N° RG : N° RG 23/06292 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YCXO

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30F

N° RG : N° RG 23/06292 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YCXO

AFFAIRE :

S.A.R.L. PM

C/

S.C.I. FRESO

S.E.L.A.R.L. FIRMA, S.E.L.A.R.L. [W] [I]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Benjamin BLANC

la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES

l’AARPI ROUSSEAU-BLANC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats:

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Lors du délibéré :

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mars 2026, tenue en rapporteur

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

N° RG : N° RG 23/06292 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YCXO

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. PM

1792 avenue de l’Aérodrome

33260 LA TESTE DE BUCH

représentée par Maître Benjamin BLANC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. FRESO

8 rue Gutenberg

33700 MERIGNAC

représentée par Maître Rebecca LANDRIEAU de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. FIRMA es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PM

54 Cours Georges Clémenceau

33000 B0RDEAUX

représentée par M^e Benjamin BLANC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.E.L.A.R.L. [W] [I] mandataire judiciaire es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PM en lieu et place de LA SELARL FIRMA

155 Rue Fondaudège

33000 BORDEAUX

représentée par M^e Benjamin BLANC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

La SCI FRESO est propriétaire d’un local commercial sis 4088 avenue de Bordeaux 33127 SAINT JEAN D’ILLAC ainsi composé :

— bâtiment 1 : 150 m² environ avec petit quai,

— bâtiment 2 : 285 m² environ,

— bâtiment 3 : 270 m² environ.

Par contrat du 7 juillet 2014, la SCI FRESO a donné à bail commercial ces locaux.

Faisant valoir être titulaire d’une contrat de sous-location conclu avec l’association C3A, preneur à bail principal des locaux susvisés, et occuper sur cette base le bâtiment 1 et un autre bâtiment situé au fond de la parcelle, dont la SCI FRESO est également propriétaire, sur la base d’un bail verbal, et apprenant fortuitement que le bailleur souhaitait dénoncer le bail le liant à l’association, la société PM a pris contact avec celui-ci aux fins de lui rappeler qu’elle était sous-locataire depuis le 25 mai 2018 et que l’association était titulaire du bail principal, ce que le bailleur a contesté.

Par courrier du 26 juillet 2021, la société PM a sollicité le renouvellement du contrat de sous-location auprès de la SCI FRESO.

La demande de renouvellement a été refusée et le bailleur a mis en demeure la société PM de quitter les lieux, ce qu’elle a fait à la fin du mois d’août 2021.

Par acte extrajudiciaire délivré le 24 juillet 2023, la SARL PM a assigné la SCI FRESO devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement des articles 1231-1 du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce aux fins de voir condamner la SCI FRESO à lui verser une indemnité d’éviction.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2024, la SELARL FIRMA est intervenue volontairement à la procédure, es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PM, placée en liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 24 janvier 2024.

La SELARL [W] [I] a été désignée liquidateur judiciaire de la société PM, en remplacement de la SELARL FIRMA, par ordonnance du président du tribunal de commerce de Bordeaux du 13 décembre 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2025, la SELARL [W] [I] est intervenue volontairement à la procédure, en lieu et place la SELARL FIRMA.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, la SELARL [W] [I], es qualité de liquidateur judiciaire de la société PM demandait au tribunal de :

— lui donner acte de son intervention volontaire en lieu et place de la SELARL FIRMA,

— constater l’existence d’un contrat de bail commercial principal entre la SCI FRESO et l’association C3A,

— constater l’existence d’un contrat de sous-location entre cette association et la société PM AUTO VINTAGE 33,

— condamner la SCI FRESO à lui verser une indemnité d’éviction de 133 000 euros,

— la condamner à lui verser une somme de 140 000 euros au titre de son préjudice de perte d’exploitation

En tout état de cause,

— condamner la SCI FRESO à lui verser 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la SELARL [W] [I], es qualité de liquidateur de la société PM, se borne à justifier la recevabilité de son intervention volontaire.

Par note en délibéré, produite sur demande du tribunal, la SELARL [W] [I] a repris à son compte les moyens présentés au soutien de ses prétentions par la société PM dans son assignation introductive d’instance.

Elle fait valoir qu’un contrat de bail a été conclu entre la SCI FRESO et l’association C3A en date du 7 juillet 2014, ce qui est attesté par des factures de loyers adressées chaque mois par la SCI pour un montant de 3353,58 euros TTC, montant réglé par l’association comme en attestent les relevés de comptes. Elle ajoute que par courrier du 21 octobre 2019, l’association avait demandé au bailleur l’autorisation d’exécuter des travaux sur le bâtiment B, ce qui démontre bien qu’elle se comportait comme un locataire. Elle souligne que la sous-location est expressément autorisée par le bail, sous réserve de l’accord du bailleur et qu’une sous-location a été consentie le 25 mai 2018 sur le bâtiment 1 de 150 m², avec l’autorisation du bailleur et que par bail verbal en date du 5 mai 2020, elle a étendu ses infrastructures au bâtiment situé au fond de la parcelle et à ses accessoires, également avec l’accord du bailleur. Elle indique que la société PM a ainsi pu réaliser les formalités liées à ce changement d’adresse auprès du greffe du tribunal de commerce de Bordeaux. Elle estime que le bailleur ne peut feindre d’ignorer cette sous-location alors qu’une enseigne, dont la présence a été attestée par commissaire de justice, indiquait « Auto Vintage 33 mécanicien spécialiste véhicules anciens » et qu’une banderole de grand format était aussi affichée sur la droite du bâtiment. En outre, lorsqu’elle a quitté les lieux, la société FRESO a mis une annonce pour trouver un nouveau locataire.

Sur l’indemnité d’éviction, elle la justifie au motif que le bailleur a refusé le renouvellement de la sous-location de la société PM qui a ainsi été contrainte de quitter les lieux à la fin du mois d’août 2021, sans indemnité. Elle a été contrainte de chercher un local en urgence et l’a trouvé mais à plus de 70 km de son ancien local, à La Teste de Buch, entrainant une perte de clientèle. Faisant état d’un chiffre d’affaires de 237 782 euros au 31 décembre 2021, elle estime l’indemnité d’éviction de la société PM à 64 579 euros. Elle demande en outre une indemnité de remploi de 8015 euros, une indemnité pour trouble commercial de 20 900 euros, des frais de déménagement de 30 000 euros, une perte de stock de 6000 euros.

Sur le préjudice de perte d’exploitation, elle se fonde sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, au motif que la SCI FRESO a engagé sa responsabilité contractuelle en la contraignant à déménager en urgence. Durant le temps du déménagement, elle a continué à régler les salaires de ses salariés alors qu’elle n’avait aucune activité. En outre son dépôt de garantie de 4000 euros, versé au moment de la conclusion du contrat de sous-location, n’a jamais été restitué à la société PM. Alors que son ancien loyer était de 1144 euros, le nouveau loyer est de 2760 euros, soit une différence de 1616 euros par mois. Du fait de l’éloignement géographique, l’un de ses salariés a démissionné, entrainant une baisse de moitié de son chiffre d’affaires. Elle a dû modifier ses cartes de visite pour acter son changement d’adresse et l’indiquer à ses partenaires, ce qui lui a coûté environ 1500 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2026, la SCI FRESO conclut au rejet des demandes de la SELARL [W] [I] es qualité de liquidateur de la société PM, subsidiairement, de limiter à d’infimes proportions les demandes indemnitaires, de condamner la SELARL [W] [I] es qualité de liquidateur de la société PM à une amende civile pour avoir abusé de son droit d’agir en justice dont le montant est laissé à l’appréciation de la juridiction, à recouvrer par le trésor public, et d’écarter l’exécution provisoire au profit de la société PM, ou subsidiairement d’aménager l’exécution provisoire de droit et autoriser la SCI FRESO à séquestrer le montant des éventuelles condamnations sur le compte CARPA de son conseil désigné séquestre jusqu’à la décision définitive.

Au soutien de sa défense, la SCI FRESO fait valoir qu’elle n’a pas conclu de contrat de location avec l’association mais qu’elle a conclu des baux pour les trois bâtiments avec trois preneurs différents : la société Vintage Camper, monsieur [E] [R] et la SARL [G] [U] décoration. Elle indique que le simple fait que l’association ait réglé des loyers pour le compte de tiers ne suffit pas à la qualifier de locataire commercial ; elle considère également que l’information donnée par l’association concernant le changement de certain de ses membres et une demande de travaux ne vaut pas reconnaissance de l’existence d’un contrat de bail, pas plus que substitution des preneurs. Elle souligne en outre qu’il n’est pas démontré qu’elle ait répondu favorablement à cette demande, et pour cause, puisque celle-ci n’émanait pas d’un preneur. Elle en déduit que l’association n’étant pas preneur, elle ne pouvait valablement conclure un contrat de sous-location. Elle relève que d’ailleurs dans ce contrat, l’association se présente comme bailleur. Elle souligne qu’à supposer que ce contrat puisse être qualifié de sous-location, cette sous-location n’a jamais été autorisée expressément par ses soins, conformément à la loi et à l’article 10 du contrat de bail. A supposer que la sous-location soit considérée comme autorisée, elle devra être considérée comme avoir cessé irrévocablement le 30 avril 2019 comme le prévoit le contrat, de sorte que depuis cette date, la SARL PM n’avait plus de titre et occupait illégalement les lieux, ce qui exclut toute demande indemnitaire au titre de son départ en août 2021. Concernant le « bail verbal » dont se prévaut la société PM sur le bâtiment 2, la SCI FRESO estime qu’il n’est corroboré par aucun élément et aucun accord express du bailleur n’est en tout état de cause prouvé.

Sur la demande d’indemnité d’éviction, la SCI FRESO souligne qu’à défaut d’être locataire commercial, elle ne peut être créancière de cette indemnité. Subsidiairement, elle estime que l’indemnité d’éviction n’est pas fondée alors qu’elle a demandé au bailleur le renouvellement du contrat de sous-location le 26 juillet 2021 et que dès le 9 août 2021, elle a conclu un nouveau contrat de bail commercial avec la société KPR Immobilier. Encore plus subsidiairement, elle fait valoir que le montant de 130 000 euros n’est pas justifié. En ce qui concerne le préjudice de perte d’exploitation allégué, la société FRESO fait valoir que la demande est fondée sur l’article 1231-1 du code civil alors même que les parties ne sont pas liées par un contrat et qu’en outre la société PM occupait irrégulièrement les locaux. Elle ajoute qu’aucune faute n’est démontrée, pas plus qu’un préjudice. Elle indique que compte tenu de la situation de liquidation du demandeur, elle renonce à ses demandes reconventionnelles mais rappelle qu’elle a récupéré les locaux dans un état déplorable au départ de la société PM.

Elle demande néanmoins la condamnation de la société PM à une amende civile, au regard du caractère abusif de son recours alors qu’il ressort clairement des documents qu’elle produit qu’elle n’est titulaire d’aucun droit ou titre valable concernant les locaux litigieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

Selon l’article L. 145-31 du code de commerce : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite./ En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte./(…) /Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre. »

Aux termes de l’article L. 145-32 du code de commerce, « Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31.

A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. »

Le sous-locataire d’un bail commercial ne peut prétendre à un renouvellement de son bail que pour autant que la sous-location soit régulière.

En l’espèce, pour justifier de l’existence d’un bail commercial entre la SCI FRESO et l’association C3A (Collectif d’Artisans de l’Automobile Ancienne ), la SELARL [W] [I], es liquidateur de la société PM, produit un bail commercial conclu entre, d’une part, la SCI FRESO et, d’autre part, la SARL VINTAGE CAMPER, représentée par monsieur [M], monsieur [E] [R], Artisan, et la SARL [U] DECORATION, représenté par monsieur [G] [U]. Ce bail, daté du 7 juillet 2014, porte sur 3 bâtiments à usage d’entrepôt et d’activités, destinés à une activité de réparation, vente et location de tous véhicules, sur un terrain sis 4088 avenue de Bordeaux à Saint jean d’Illac. L’association C3A n’est nullement mentionnée.

Pourtant, l’association C3A, représentée par monsieur [G] [U] a, par « bail commercial dérogatoire » consenti à la société PM, en qualité de « bailleur » le bâtiment 1 sis 4088 route de Bordeaux à Saint Jean d’Illac, selon acte sous seing privé non daté, mais prenant effet le 1er mai 2018, pour une durée irrévocable d’un an. Puis, selon facture du 5 mai 2020, monsieur [G] [U] a facturé à la société PM une « reprise de bail du bâtiment B », sans autre précision, pour un montant de 5000 euros.

Il se déduit d’une lettre adressée par C3A à la SCI FRESO le 21 octobre 2019 que lors de la conclusion du bail commercial du 7 juillet 2014, messieurs [M], [R] et [U] faisaient partie du collectif C3A, que les deux premiers l’ont quitté et qu’à compter du 1er octobre 2019, c’est ce collectif qui a pris à sa charge le règlement des loyers. Monsieur [U] est quant à lui président de l’association C3A.

Pour autant, ce règlement des loyers pour le compte des preneurs ne saurait s’analyser en une reprise du bail commercial par l’association ni en un transfert de droits et obligations issus de ce bail à l’association C3A. A supposer même qu’une telle conséquence puisse être tirée du paiement des loyers, il convient de souligner que ces paiements pour le compte des preneurs sont intervenus postérieurement à la prise d’effet du bail dérogatoire.

Il s’ensuit que l’association C3A n’étant pas preneur, elle ne pouvait valablement sous-louer le bâtiment n°1 comme le prétend à tort la société PM représentée par son liquidateur.

S’agissant du bâtiment B, la société PM, représentée par son liquidateur, se prévaut d’une facture du 5 mai 2020, valant bail verbal concernant le bâtiment B, il convient de relever que, même à supposer que le bâtiment B corresponde au bâtiment n°2 mentionné dans le bail, au-demeurant désigné sans adresse ni autre précision, ait été sous-loué par l’un des trois preneurs, à savoir monsieur [U], au nom de sa société la SARL DEBRUERES DECORATION, et non au nom de l’association C3A, sans avoir besoin de l’accord exprès du bailleur s’agissant d’un transfert de son fonds de commerce conformément à l’article X du bail, aucune notification n’a été faite au bailleur pour que celui-ci puisse être informé et concourir à l’acte, tel que prévu par l’article L. 145-31 du code de commerce.

Ainsi, dans tous les cas, la sous-location est irrégulière, de sorte que la société PM ne pouvait valablement se prévaloir d’un droit au renouvellement.

En conséquence, la demande en paiement d’une indemnité d’éviction doit être rejetée.

Sur la demande en paiement d’une amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.”

L’amende peut être prononcée d’office par le juge, sans être astreint aux exigences d’une procédure contradictoire ni à un débat sur ce point, dès lors qu’il se fonde sur des faits déjà dans les débats.

En l’espèce, il n’est pas établi que la société PM, qui espérait pouvoir poursuivre son activité dans les locaux mis à disposition par monsieur [N] et l’association C3A, dont elle savait qu’ils étaient propriété de la SCI FRESO, a agi abusivement en justice contre la SCI FRESO dans une intention de nuire.

Dans ces conditions, et eu égard au fait qu’elle est désormais en liquidation judiciaire, il n’y a pas lieu de lui infliger une amende civile.

Frais et exécution provisoire

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la SELARL [W] [I], es liquidateur de la société PM, perdant principalement la présente instance, il convient de mettre les dépens au passif de la liquidation judiciaire de la société PM.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

La somme de 2500 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société PM au profit de la SCI FRESO, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées par la SELARL [W] [I], es liquidateur de la société PM, sur ce fondement doivent être rejetées.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REJETTE la demande formée par la SELARL [W] [I], es liquidateur de la SARL PM, en paiement d’une indemnité d’éviction formée à l’encontre de la SCI FRESO,

DIT n’y avoir lieu à prononcer une amende civile,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SARL PM, au profit de la SCI FRESO:

Les dépens de la présente instance, La somme de 2500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,RAPPELLE l’exécution provisoire,

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT