le délai de deux ans prévue par le texte.

En l’espèce la mauvaise foi de M. [J] [U] n’est pas caractérisée au regard des difficultés familiales et financières qui en résultent.

Il lui sera accordé des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [J] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens. Ils n’ont pas lieu d’inclure le commandement de payer déjà compris dans le décompte, et ci-dessus allouée.

M. [J] [U] sera également condamné à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] une somme que l’équité conduit à fixer à la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens et frais irrépétibles étant destinés au remboursement de frais exposés par le syndicat des copropriétaires, la demande qui tend à ce que M. [J] [U] soit exclu du bénéfice de la répartition des frais de justice et dépens, est sans objet.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

Condamne M. [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] :

— la somme de 6.183,96 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 5.166,17 euros, du 9 avril 2025 sur la somme de 438,18 euros et du présent jugement sur le surplus, au titre du solde des charges et fonds pour travaux échus jusqu’à l’arrêté de compte en date du 23 septembre 2025 ;

— la somme de 461,15 euros au titre des frais de recouvrement imputables avant l’assignation au seul propriétaire en application du contrat de syndic et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le [Adresse 7] en sa demande de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Accorde à M. [J] [U] des délais de paiement ;

L’Autorise à s’acquitter de sa dette en principal, frais, intérêts, indemnité et frais de procédure en 24 mois, par versements mensuels de 250 euros ;

Dit que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la signification du jugement, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier étant réduit ou majoré à concurrence de la dette en principal, intérêts, indemnité et frais de procédure ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

Rappelle qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables à M. [J] [U] les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de l’assignation pour le recouvrement de la créance ci-dessus constatée, ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, pour le recouvrement de la créance ci-dessus constatée ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne M. [J] [U] aux dépens ;

Condamne M. [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIERE, LE JUGE,