Du 24 avril 2026

5AA

SCI/

PPP Référés

N° RG 25/01371 – N° Portalis DBX6-W-B7J-22PJ

[N] [L]

C/

[V] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [L]

né le 23 Juin 1997 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Albane RUAN (SARL RUAN), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sara BELDENT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoireet en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2024, M. [N] [L] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1300 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [O] le 3 avril 2025.

Par assignation du 11 juillet 2025, M. [N] [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour notamment faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, M. [N] [L], représenté par son conseil et se référant à ses dernières écritures notifiées le 23 février 2026 demande au juge de bien vouloir :

— juger ses demandes recevables,

— constater la résiliation du contrat de location au 2 mai 2025,

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant et encombrant de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier au besoin,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— à titre principal, rejeter les demandes adverses,

— subsidiairement, dire qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses et l’en débouter,

— le condamner à lui payer :

une indemnité mensuelle d’occupation de 650 euros, jusqu’à libération des lieux,8 450 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026,3 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale fondée sur l’article 835 du code de procédure civile et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur fait valoir qu’il n’est pas justifié d’une attestation d’assurance valable avant l’acquisition de la clause résolutoire suivant commandement du 2 avril 2025 et, subsidiairement, qu’il ne s’est pas acquitté des loyers impayés.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles du locataire, il fait valoir qu’en l’absence d’état des lieux, l’article 1731 du code civil fait présumer que le bien était en bon état. Il souligne que le locataire s’est acquitté du loyer jusqu’en janvier 2025, et n’a jamais averti le propriétaire d’une indécence du logement, alléguant que le locataire précédent atteste que le logement ne présentait pas d’anomalie. Ensuite, le bailleur affirme que le locataire a lui-même réalisé des travaux, l’état actuel décrit dans le rapport de l’A.R.S., établi en son absence, ne pouvant donc lui être reproché. Il conclut enfin que le bail étant résilié, les demandes adverses se heurtent à des contestations sérieuses.

S’agissant du préjudice de jouissance du locataire, il considère que la demande n’étant pas provisionnelle, celle-ci n’est pas recevable. En outre, il soutient que l’état du logement résulte des travaux du locataire.

M. [V] [O], représenté par son conseil et se référant à ses écritures, demande au juge de bien vouloir :

— rejeter les demandes compte tenu des contestations sérieuses,

— condamner M. [A] à effectuer des travaux de mise en conformité du logement sous astreinte de 200 euros par jour passé sans travaux à compter du jugement à intervenir,

— suspendre le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux,

Subsidiairement,

L’autoriser à consigner les loyers à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à l’exécution complète des travaux de réparations, Commettre tel expert qu’il plaira aux fins de : Convoquer et entendre les parties ;Se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission ;Se rendre sur place ;Visiter les lieux et les décrire, Vérifier si les désordres allégués existent et dans ce cas les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition, Préciser l’importance de ces désordres en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable, avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert, Donner son avis sur le caractère indécent du logement donné à bail, Préciser si les désordres suscetpibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut, fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage,Rechercher la cause des désordres, en précisant, pour chacun des désordres, s’il y eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle des travaux, ou de tout autre cause, Donner tous les éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants,Donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût HT et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés,

Donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis et proposer une base d’évaluation,Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,Faire toutes observations utilise au règlement du litige,Etablir un pré-rapport comportnat devis et estimations chiffrées et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs,En tout état de cause,

Condamner M. [A] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, Condamner M. [A] à verser à Me [R] [Z] la somme de 2000 euros sur les fondements combinés de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve du renoncement à l’aide juridictionnelle.

Aux termes de ses écritures, il soutient au visa de l’article 835 du code de procédure civile que les demandes adverses se heurtent à des contestations sérieuses, citant la production d’une assurance locative de sa part, que le bailleur ne formule pas une demande provisionnelle au titre du loyer, dont les montants mensuels sont par ailleurs erronés. Par ailleurs, il expose qu’il n’a pas procédé au règlement des loyers en raison de l’indécence du logement et sollicite le bénéfice de l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil.

Au titre de ses demandes reconventionnelles, le locataire se fonde sur l’article 1719, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, et un rapport de l’A.R.S. pour conclure que le logement donné à bail est indécent. Il affirme ainsi subir un préjudice de jouissance justifiant que des travaux réparatoires soient ordonnés à la charge du bailleur sous astreinte, subsidiairement après expertise, et la condamnation du demandeur à lui verser des dommages-intérêts au regard des conséquences pour sa santé.

Il demande enfin à être autorisé à consigner les loyers jusqu’à l’exécution des travaux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [N] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il est de principe qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, hormis une contestation sérieuse pouvant laisser supposer que les conditions de fond de l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies.

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 2 avril 2025.

Le locataire se prévaut de l’indécence du logement pour n’avoir pas satisfait à ses obligations et sollicite le bénéfice d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil.

L’application des clauses résolutoires reste subordonnée aux exigences de la bonne foi, conformément à l’article 1104 du code civil et elles ne doivent pas être mises en oeuvre ou invoquées par le bailleur de mauvaise foi.

En application de l’article 1731 du code civil et de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, cette présomption ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties

N’étant pas contesté qu’aucun état des lieux n’a été réalisé entre les parties, sans que l’une d’elle n’y ait fait obstacle, le bailleur soulève que le locataire n’établit pas que l’indécence soit de son fait et non de celui de M. [V] [O] lui-même. Il fait attester un ancien locataire sur le fait que le logement ne présentait aucune anomalie.

Le locataire se prévaut d’un rapport de l’A.R.S. faisant suite à une enquête réalisée le 16 septembre 2025, duquel il ressort que le locataire a saisi le 17 avril 2025, une installation électrique dangereuse, une hauteur sous plafond insuffisante, de l’humidité sur les murs avec présence de moisissure, et l’insuffisance du système de chauffage.

En dépit de la présomption évoquée ci-dessus, certains désordres allégués (hauteur sous plafond) sont susceptibles d’avoir préexisté à la prise à bail, ou de constituer des réparations à la charge du bailleur (installation électrique, système de chauffage).

Chacune des parties élèvent donc des contestations sérieuses faisant obstacle aux demandes réciproques. L’existence d’un trouble illicite en la matière suppose de démontrer que le locataire s’est inexécuté à tort. Autrement dit, l’examen de l’acquisition de la clause résolutoire en l’espèce suppose de pouvoir répondre au moyen d’exception d’inexécution et donc d’étudier l’indécence du logement.

Or, compte tenu des contestations sérieuses soulevées par les parties, en application des articles 834 et 835 du code civil précités, le juge des référés ne peut donc se prononcer sur ces demandes.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur celles-ci.

Chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle aura avancés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

LAISSE aux parties la charge des dépens qu’elles auront avancés.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge