TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 12]

[Localité 4]

— Pôle Civil section 2 -

TOTAL COPIES

3

COPIE EXCÉCUTOIRE

COPIE CONFORME

2

COPIE DOSSIER

1

A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 22/04832 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N5AD

DATE : 07 Janvier 2026

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 13 novembre 2025

Nous, Magali ESTEVE, vice-présidente, juge de la mise en état, assistée de Françoise CHAZAL, greffière, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 07 Janvier 2026,

DEMANDERESSE

Madame [U] [C] épouse [E]

née le 19 Août 1949 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Bruno APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

E.U.R.L. PHARMACIE [R], RCS [Localité 11] 751 527 433, agissant poursuites et diligences de son représentant légal Monsieur [R] en qualité de gérant, associé unique, domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre andré MERLIN de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

La société PHARMACIE [R] a acquis le fonds de commerce d’officine de pharmacie de la SARL « PHARMACIE [E] [C] » en date du 28 juin 2012.

Selon acte sous seing privé du 28 juin 2012, Madame [U] [E] née [C] a consenti un bail commercial à la société SARL PHARMACIE [R] portant sur les locaux commerciaux constitués, au rez de chaussée d’une salle de vente avec bureau et au 1er étage, d’un appartement à usage d’habitation et de réserves d’une surface de 93,56 m², sis [Adresse 1] à [Localité 8] (34) pour la période allant du 1er juillet 2012 au 30 juin 2021, moyennant un loyer annuel de 24.000 euros, payable en douze termes égaux de 2000 euros hors taxe chacun, révisable tous les trois ans.

Les clauses du bail commercial ont été modifiées par avenant signé entre les parties en date du 4 mars 2013.

Selon acte notarié du 23 septembre 2019, les statuts de la société civile immobilière de construction-attribution « [Adresse 10] [Localité 9] », ont été établis, la société ayant pour objet l’acquisition d’un terrain à batir [Adresse 13] à [Localité 8] (34), étant détenue pour 242 parts numérotées par la société PHARMACIE [R], et ayant pour gérant Monsieur [D] [R].

Par acte d’huissier de justice du 17 mai 2021, Madame [U] [E] née [C] a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement de bail commercial à la société PHARMACIE [R] portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] (34).

Par courrier recommandé en date du 16 décembre 2021, la société PHARMACIE [R] a indiqué accepter le principe du renouvellement du bail, mais contester les conditions, notamment le montant du loyer. Cette position a été renouvelée par courrier de son conseil en date du 26 janvier 2022.

Par courrier recommandé du 13 juillet 2022, la société PHARMACIE [R] a informé le bailleur de l’usage de son droit d’option et de la libération des lieux au 31 juillet 2022.

Un procès-verbal de constat des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8] (34) à la sortie de la locataire a été dressé le 29 juillet 2022 par commissaire de justice.

Dans ce contexte, selon assignation d’huissier en date du 27 octobre 2022, Madame [U] [E] née [C] a assigné la SARL PHARMACIE [R], devant le Tribunal de judiciaire de Montpellier aux fins de voir :

DECLARER l’action recevable en la forme et, au fond, y faisant droit ;

DIRE ETJUGER que le bail commercial a été définitivement renouvelé à la date du 1er janvier 2022, pour neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer égal au précèdent, soit 2.173,65 € ;

DIRE ET JUGER que la société PHARMACIE [R] n’a pas utilement contesté le montant du loyer, ni formulé une quelconque demande de fixation du loyer, que ce soit amiablement ou en saisissant le juge des loyers commerciaux ;

DIRE ETJUGER que Ia société PHARMACIE [R] entend exercer de mauvaise foi le droit d’option prévu a l’article L.145-57 du code de commerce ;

DIRE ET JUGER que la société PHARMACIE [R] ne pouvait donner congé qu’à l’expiration d’une période triennale, soit au plus tôt pour le 31 décembre 2024;

En conséquence,

CONDAMNER la société PHARMACIE [R] à payer à Madame [U] [E] une indemnité égale à la somme de 63.035,85 € et correspondant au montant du loyer dû jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours, soit le 31 décembre 2024 ;

CONDAMNER en outre la société PHARMACIE [R] à payer à Madame [U] [E] la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour exécution de mauvaise foi de ses obligations contractuelles et exercice de mauvaise foi du droit d’option prévu à l’article L.145~57 du code de commerce ;

La CONDAMNER encore à lui payer la somme de 3.500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

La CONDAMNER en tous les dépens.

Prétentions et moyens :

Selon dernières conclusions récapitulatives d’incident notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [U] [E] née [C] sollicite du juge de la mise en état de

— ORDONNER la communication par la SARL PHARMACIE [R] du contrat de prêt conclu avec la banque CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE DU LANGUEDOC ainsi que le tableau d’amortissement pour le financement de l’opération d’aménagement de l’immeuble sis [Adresse 7] et auquel il est fait référence dans ses pièces n° 1 et 2 produites dans le cadre de l’instance d’incident enrôlée sous le numéro RG 22/04832, sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé le délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

— CONDAMNER la SARL PHARMARICE [R] aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de sa demande, au visa de l’article 788 du code de procédure civile, elle indique avoir pris connaissance de ce que la société n’était plus locataire au titre d’un bail commercial mais avait contracté un emprunt pour financer son apport au sein d’une SCIA maison de santé, et sollicite la communication du contrat de prêt.

Elle indique souhaiter vérifier si le refus de renouvellement du bail, résultant du montant du loyer est corroboré par le montant des échéances du prêt.

******

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARLU PHARMACIE [R] sollicite du juge de la mise en état de

Dire et juger que la demande de Mme [E] tendant à la communication du contrat de prêt et du tableau d’amortissement est irrecevable, inutile et mal fondée;

Rejeter la demande de communication sous astreinte de ces pièces ;

Condamner Mme [E] à verser à la PHARMACIE [R] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Mme [E] aux entiers dépens de l’incident.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que la demande est disproportionnée selon les articles 9, 11 et 138 du code de procédure civile.

Au visa de l’article L145-57 du code de commerce, elle explique avoir notifié son droit d’option, et souligne que ce droit n’a pas à être motivé et que l’option ne résulte pas d’une analyse économique.

Elle explique être propriétaire de son local commercial suite à la dissolution de la SCIA.

Au visa de l’article L151-1 du code de commerce, elle soutient que le contrat de prêt comporte des informations relevant du secret des affaires et de la confidentialité bancaire.

L’affaire a été appelée à l’audience incident du 11 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience d’incident du 13 novembre 2025, au cours de laquelle les conseils des parties ont été entendus en leurs observations, ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été informés de ce que l’incident était mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que la demande de 'dire et juger ' de la société PHARMACIE [R] est dépourvue de tout enjeu juridique et ne constitue pas une prétention au succès de laquelle la partie pourrait avoir un intérêt légitime à agir au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Elle s’analyse comme le moyen invoqué pour faire valoir la demande en rejet de l’incident.

Sur la communication de pièces

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

L’obligation de communication de pièces est corrélée à la force probante des pièces demandées et leur pertinence pour la solution du litige.

Le juge dispose, en matière de production forcée, d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

Aux termes de l’article 138 du code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

Conformément à l’article 139 du code de procédure civile, la demande est faite sans forme. Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

Conformément à l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

Aux termes de l’article L145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

Conformément à l’article L145-47 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute pour le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Conformément à l’article L151-1 du code de commerce, est protégée au titre du secret des affaires toute information répondant aux critères suivants :

1° Elle n’est pas, en elle-même ou dans la configuration et l’assemblage exacts de ses éléments, généralement connue ou aisément accessible pour les personnes familières de ce type d’informations en raison de leur secteur d’activité ;

2° Elle revêt une valeur commerciale, effective ou potentielle, du fait de son caractère secret ;

3° Elle fait l’objet de la part de son détenteur légitime de mesures de protection raisonnables, compte tenu des circonstances, pour en conserver le caractère secret.

L’article L 511-33 du code de commerce définit le secret professionnel.

Il est constant que si le secret bancaire couvre tous les renseignements d’ordre privé, notamment la situation médicale des clients, dans le cadre d’une demande de prêt, il ne s’étend pas aux éléments purement factuels relatifs à la demande de prêt, ses modalités précises et la réponse motivée donnée par la banque.

En l’espèce,

Il apparait que par notification électronique du 31 janvier 2025, le bailleur a délivré une itérative sommation de communiquer au défendeur la « copie du bail commercial permettant l’exploitation du fonds de commerce de pharmacie de la société PHARMACIE [R] sis [Adresse 6] »

Au vu des dernières conclusions de la société PHARMACIE [R] et des pièces produites, il n’est pas contesté que cette dernière n’est plus preneur à bail commercial, mais désormais propriétaire de son local commercial.

Le bailleur sollicite désormais la communication du contrat de prêt mentionné en page 11 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 6 mai 2025 de la SCIA « [Adresse 10] [Localité 9] », au cours duquel il a été acté que la société civile a été dissoute, que Monsieur [D] [R] a été désigné en qualité de liquidateur, et que les lots ont été attribués en propriété aux différents porteurs de parts sociales.

La page 11 de ce document porte mention de ce que la société PHARMACIE [R] « a contracté un emprunt auprès de la banque dénommée CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE DU LANGUEDOC d’un montant de 140.000 euros, d’une durée de 180 mois garantie par une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au service de la publicité foncière de [Localité 11] […] le 16 mars 2020 […] pour sureté d’une somme de SIX CENT QUARANTE MILLE EUROS (640.000,00 EUR) en capital, avec effet jusqu’au 10 mars 2036 ».

Le bailleur souhaiterait notamment avoir confirmation de ce qu’une erreur de montant affecte le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire, en ce que le montant prêté serait de 640.000 euros et non 140.000 euros, ce qui correspondrait à des échéances de prêt d’un montant minimum de 3555,55 euros, soit d’un montant supérieur au prix du loyer commercial proposé.

Il n’est pas justifié en quoi, un tableau d’amortissement de prêt relèverait du secret des affaires, alors qu’il ne relève pas du secret bancaire, en ce qu’il ne comporte pas de renseignements spécifiques de la société emprunteuse.

Cependant, il convient de constater que Madame [U] [E] née [C] est tiers au contrat de prêt, et que les pièces fournies par la société PHARMACIE [R] apportent déjà des informations quant aux conditions dans lesquelles la société est devenue propriétaire de son local commercial.

Ainsi, les circonstances de son départ des lieux donnés à bail commercial, et les nouvelles conditions d’exploitation de son fonds de commerce, sont suffisamment précisées par les documents d’ores et déjà versés aux débats, et ne nécessitent pas d’avoir communication des échéances actuelles réglées par la PHARMACIE [R] au titre de son prêt pour la résolution du litige.

En conséquence, la demande de Madame [U] [E] née [C] sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 790 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Etant donné que ce n’est qu’après plusieurs mois que la défenderesse a apporté des éléments de réponse, l’équité commande de rejeter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, relative aux frais d’incident.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Magali ESTEVE, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [U] [E] née [C] de sa demande en communication de pièces par la société SARL PHARMACIE [R], sous astreinte,

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

RESERVONS les dépens,

DEBOUTONS la société SARL PHARMACIE [R] de sa demande sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 16 juin 2026 pour dernières conclusions éventuelles des parties, avant clôture et fixation.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT