TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ZEITOUN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître VISINET

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/05943 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5D3O

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [T],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître VISINET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K107

DÉFENDERESSE

S.A.S. DWM,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître ZEITOUN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1878

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05943 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5D3O

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à compter du 30 mai 2023, Monsieur [Z] [T] a donné à bail à la société DWM, pour loger son président, Monsieur [F] [W], concernant un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 2600 euros outre une provision sur charges de 200 euros.

Par acte d’huissier du 17 mai 2024, Monsieur [Z] [T] a fait assigner la société DWM, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

résiliation judiciaire du bail, du fait des manquementsexpulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec autorisation de séquestration du mobilier laissé dans les lieux, avec astreinte de 100 euros par jour de retardcondamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2800 euros par mois, à compter de la décision à intervenir jusqu’à libération effective des lieux,ordonner la production sous astreinte de 100 euros par jour de retard des justificatifs de sous loyerscondamnation au paiement de la somme de 19 600 euros de loyers, 48600 euros au titre des loyers perçus, condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, contenant l’assignation, l’état des lieux de sortie, la signification du jugement, les frais d’exécution .

A l’audience du 3 février 2025, après un renvoi, Monsieur [Z] [T], représenté par son conseil, a déposé des écritures, maintenant ses demandes et actualisant les loyers dus à l’audience à la somme de 44800 euros, et 80 000 euros au titre des fruits civils. Toutefois, il demande, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement et défaut de présentation de l’attestation d’assurance et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire pour manquements aux obligations du contrat. Il s’oppose à l’octroi de tout délai en paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et ajoute une condamnation de remboursement du commandement de payer au titre des dépens.

Au soutien de ses prétention, il soutient qu’à la suite de l’envoi d’un commandement de présenter l’attestation d’assurance, et de payer des sommes de 14 000 euros, la société n’a ni produit l’attestation, ni payer le loyer, aucun paiement n’étant, au demeurant, intervenu depuis novembre 2023, la dette ne cessant de s’aggraver. Au surplus, il ajoute que le logement est mis sur un site de location temporaire ce que le contrat interdit la sous-location, et non pas la location saisonnière, source de nuisances, étant autorisée sous conditions, en particulier, l’accord écrit de Monsieur [Z] [T].

La société DMW, représentée par son conseil, dépose des écritures, soutenant que Monsieur [Z] [T] est mal fondé à demander la résiliation du bail, ce dernier ne démontrant pas que la location saisonnière, qu’il ne conteste pas, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier une expulsion. Elle reconnaît la dette qu’elle explique par des problèmes de trésorerie, la conduisant à solliciter des délais de paiements de 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle admet également ne pas pouvoir présenter d’attestation d’assurance et sollicite le rejet de la demande au titre des fruits civils, cette demande constituant un contournement de la loi. A titre subsidiaire, elle demande de minorer le quantum de la condamnation au titre des sous locations litigieuse à hauteur des sommes qu’elle a payées au [P] [Z] [T], soit la somme de 24 300 euros. Elle réclame la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi applicable d’après le contrat de bail est la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 23 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 30 mai 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2024 pour la somme en principal de 14 000 euros et 17 mai 2024 pour une somme de 19600 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de deux mois, que pour l’assurance du bien (aucun justificatif n’ayant été produit malgré un renvoi de l’audience du 1er octobre 2024 au 3 février 2025) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 avril 2024, sans que l’octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l’assurance. Seul le commandement de payer du 18 mars 2024 sera retenu, au vu de la date de l’assignation du 17 mai 2024.

En effet si en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d’assurance.

La société DWM étant sans droit ni titre depuis le 19 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La société DWM est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société DMW reconnaît la dette au cours de l’audience, arguant de difficultés de trésorerie. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 44 800 euros, charges comprises, à la date de l’audience, mois de février 2025 compris.

La société DMW sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement

Le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’est pas applicable au cas d’espèce, le fondement de l’expulsion étant l’absence d’attestation d’assurance.

Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement, maximum de 24 mois, sur le fondement de l’article 1343–5 du code civil, lesquels sont non suspensifs de la clause résolutoire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de paiement depuis novembre 2023, la société ne peut pas justifier être en capacité de régler sa dette dans le délai légal de 24 mois. Elle en sera déboutée.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le Monsieur [Z] [T], les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement.

Il convient de relever que le contrat de bail autorise la sous-location, et non la location saisonnière sous deux conditions, dont l’accord écrit de Monsieur [Z] [T]. Or, malgré ses déclarations au cours de l’audience, la société locataire estimant que « l’autorisation est tacite », et que «  si le tribunal faisait droit à la demande de condamnation formulée par Monsieur [T], il suffirait aux propriétaires indélicats à l’image de ce dernier d’inciter leur locataire à sous-louer leur appartement en violation de la loi, puis de les assigner afin de restitution des sommes perçues au titre des sous-locations pour contourner l’interdiction édictée par l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation », Monsieur [Z] [T] n’a pas donné d’autorisation écrite pour sous-louer le logement en location saisonnière.

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son Monsieur [Z] [T] préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, Monsieur [T] justifie de sa qualité de propriétaire du bien en produisant l’acte de vente notarié du bien. Il a donc qualité à agir en restitution des fruits civils.

En l’espèce ce n’est pas la condamnation à des dommages et intérêts contractuels qui est sollicité mais une demande de remboursement des fruits civils perçus sur le fondement autonome des articles 546 et 547 du code civil. Or cette demande, par nature, ne peut être effectuée qu’à l’encontre de celui qui a effectivement perçu les sous-loyers.

Monsieur [T] demande, à la fois, le remboursement de sommes, qu’il a évaluées, sans informations précises, et la production des justificatifs du sous-loyers à la société DWM, sous astreinte, sans toutefois, solliciter un jugement avant dire droit afin de mettre la société Airbnb proposant ces locations, de fournir les éléments permettant d’évaluer les sommes perçues et le remboursement des sommes dues.

Compte tenu des documents versés au dossier, il ne fait aucun doute que la société DWM, qui le reconnaît, sous-loue par le biais de la plateforme de location saisonnière des nuitées, tel que cela ressort des échanges de mails et de la disposition 17 de l’AG du 21 novembre 2023, les troubles persistant durant les jeux olympiques. Toutefois, si cette réclamation est parfaitement justifiée sur le principe, elle n’est pas évaluée, et ne pourra qu’être rejetée, en l’état des documents. La production par la société DWM elle-même des justificatifs étant inopérante, elle sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société DWM partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et de signification du jugement. Il ne sera pas fait droit à la demande de remboursement du commandement de payer du 17 mai 2024, qui, du fait de la date de l’assignation, ne peut pas fonder la demande. Il ne saura pas fait droit, non plus, à la demande au titre de l’état des lieux de sortie, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit que lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre Monsieur [Z] [T] et le locataire. Il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [T] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 5000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05943 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5D3O

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2023, entre Monsieur [Z] [T] et la société DWM, pour loger son président , Monsieur [F] [W], concernant un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 18 avril 2024;

DEBOUTE la société DWM de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à la société DWM de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [T] de sa demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour la société DWM d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société DWM à verser à Monsieur [Z] [T] la somme de 44 800 euros (décompte arrêté au 3 février 2025 incluant la mensualité de février2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE la société DWM à verser à Monsieur [Z] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2800 euros , à compter du 4 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE la société DWM à verser à Monsieur [Z] [T] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [T] de ses demandes au titre de la production des sous-loyers et des sommes réclamées au titre des fruits civils.

CONDAMNE la société DWM aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, de signification du jugement, à l’exclusion des autres sommes réclamées ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE