Du 10 avril 2026

5AF

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/02144 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3EBK

[Q] [H]

C/

Etablissement public AQUITANIS

— Expéditions délivrées à

M^e Louis COULAUD

— FE délivrée à

M^e Morgane DUPRE-BIRKHAHN

Le 10/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [Q] [H]

née le 14 Septembre 1983 à [Localité 1] (GAMBIE)

[Adresse 2]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/004244 du 27/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par M^e Morgane DUPRE-BIRKHAHN, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre la SELARL HARNO & ASSOCIES

DEFENDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS, OPH DE [Localité 3] METROPOLE

RCS [Localité 3] N° 398 731 489

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Maître Louis COULAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL COULAUD-PILLET

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 25 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2022 à effet au 1er septembre 2022, l’office public de l’habitat de [Localité 3] Métropole AQUITANIS (ci-après l’OPH AQUITANIS) a donné à bail à Mme [H] [Q] et à M. [H] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 594,88 euros provisions sur charges comprises.

Par courrier en date du 12 janvier 2023, M. [H] [T] a donné congé pour quitter le logement.

Par courrier adressé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 mars 2025, Mme [H] [Q] a mis en demeure l’OPH AQUITANIS de faire procéder aux travaux nécessaires afin de mettre fin au dégât des eaux intervenu au cours de l’année 2024 et engendrant des traces de moisissures, des salissures et des fuites.

Face à l’absence de réaction de l’OPH AQUITANIS, par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, Mme [H] [Q] l’a fait assigner par devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 janvier 2026 aux fins de voir, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du code civil et 834 du code de procédure civile :

Déclarer recevables et bien fondées les demandes de Mme [H] [Q]

A titre principal :

Condamner l’OPH AQUITANIS à faire procéder à des travaux de réfection de la salle de bain, de la cuisine et du salon de Mme [H] [Q] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ; Autoriser Mme [H] [Q] à consigner les loyers er charges comprises auprès de la caisse des dépôts et consignations dans l’attente de la réalisation des travaux Dire que ladite consignation libèrera le locataire de son obligation de paiement à l’égard du bailleur pour la période correspondante

A titre subsidiaire, condamner l’OPH AQUITANIS à verser à Mme [H] [Q] la somme de 2492,27 euros TTC équivalent au montant des travaux de réfection nécessaires selon l’expertise amiable

En tout état de cause,

Condamner l’OPH AQUITANIS à payer à Mme [H] [Q] la somme de 1500 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi en raison des désordres Condamner l’OPH AQUITANIS à payer à Mme [H] [Q] la somme de 1000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moralCondamner l’OPH AQUITANIS à verser à Me [S] la somme de 1440 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; Condamner l’OPH AQUITANIS aux entiers dépens.

A l’audience du 9 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée.

L’affaire a été débattue lors de l’audience du 20 février 2026, lors de laquelle, Mme [H] [Q], régulièrement représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que sur le fondement des articles 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a manqué à ses obligations légales en ne procédant pas, malgré les demandes de la locataire, à la réalisation de travaux nécessaires afin de mettre fin aux désordres liés au dégât des eaux intervenus au cours de l’année 2024. La partie demanderesse indique que ces désordres lui créent par ailleurs un trouble de jouissance dès lors que selon elle, les moisissures ont nécessairement des conséquences sur sa santé qu’elle n’a pas pu jouir d’un logement en bon état durant 1 an et demi. Par ailleurs, Mme [H] [Q] fait valoir qu’elle a subi un préjudice moral du fait de la répétition des relances faites au bailleur afin d’obtenir son intervention pour mettre fin aux désordres.

En défense, l’OPH AQUITANIS représenté par son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :

A titre principal, débouter Mme [H] [Q] de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Réduire à de plus justes proportions les montants des condamnations sollicitées par la demanderesse Dire qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire

En tout état de cause :

Ecarter des débats les photographies prises par Mme [H] [R] Mme [H] [Q] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A titre liminaire, l’OPH AQUITANIS sollicite que les photographies produites par la partie adverse soient écartées des débats dès lors qu’elles ne sont pas datées et ont pu être prises avant l’intervention de la société SOVEA qui a procédé au traitement des traces de moisissures.

Concernant la réalisation des travaux, l’OPH AQUITANIS fait valoir qu’il est intervenu à plusieurs reprises pour mettre fin à l’origine du dégât des eaux à savoir le radiateur défectueux et les joints défaillants dans le logement se trouvant au-dessus de celui de Mme [H] [Q] en procédant à leur replacement. Il fait valoir par ailleurs que les travaux de reprise ont été commandés et seront réalisés le 23 février 2026. Il précise qu’un repérage amiable avant travaux doit obligatoirement être réalisé ce qui a été fait par la société ADX GROUPE le 15 décembre 2025.

Concernant la réparation des préjudices de Mme [H] [Q], l’OPH AQUITANIS indique qu’il a mis en œuvre toutes les démarches nécessaires afin de mettre fin aux désordres.

La production d’une note en délibéré a été accordée par le juge afin de justifier de la réalisation des travaux.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 avril 2026.

Par note en délibéré du 3 mars 2026, l’OPH AQUITANIS a produit le bon de commande, la facture et la fiche attachement édités par la société AFB33 pour la réalisation des travaux de reprise de la salle de bain et de la cuisine du logement occupé par Mme [H] [Q].

Par note en délibéré produite du 10 mars 2026, le conseil de Mme [H] [Q] a confirmé la réalisation des travaux le 25 février 2026 et la cessation des désordres. La locataire maintient ses demandes relativement aux préjudices subis, aux dépens et à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de faire procéder à la réalisation de travaux sous astreinte et la consignation des loyers :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend».

Selon l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1º de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2º D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3º D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties en cours de délibéré que les travaux de reprise suite au dégât des eaux dénoncés par la locataire en avril 2024 ont été réalisés et se sont achevés le 25 février 2026. La locataire a confirmé la réalisation de ces travaux et abandonne les prétentions liées aux travaux.

Par conséquent, il convient de constater que les travaux de reprise ont été effectués par le bailleur et qu’il n’y a plus lieu de condamner le bailleur à réaliser ses travaux sous astreinte.

En outre, la demande relative à la consignation des loyers n’a plus d’objet.

Sur la demande de condamnation à une provision au titre de dommages et intérêts :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Les caractéristiques du logement décent sont précisément énumérées par le décret du 30 janvier 2002, détaillant les caractéristiques liées à la sécurité et à la santé de l’occupant (article 2) et celles relevant du confort (article 3). Le logement doit ainsi, notamment, assurer le clos et le couvert, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les infiltrations d’eau. Il est également prévu que la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Il est constant que cette obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. Faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être contraint d’effectuer les travaux nécessaires, mais aussi d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. La décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

En l’espèce, Mme [H] [Q] fait valoir que son bailleur ne s’est pas conformé à ses obligations en ne lui permettant pas de jouir paisiblement des lieux loués en faisant réaliser les travaux de réparation du logement 18 mois après la survenance d’un dégât des eaux ayant entrainé des traces de moisissures, de salissures et des fuites.

Elle fait valoir que la présence de salpêtres et de moisissures dégage des particules fines particulièrement dangereuses pour la santé humaine et que ces désordres engendrent des odeurs nauséabondes.

Il ressort du procès-verbal amiable de dégât des eaux signé le 9 avril 2025 par Mme [H] [Q] (l’autre partie ayant refusé de signer) que l’origine du dégât des eaux est une fuite au niveau du chauffage du logement occupé par les époux [M] engendrant des dommages au niveau des plafonds et murs de la cuisine, de la salle de bain et du salon du logement occupé par Mme [H] [Q].

Par courrier adressé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 mars 2025, Mme [H] [Q] a mis en demeure l’OPH AQUITANIS de faire procéder aux travaux nécessaires afin de mettre fin au dégât des eaux intervenu au cours de l’année 2024 et engendrant des traces de moisissures, des salissures et des fuites.

Par lettre du 9 mai 2025, l’OPH AQUITANIS a indiqué à Mme [H] [Q] que les causes du dégât des eaux étaient identifiées et réparées au sein du logement occupé par les époux [M] et que le bailleur avait laissé un message vocal à la locataire pour lui indiquer les démarches à réaliser.

Le 9 juillet 2025, un expert de SURAVENIR ASSURANCES a établi un rapport dans lequel il indique que « des désordres ont été constatés au niveau des embellissements et des parties immobilières privatives, l’origine du dégât des eaux ayant été localisée provoquant des dommages visibles notamment à la salle de bain et de la cuisine ». L’expert a chiffré les travaux de reprise à 2265,70 euros. Par courrier du 30 juillet 2025, l’assureur de Mme [H] [Q] lui a précisé que le coût des travaux était imputable à l’assureur du bailleur.

Mme [H] [Q] produit plusieurs photographies sur lesquelles il est constaté des traces de moisissures importantes. Néanmoins, ces photographies n’étant pas datées, elles ne présentent aucune force probatoire.

L’OPH AQUITANIS produit un bulletin d’intervention de la société CGMI du 22 mai 2024 mentionnant « beaucoup de traces d’humidité dans la salle de bain malgré le fonctionnement de la VMC ».

Il est produit une facture de la société SARP SUD OUEST d’un montant de 462,24 euros du 1er novembre 2025 concernant la recherche de fuite sur le réseau intérieur qui a été effectuée le 27 février 2025.

L’OPH AQUITANIS justifie avoir fait remplacer le chauffage défaillant à l’origine du dégât des eaux dans le logement voisin à celui de Mme [H] [Q] en février 2025. De même il est justifié du remplacement du radiateur défectueux dans le logement des époux [M] en mars 2025. L’OPH AQUITANIS justifie de l’intervention à plusieurs reprises de la société CGMI pour la réfection des joints de la robinetterie de la salle de bain des époux [M] au mois de mai 2024, mars 2025 et juillet 2025.

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments que des traces d’humidité importantes ont été constatées lors de visites dans le logement occupé par Mme [H] [Q] et ce dès le mois d’avril 2024, cela n’est d’ailleurs pas contesté par le bailleur. Si ce dernier a mis en œuvre le passage de professionnels pour d’une part identifier les causes des désordres puis y mettre fin, il ne peut être que constaté que la locataire a été contrainte de relancer à plusieurs reprises l’OPH AQUITANIS pour obtenir la reprise des désordres dans son logement puis d’assigner en justice son bailleur pour que ce dernier finisse par effectuer les travaux nécessaires. Il est constaté qu’il a été mis fin aux fuites provenant du logement des époux [M] au mois de mars 2025 alors que les travaux de reprise n’ont fait l’objet d’un devis qu’au mois de décembre 2025 avec une réalisation des travaux le 25 février 2026 soit postérieurement à l’audience.

S’il ne peut être retenu l’absence totale de réaction du bailleur qui justifie de certaines démarches, il peut aisément lui être reproché de n’avoir pas accomplis ces diligences dans un délai raisonnable laissant Mme [H] [Q] dans un logement présentant des traces d’humidité et de moisissures du mois d’avril 2024 au 25 février 2026 soit 22 mois.

Pour évaluer le montant du préjudice il sera tenu compte de la durée pendant laquelle les désordres ont existé, la nature des désordres et leur impact sur la jouissance du logement. Si la durée pendant laquelle les désordres ont persisté est longue, il n’est pas justifié que ceux-ci ont empêché la locataire de jouir de son logement d’autant que Mme [H] ne produit aucun éléments médicaux sur l’impact des désordres sur sa santé.

Par conséquent, il convient de condamner l’OPH AQUITANIS à verser à Mme [H] [Q] à titre provisionnelle la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral :

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué.

La réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu. Ce principe impose aussi que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, Mme [H] [Q] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral en lien de causalité avec les désordres invoqués. Si elle produit une capture d’écran de son téléphone démontrant qu’elle a tenté à plusieurs reprises de joindre son bailleur le 26 décembre 2024, il est constaté que le bailleur a également appelé la locataire. Concernant les appels au mois de février, il n’est pas précisé l’année sur le document produit.

Par ailleurs, si la locataire invoque un risque pour sa santé et des odeurs nauséabondes en lien avec les traces de moisissures, elle ne produit aucune pièce de nature à justifier ces allégations.

Ainsi, il convient de débouter Mme [H] [Q] de sa demande de réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le bailleur qui succombe essentiellement à l’instance en supportera les dépens.

L’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 prévoit que les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Il apparaît justifié de condamner l’OPH AQUITANIS à verser à Maître [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DISONS n’y avoir lieu à condamnation de l’OPH AQUITANIS à réaliser des travaux sous astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à consignation des loyers ;

CONDAMNONS l’OPH AQUITANIS à payer à Mme [H] [Q] la somme provisionnelle de 1000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTONS Mme [H] [Q] de sa demande provisionnelle au titre du préjudice moral ;

CONDAMNONS l’OPH AQUITANIS à payer à Maître [C] [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

CONDAMNONS l’OPH AQUITANIS aux dépens de l’instance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE