Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 14 mai 2025, n° 24/03811

TJ Orléans 14 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non justification de l'assurance
La cour a constaté que la clause résolutoire pour défaut d'assurance était acquise, permettant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'occupation sans droit suite à la résiliation du bail.
Accepté
Loyers impayés
La cour a constaté que la locataire était redevable des loyers jusqu'à la résiliation du bail et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Obligation de produire l'attestation d'assurance
La cour a jugé que la locataire devait produire l'attestation d'assurance conformément aux obligations contractuelles.
Accepté
Indemnité d'occupation pour occupation sans droit
La cour a estimé que la locataire devait verser une indemnité d'occupation pour la période d'occupation après la résiliation du bail.
Accepté
Frais exposés par le demandeur
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a ordonné que la locataire supporte les dépens de l'instance, conformément à la règle de la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 14 mai 2025, n° 24/03811
Numéro(s) :	24/03811
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Parties :	Société LES RESIDENCES DE L' ORLEANAIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03811 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2L7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [X] [J] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [F] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 janvier 2020, l’OPHLM d'[Localité 4] (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Madame [F] [W] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 504,90 euros, hors charges, payable à terme échu.

Le 19 mars 2024, La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a adressé une mise en demeure à sa locataire de fournir son attestation d’assurance sous 8 jours.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 29 avril 2024 en raison d’impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges le 3 mai 2024 à Madame [F] [W], pour un montant en principal de 1718,28 euros, selon décompte arrêté le 26 avril 2024.

Le même acte lui a fait commandement de justifier de l’assurance et a également visé la clause contenue dans le bail.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Madame [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, aux fins suivantes :

— prononcer la résiliation du bail par la faute du locataire, prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner que la location du logement consentie à Madame [F] [W] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Madame [F] [W] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [F] [W] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 1907,26 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;

— condamner Madame [F] [W] à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;

— condamner Madame [F] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner Madame [F] [W] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner Madame [F] [W] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 août 2024.

A l’audience du 27 février 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [X] [J], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2493,46 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué que la locataire réalisait des versements irréguliers mais avait procédé à un règlement de 1000 euros fin janvier.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Citée à étude, Madame [F] [W] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. L’association AHU (accompagnement et hébergement urbain) a ainsi relevé que Madame [F] [W] vit seule avec deux enfants en bas âge et qu’elle est en CDD avec une fin de contrat fixée à mars 2025. La dette locative serait due à une régularisation de charges trop importantes, son chauffage s’étant mis en route durant l’été sans qu’elle ne s’en aperçoive et d’autres locataires ayant rencontré la même difficulté. Madame [F] [W] a indiqué souhaiter se maintenir dans le logement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 24 janvier 2020 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (dans les obligations générales du bail, page 5 sous le paragraphe intitulé Assurance du locataire), dont la rédaction est suffisamment claire quant à la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le 3 mai 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Madame [F] [W], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l’acte.

Madame [F] [W] avait jusqu’au lundi 3 juin 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a indiqué maintenir sa demande de résolution du bail pour défaut d’assurance, l’attestation n’ayant pas été produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 4 juin 2024.

L’expulsion de Madame [F] [W] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire. Il ne sera pas non plus nécessaire, du fait de cette résiliation, d’examiner la demande de prononcer la résiliation du bail pour faute.

Il y aura lieu également de condamner Madame [F] [W] à produire l’attestation d’assurance du logement dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [F] [W] reste redevable des loyers jusqu’au 3 juin 2024 et, à compter du 4 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 4 juin 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La [Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [F] [W] reste devoir, après soustraction des frais de dossier enquête (7,62 euros X 14), et des frais de contentieux (128,63, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 2493,46 euros à la date du 24 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Absente à l’audience, Madame [F] [W] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative.

Madame [F] [W] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2493,46 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1907,26 euros à compter du 5 août 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

Enfin, il ne pourra pas lui être accordé d’office de délais de paiement, dans la mesure où la résiliation du bail est constatée du fait d’un défaut d’assurance.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [F] [W] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 24 janvier 2020 entre l’OPHLM d'[Localité 4] (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Madame [F] [W], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 juin 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [F] [W] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2493,46 euros (selon décompte en date du 24 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1907,26 euros à compter du 5 août 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [F] [W] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [F] [W] à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNE Madame [F] [W] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,