TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 26/00119 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3JXK

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 16/02/2026

à M^e Baptiste MAIXANT

l’AARPI [Localité 2] – DE KERLAND

Rendue le SEIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 26 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Victorine GODARD, Greffière lors des débats et de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors du délibéré.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [D], représentée par M. [E] [Y] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant et domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Société [J] 712 anciennement dénommée [J] DEVELOPPEMENT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 16 janvier 2026, sur autorisation du président du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 13 janvier 2026, la SARL [D] a fait assigner en référé d’heure à heure à l’audience du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 26 janvier 2026, la SAS [J] 712 anciennement dénommée [J] DEVELOPPEMENT afin, sur le fondement des articles 835, 145 et 232 du code de procédure civile, de voir :

— condamner la société [J] 712 à respecter son obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle convenue avec la société [D] en réalisant ou faisant réaliser des travaux opportuns et suffisants du système d’extraction du local commercial et en assurant la conformité technique et légale dudit système aux règles privatives et d’urbanisme

— assortir la condamnation précitée à une peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir

— ordonner la suspension du règlement du loyer commercial jusqu’à la réalisation de travaux opportuns et suffisants assurant la conformité technique et légale aux règles privatives et d’urbanisme du système d’extraction du local commercial et à la destination contractuelle convenue avec la société [D]

— désigner tel expert qu’il plaira avec la mission suivante :

• Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

• Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis et proposer une base d’évaluation par la société [D] ;

• Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge chargé du contrôle des expertises ;

• Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

• Établir une consultation comportant l’estimation chiffrée des préjudices subies par la société [D] ;

• Voir fixer la consignation due à l’expert pour l’établissement de sa mission ;

— réserver les dépens afférents à la demande de consultation judiciaire

— condamner la société [J] 712 au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens (hormis ceux afférents à la demande de consultation judiciaire).

La SARL [D] expose qu’elle est locataire d’un local à usage commercial appartenant à la société [J] 712, situé [Adresse 3] à [Localité 5], en vertu d’un bail en date du 26 septembre 2023 ; que la destination contractuelle des lieux loués est « l’exploitation d’un commerce de restauration sur place et à emporter » ; que les voisins se sont rapidement plaints des émanations de fumées et d’odeurs de cuisine ; que s’agissant de l’extraction des airs viciés, dont le coût de mise aux normes est supporté exclusivement par le propriétaire du local commercial, une première déclaration préalable de travaux a été déposée le 30 janvier 2023 au nom de la société [J] DEVELOPPEMENT pour la mise en place d’un chapeau de toit pour une future extraction diamètre 315 en partie haute du toit, mais que les travaux n’ont cependant pas été réalisés selon les termes acceptés par la mairie ; que le système d’extraction du local commercial n’est donc pas conforme à la législation en vigueur et à l’autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de [Localité 5] ; qu’après les recours du voisinage à l’encontre des autorisations d’urbanisme, toutes les déclarations préalables déposées pour tenter de régulariser le sujet ont été rejetées par la mairie, laquelle l’a intimée de faire cesser tous travaux au sein du local sous peine de commission d’une infraction par courrier du 09 mai 2025 ; que le système d’extraction des fumées présent dans le local ne fait toujours pas l’objet d’une autorisation d’urbanisme régulière et purgée de tout recours de sorte qu’elle ne peut pas légalement exploiter son commerce ; qu’elle subit des conséquences financières désastreuses ; qu’elle est dès lors bien fondée à solliciter la réalisation de travaux opportuns et suffisants assurant la conformité technique et légale aux règles privatives et d’urbanisme du système d’extraction du local commercial au titre de l’obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle du bailleur ; qu’étant confrontée à l’impossibilité d’user de la cuisine caractérisant l’impossibilité absolue d’user des lieux conformément à la destination prévue au bail, elle est légitime à solliciter la suspension intégrale de l’obligation contractuelle de règlement du loyer commercial dans l’attente de la réalisation des travaux, pour défaut de délivrance conforme à la destination contractuelle convenue, ainsi que la réalisation d’une consultation par un expert judiciaire pour faire chiffrer le quantum du préjudice qu’elle subit depuis le jour de fermeture du local commercial.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026.

Par des conclusions notifiées le 26 janvier 2026, la SARL [D] réitère ses demandes sauf à porter sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 600 euros.

Par des conclusions notifiées le même jour, la SAS [J] 712 demande de voir :

A titre principal

— déclarer irrecevables les demandes de la société [D] en ce qu’elle est dépourvue de qualité et d’intérêt à agir

A titre subsidiaire

— rejeter toutes les demandes de la société [D] et dire en conséquence n’y avoir lieu à référé

A titre reconventionnel

— ordonner l’expulsion au seul vu de la minute de la société [D] et de tout occupant de son chef des locaux

— condamner à titre provisionnel la société [D] à lui verser la somme mensuelle de 3 583,33 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux

— dire que cette somme sera indexée sur le taux d’intérêt légal

Dans tous les cas

— écarter l’exécution provisoire si et seulement s’il était fait droit aux demandes de la société [D]

— condamner la société [D] à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que la société [D] est simple occupante sans droit ni titre du local pour être totalement étrangère au bail commercial qu’elle a consenti exclusivement à Monsieur [E] [Y] ; qu’elle est en conséquence dépourvue de qualité et d’intérêt à agir à son encontre et qu’elle ne saurait se prévaloir d’aucune obligation née du bail commercial et notamment de l’obligation de délivrance conforme qui ne bénéficie qu’au seul preneur contractuel, de sorte qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut être caractérisé ; qu’en l’absence de tout lien contractuel, aucune violation évidente d’une obligation contractuelle ne saurait lui être reprochée et aucune situation de trouble manifestement illicite ne peut être retenue ; que la demande d’un occupant sans droit ni titre de condamnation du bailleur à réaliser des travaux sur le système d’extraction comme la demande de suspension du règlement des loyers se heurtent à tout le moins à des contestations sérieuses ; que le local commercial a été délivré conformément à sa destination contractuelle et que la situation actuelle résulte exclusivement des initiatives unilatérales de la partie requérante qui a entamé des travaux malgré un refus de la mairie suite à son dépôt d’une nouvelle déclaration préalable, de sorte que l’obligation de reprise ou de mise en conformité est sérieusement contestable ; que le fonds de commerce a été exploité et que l’impossibilité même temporaire d’exploiter le local commercial dans des conditions normales du fait d’un manquement du bailleur n’est pas démontrée, de sorte que la demande de suspension du règlement des loyers se heurte à une contestation sérieuse ; que la société [D] ne justifie pas d’un motif légitime pour obtenir l’organisation d’une expertise ; que l’occupation sans droit ni titre du local commercial par la société [D] constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité des demandes de la société [D] :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la SARL [D] agit à l’encontre de la société [J] 712 en qualité de preneur à bail commercial.

Il ressort toutefois du seul bail valable reçu par le notaire instrumentaire les 25 et 26 septembre 2023, tel que transmis au conseil de la société [J] 712, que le preneur à bail des locaux litigieux est Monsieur [E] [Y], entrepreneur individuel, et nullement la SARL [D] ni même Monsieur [E] [Y] pour le compte d’une société en formation, contrairement aux affirmations de la demanderesse.

Par suite, la société [D] n’a pas la qualité de preneur à bail commercial, et l’argument selon lequel le bailleur aurait connaissance de son existence, et elle exploite un commerce de restauration de cuisine thaïlandaise dans les locaux, est inopérant, ces cironstances ne lui conférant pas la qualité de locataire commercial.

La société demanderesse étant dépourvue de qualité à agir à l’encontre du bailleur, ses demandes formées à l’encontre de la société [J] 712 sont irrecevables.

La demande d’expulsion formée par la SAS [J] 712 :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort de l’échange de courriels entre Monsieur [N], l’architecte et le conseil de la société [J] courant juin et juillet 2025, intitulé « 250510 – EURL [D] ([Y]) / COMMUNE DE [Localité 5] » que la bailleresse avait connaissance de l’exploitation du restaurant thaï dans son local commercial par la société [D], représentée par son gérant Monsieur [Y], ce à quoi elle ne s’est manifestement jamais opposée et ce dont elle ne s’est jamais plainte.

Ayant jusqu’à présent accepté tacitement l’occupation de son local par la société demanderesse, la société [J] 712 ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article précité.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’expulsion de la société [D] et de ses demandes subséquentes.

Les frais irrépétibles et les dépens

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. Les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront en conséquence rejetées.

La SARL [D], succombant à titre principal, supportera les entiers dépens de l’instance.

III – DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

DECLARE les demandes formées par la SARL [D] à l’encontre de la SAS [J] 712 irrecevables ;

DEBOUTE la SAS [J] 712 de sa demande d’expulsion de la SARL [D] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] et de ses demandes subséquentes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [D] aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,