Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01344 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2YZW

[S] [D] [W], [T] [X] [K] épouse [W]

C/

[Y] [C] [O] [M] [A], [N] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [D] [W]

né le 16 Juillet 1960 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Myriam BAKLEH-DUPOUY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [T] [X] [K] épouse [W]

née le 30 Avril 1965 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Myriam BAKLEH-DUPOUY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [Y] [C] [O] [M] [A]

née le 05 Avril 1981 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Absente

Monsieur [N] [H]

né le 05 Août 1975 à [Localité 11] (ALGERIE)

Chez Mme [Y] [A], [Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représenté par M^e Saad BERRADA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de Commissaire de justice du 24 octobre 2024, Monsieur [S] [W] et Madame [T] [P] épouse [W], ont fait délivrer à Madame [Y] [A] un congé avec offre de vente d’un logement situé à [Adresse 6], ainsi que deux emplacements de parking n°232 et 47 au sein de la même résidence.

Reprochant à Madame [A] de ne pas avoir libérer les lieux au 30 juin 2025, Monsieur et Madame [W], par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, ont assigné Madame [Y] [A] et Monsieur [N] [H] devant le juge des référés du pôle protection et proximité de BORDEAUX, à l’audience du 24 octobre 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance locative,

Constater surabondamment la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers,

Constater que le congé pour vente du 24 octobre 2024 a produit ses effets,

Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef de ladite propriété avec au besoin le concours de la force publique,

Les autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels gardes meubles ou réserves, aux risques et frais des occupants,

Condamner les occupants à régler une indemnité d’occupation à compter de juillet 2025 (736 euros hors charges) jusqu’à libération du logement,

Condamner Madame [A] à leur régler la somme provisionnelle de 6340,77 euros au titre des arriérés,

Condamner in solidum Madame [A] et Monsieur [H] à leur régler la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 novembre 2025.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, Monsieur et Madame [W] indiquent que la dette est soldée mais maintiennent leur demande d’expulsion à la suite du congé pour vente, Madame [A] étant toujours présente dans les lieux, avec Monsieur [N] [H], qu’elle héberge. Ils exposent souffrir de difficultés financières et que la vente du logement est impossible avec la présence des occupants.

Ils précisent que la locataire n’a pas contesté la régularité du congé pour vendre, ni fait une offre d’acquisition dans les délais légaux. Ils s’opposent à tout délai.

En défense, Monsieur [N] [H], représenté par son conseil, confirme être hébergé par Madame [A] et sollicite des délais pour quitter les lieux.

Régulièrement assignée à domicile et par acte déposé à l’étude du Commissaire de justice, Madame [Y] [A] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur la validité du congé et la demande d’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Madame [A] est locataire du bien, objet du litige, par contrat du 29 juin 2022 à effet du 1er juillet 2022. Le bail a été conclu pour une période de 3 ans, qui a expiré le 30 juin 2025.

Il est produit le congé aux fins de vente avec offre de vente du 24 octobre 2024, soit plus de 6 mois avant l’échéance.

L’acte de commissaire de justice reprend les informations obligatoires et notamment la reproduction de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’est pas débattu de la présence effective des défendeurs dans l’appartement litigieux à la date de l’audience.

Il n’est attesté aucune acceptation de l’offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis, Madame [A] s’est par conséquent trouvée déchue de plein droit de tout titre d’occupation du logement à l’expiration du délai de préavis de 6 mois, soit le 1er juillet 2025.

Il convient en conséquence de constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre dans les lieux objets du litige depuis le 1er juillet 2025 et d’ordonner leur expulsion.

Sur le défaut d’assurance :

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. En outre le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du paragraphe 7 g) précité.

Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de Commissaire de justice en date du 8 avril 2025, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [A] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail. Il reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient par ailleurs de préciser que s’agissant de l’obligation d’assurance, d’une part les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas, d’autre part l’absence d’assurance au jour du commandement et à l’issue du délai d’un mois suivant ce commandement emporte résiliation du bail de plein droit sans que le juge puisse prendre en compte une régularisation postérieure.

En l’occurrence, Madame [A] ne produit aucun justificatif selon lequel elle aurait souscrit une assurance couvrant les risques locatifs au jour du commandement ou dans le délai d’un mois suivant celui-ci.

En conséquence, les bailleurs sont fondés, surabondamment, à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 9 mai 2025, sans qu’il y ait besoin d’examiner le bien-fondé de la demande de résiliation au regard du défaut de paiement des loyers et charges.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [A] et Monsieur [H], occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025, seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant du contrat résilié (736 euros par mois), révisable de droit, outre les charges justifiées, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, qui succombent principalement, seront condamnés aux dépens, au visa de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

En l’espèce, l’équité commande d’allouer aux consorts [W] une indemnité d’un montant de 300,00 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que le congé délivré par Monsieur [S] [W] et Madame [T] [P] épouse [W] le 24 octobre 2024 à Madame [Y] [A] du logement situé à [Adresse 6], ainsi que deux emplacements de parking n°232 et 47 au sein de la même résidence, est régulier en la forme,

CONSTATONS en conséquence que Madame [Y] [A] et Monsieur [N] [H] sont occupants sans droit ni titre dudit logement depuis le 1er juillet 2025,

ORDONNONS, à défaut pour Madame [Y] [A] et Monsieur [N] [H] d’avoir libéré volontairement les lieux, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, du logement situé à [Adresse 6], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’il est dû à compter du 1er juillet 2025 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges (736 euros par mois à la date de l’audience), et CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [A] et Monsieur [N] [H] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux,

REJETONS pour le surplus des demandes,

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [A] et Monsieur [N] [H] à régler à Monsieur [S] [W] et Madame [T] [P] épouse [W] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [A] et Monsieur [N] [H] aux dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT